[克而瑞]房地產在人口流出大省的六大發(fā)展新機遇 ——以安徽為例

??導  語：

??哪類城市的房地產市場表現(xiàn)有望持續(xù)向好，又有哪些城市只是曇花一現(xiàn)，值得警惕？

??◎  克而瑞研究中心 /馬千里、邱娟、周奇

??近年來，中西部省份承接了大量東部沿海的產業(yè)轉移，并且隨著一代農民工的老去，為中西部城市帶來了更多人口回流?；亓鞯娜丝跒檫@些省份的房地產市場帶來了新的置業(yè)需求，即使在市場整體表現(xiàn)一般的2019年，不少城市也有著不錯的表現(xiàn)。而2020年初新冠疫情的爆發(fā)，同樣在一定程度上增加了這些城市吸納回流人口的可能性。種種積極因素的出現(xiàn)，使得我們有必要對人口留出大省的房地產發(fā)展前景重做審視：在其中，哪類城市的房地產市場表現(xiàn)有望持續(xù)向好，又有哪些城市只是曇花一現(xiàn)，值得警惕？

??01

??全國綜述：產業(yè)轉移推動人口回流

??為中西部帶來更多置業(yè)需求

??得益于東部地區(qū)的產業(yè)轉移，中西部地區(qū)經濟發(fā)現(xiàn)追趕之勢顯現(xiàn)，流動人口也呈現(xiàn)回流跡象。同時，由于東部地區(qū)房價居高不下，購買能力不足，更多的購房者或將踏上返鄉(xiāng)置業(yè)的征途，尤其是在疫情影響之下，外出務工人員春節(jié)后返程受限，加之應對經濟恢復，各省市推行新政促復工復產，中西部的人口流出大省或將迎來返鄉(xiāng)置業(yè)的良好契機。

??1 產業(yè)經濟：產業(yè)轉移推進，促進中西部省份經濟較快增長（略） 

??2 人口回流：全國流動人口逐年下降，中西部省內流動占比顯著提升（略） 

??3 人口規(guī)模：基數(shù)龐大疊加高生育意愿，中西部省市人口增長不應小覷（略） 

??4 城鎮(zhèn)化發(fā)展：中西部城鎮(zhèn)化率提升空間更大，近年來城鎮(zhèn)人口快速增長（略） 

??5 購房需求：高房價門檻下，更多購房者選擇選擇落葉歸根（節(jié)選）

??通過對35個一二線城市購房的難易程度進行衡量，結果發(fā)現(xiàn)：上海、深圳和廈門三個城市房價收入比均超25年，遠高于6-8年的合理水平，購房難度十分之大；其次，房價收入比處于15-25之間、購房難度處于第二梯隊的北京、福州、哈爾濱、蘇州、杭州5個城市，也均是東部地區(qū)的中心城市，除哈爾濱外，其余城市住房均價均在2萬元/平方米以上，購房難度也處于較高水平，大部分流動人口無力負擔。東部中心城市房價高企，大部分流動人口無力負擔。

??相比之下，中西部中心地區(qū)的房價收入比相對較低，典型如西北中心城市烏魯木齊、西寧、呼和浩特、蘭州等城市房價收入比均在8年以下，處于6-8年的合理區(qū)間之間。此外，即使是處于中部的鄭州、武漢、西安、合肥等中心城市，房價收入比均在15以下，明顯低于東部的發(fā)達城市，加之近些年這些城市經濟表現(xiàn)相對較好，疊加人才新政的利好，人口吸引力有了很大程度的提升，在房地產方面可能存在機會點。

??三成購房者有意向返鄉(xiāng)置業(yè)，家鄉(xiāng)省會因此受益?；贑RIC研究中心返鄉(xiāng)置業(yè)意愿調查研究，結果發(fā)現(xiàn)：近三成購房者有意返鄉(xiāng)置業(yè)。在人口流出大省中，福建返鄉(xiāng)置業(yè)意愿最高，高達40%，這與福建的宗族觀念較強有極大關聯(lián)，其次是四川、安徽、廣東、湖南、河南等省份，返鄉(xiāng)置業(yè)比重均在30%以上，相比之下，浙江、江蘇、河北等東部省份相對較小。總的來看，中西部省份返鄉(xiāng)置業(yè)意愿強于東部省份。

??返鄉(xiāng)置業(yè)的目標城市，則以省會城市為主，主要是由于省會城市相較其他三四線城市，在就業(yè)崗位、收入水平等方面表現(xiàn)較優(yōu)，加之醫(yī)療、教育等配套相對完善，尤其是經濟整體欠發(fā)達的中西部省份，省會受益最明顯。

??6 復工就業(yè)：3月末仍有近半跨省遷徙人口留在家鄉(xiāng)，2020年本地就業(yè)有望進一步增長（節(jié)選）

??受新冠肺炎疫情的影響，人口的流動受到極大的影響，2020年春節(jié)后全國總體遷徙量僅為2019年同期[注：由于疫情影響，今年大部分城市復工時間后移，2020年春節(jié)后人口遷徙周期按照（正月初五-正月十六）計算，2019年依然按照正常公開前后共一周時間計算（正月初五-正月十一）]的38%，呈大幅下滑趨勢。本應在春節(jié)后流出的人口被迫滯留家鄉(xiāng)，這些現(xiàn)在湖北、貴州、廣西、江西等中西部勞務輸出大省尤為顯著。為了加快復產復工進度，許多省市密集發(fā)布促復工政策，尤其是勞務輸出大省安徽，表現(xiàn)更為積極，各城市均在積極引導流動人口本地復工。

??即使時間到了3月末，仍有近四成跨省遷徙人口留在家鄉(xiāng)。尤其是湖北省，受疫情管控的影響，依然有高達92%的流動人口依舊留在家鄉(xiāng)。其次是貴州，45%的流動人口尚未返工；此外，廣西、江西、安徽和河南等人口流出大省均有超三成流動人口留在本地，湖南、四川比重稍小，分別為26%和12%。

??02

??以安徽為例：合肥吸引大部分回流人口

??滁州、蚌埠發(fā)展機遇亦可期

??近年來，隨著經濟社會的快速發(fā)展，人口外流大省之一的安徽迎來了明顯的人口回流跡象，從2013年到2019年已經連續(xù)六年人口回流。在2019年，安徽被納入長三角一體化發(fā)展規(guī)劃，各城市也迎來了新的機遇。接下來，我們將結合產業(yè)、人口流動、城鎮(zhèn)化、返鄉(xiāng)置業(yè)、留鄉(xiāng)置業(yè)以及當前的房地產市場規(guī)模等多方面指標來重新審視安徽各城市的發(fā)展機遇。

??1 產業(yè)轉移：緊抓長三角一體化機遇，滁州、宣城承接產業(yè)轉入初見成效（略） 

??2 人口遷徙：馬鞍山、滁州人口回流跡象明顯，但多數(shù)城市人口外流仍未明顯改觀 

??長久以來，由于經濟發(fā)展和江浙滬之間的差距較大，安徽省內外出務工人口一直保持在較高規(guī)模，省內各城市中僅有合肥、淮北和馬鞍山是人口凈流入的城市，其余城市均處于人口凈流出的狀態(tài)，如宣城在2010年~2016年間戶籍外流人口均在20萬以上。不過，近些年來安徽省各城市積極承接產業(yè)轉移，也吸引了部分外出人口回鄉(xiāng)就業(yè)，2013年起安徽省就出現(xiàn)了人口回流的跡象，至2018年已連續(xù)六年持續(xù)回流。 

??各城市方面。近幾年來合肥的綜合實力明顯增強，其對人才的吸引力正在提升，2019年常住人口機械增長量超過3萬人，位居全省首位。其他城市中，除皖北六市外，其余三四線城市在2019年均有人口回流的跡象；其中，馬鞍山表現(xiàn)最為突出，2019年常住人口機械增量超過1萬人，位居十五個城市首位；2019年經濟大幅跨步的滁州表現(xiàn)也比較突出，2019年常住人口凈流入量也接近1萬人，排在第二位。

??就長期趨勢來看，隨著省際交流的加深，安徽省內大部分城市均表現(xiàn)出了“人口流動雙向加速”的現(xiàn)象，即雖然外來人口增加但外出人口規(guī)模也在增加。這也意味著大部分城市的人口外流現(xiàn)象并沒有得到明顯改善。值得注意的是，安慶、蕪湖、六安和亳州四個城市卻出現(xiàn)了人口流動雙向收縮的現(xiàn)象。雖然外出人口規(guī)模在減少，但本地的外來人口規(guī)模的減少則表明當?shù)貙ν鈦砣丝诘奈υ跍p弱，這對當?shù)胤康禺a市場長期發(fā)展是不利的。

??合肥雖然也出現(xiàn)了“人口流動雙向收縮”的現(xiàn)象，但主要是由于近年合肥大力吸引人才落戶，降低了落戶門檻，流動人口獲得戶籍的速度加快，因此導致外來人口規(guī)模有所減少，近年來人口增長較快的西安等二線城市均有此現(xiàn)象。

??3 城鎮(zhèn)人口：蚌埠城鎮(zhèn)化率快速增長，城鎮(zhèn)人口增速超過省會合肥（略） 

??4 返鄉(xiāng)置業(yè)：“返省不返鄉(xiāng)”，七成購房者希望在合肥置業(yè)（節(jié)選） 

??再進一步來看省內跨城就業(yè)的安徽人的置業(yè)需求。對于工作地點不在合肥的人群，有6成以上都選擇在戶籍地買房，僅有不到三成的比例選擇在當前工作的城市買房；而在合肥工作的省內流動人口中，9成以上都愿意在合肥購房，僅有8%選擇回到家鄉(xiāng)置業(yè)。由此可見，合肥對于省內人口的吸引力明顯要強于省內其他城市。 

??無論是省外回鄉(xiāng)置業(yè)，還是省內跨城置業(yè)，合肥都是安徽人跨城置業(yè)的首選，聚集了8成左右的安徽省跨城購房需求。其余城市中，外出人口規(guī)模較大的阜陽以及省內第二大城市蕪湖的比例相對較高，但也分別僅為5%和3%，難敵合肥的優(yōu)勢。

??5 留鄉(xiāng)就業(yè)：多舉措支持省內轉移就業(yè)，宣城表現(xiàn)更為積極（略） 

??6 房地產市場：淮南、淮北投資增速過快，2020年需警惕庫存積壓風險（略） 

??7 小結：人口增長與產業(yè)發(fā)展優(yōu)勢并存，中小城市中滁州發(fā)展前景值得期待（略）

??03

??總結：特殊時期下流動人口留鄉(xiāng)就業(yè)加速

??置業(yè)需求亦由此受益

??通過上文對人口流出大省的經濟發(fā)展、產業(yè)承接、人口規(guī)模變動尤其是回流趨勢、城鎮(zhèn)化增量空間、返鄉(xiāng)置業(yè)需求以及面對疫情出臺的“留人”舉措進行系統(tǒng)分析，我們對人口流出大省未來房地產市場的發(fā)展有了更為清晰的認知。 

??在東部產業(yè)轉移的利好之下，中西部人口輸出大省的產業(yè)水平有了明顯改善，購房需求和購買力水平也隨之提升，同時中西部省份也處于城鎮(zhèn)化的快速提升期，這樣勢必也會增加部分購房群體。此外，疫情管控下四成人暫未離鄉(xiāng)，也進一步催生留鄉(xiāng)置業(yè)需求。當然大部分三四線城市產業(yè)承接優(yōu)勢不足，經濟發(fā)展動能滯緩，依然面臨嚴重的人口外流。至于城市未來的發(fā)展前景，總體上還是以二線省會城市為主，長沙、成都、鄭州、武漢在各指標上表現(xiàn)均較優(yōu)，市場前景整體優(yōu)于合肥、貴陽、南昌、南寧；此外，三四線中的滁州、株洲等城市在省會輻射帶動下，近年來經濟發(fā)展指標表現(xiàn)較佳，人口回流趨勢漸顯，可適當考慮。

??1 省會城市贏得承接產業(yè)轉移先機，對省內三四線人口虹吸效應進一步增強 

??長久以來，中西部省份由于經濟相對落后，人口外流十分嚴重，而近些年在東部地區(qū)產業(yè)結構調整和升級的利好之后，產業(yè)升級效果逐漸顯現(xiàn)，部分中西部城市已經出現(xiàn)了人口回流，加之在疫情的影響之下，更多的人在思考要不要離開家鄉(xiāng)，有數(shù)據(jù)顯示即使到了3月末，仍有近四成人口跨省遷徙人口依然留在家鄉(xiāng)，購房需求潛在一定的上升空間。當然，這種利好并非全部覆蓋，部分城市由于承接東部地區(qū)產業(yè)轉移的能力和優(yōu)勢不足，無法提供足夠的就業(yè)機會，人口外流還在不斷加劇。就此來看，人口輸出大省房地產市場依舊機會與風險并存。

??1.1機會點：產業(yè)轉移推動、城鎮(zhèn)化率更快提升、留鄉(xiāng)置業(yè) 

??就機會點來看，主要體現(xiàn)在產業(yè)轉移的推動、城鎮(zhèn)化率的快速上升以及疫情影響下留鄉(xiāng)置業(yè)機會的增多等方面：

??第一，承接產業(yè)轉移提升本地產業(yè)水平，購房需求和購買力有一定程度提升。東部地區(qū)產業(yè)結構調整和升級的利好之下，勞務中西部地區(qū)尤其是勞務輸出大省迎來了春天，承接了大量的產業(yè)轉移，此舉既提升了本地產業(yè)水平，又增加了勞動力崗位的數(shù)量，增加外流人口返鄉(xiāng)的可能性；另一方面，產業(yè)的升級也在一定程度上提升當?shù)鼐用竦氖杖胨剑嵘速彿磕芰?。以承接產業(yè)轉移較突出的滁州為例，2019年常住人口達414.7萬，較2018年增加3.3萬人，其中自然增加了2.4萬人，人口機械遷入量0.9萬人，人口回流已經顯現(xiàn)。同時，滁州全市規(guī)上工業(yè)增加值同比增長11.6%，高于全省4.3個百分點，居安徽全省第1位，2019年其全市房地產銷售面積達1076萬平方米，這對于一個僅有400余萬人口的城市來說表現(xiàn)尤為突出。、

??第二，城鎮(zhèn)化處于快速上升期，豫、川、皖城鎮(zhèn)人口增量僅次于粵、魯、冀。相較于東部地區(qū)，中西部人口流出大省城鎮(zhèn)化率處于相對較低水平，多處于47%-59.1%之間，根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展的“S”型軌跡經驗模型，這些區(qū)域還處于城鎮(zhèn)化的加速期，城鎮(zhèn)人口還有較大的增長空間。以城鎮(zhèn)化率處于低位，但增速突出（近3年城鎮(zhèn)化增量均超5個百分點）的貴州、湖南為例，城鎮(zhèn)人口增量分別為228萬、413萬人，在31個省、自治區(qū)、直轄市中分別排13、6位，增量高于大部分東部地區(qū)省市；此外，人口基數(shù)突出的河南、四川、安徽等表現(xiàn)更為突出，近3年城鎮(zhèn)人口增量均超350萬人，僅次于廣東、山東和河北三個東部省份。

??第三，疫情管控下四成人暫未離鄉(xiāng)，進一步催生留鄉(xiāng)置業(yè)需求。疫情管控之下，無論是主動還是被動，有近四成的流動人口放緩了返城的步伐。有些人可能是受工作暫未恢復等因素影響，短期暫留家鄉(xiāng)，難得的“長假”也催生了部分購房需求；有些人也可能經過此番疫情，發(fā)現(xiàn)了家鄉(xiāng)的閃光點，譬如經濟、就業(yè)機會、配套等都有了改善，加之家鄉(xiāng)出臺的種種“留人”政策，綜合權衡之下，考慮長期留在家鄉(xiāng)發(fā)展，這些人的留下勢必在一定程度上提升房地產市場需求。

??1.2風險點：部分城市對流動人口回遷吸引力不足，產業(yè)轉移或面臨短期放緩（略） 

??2 城市綜合預判：人口回流顯著的長沙、成都未來可期，滁州、株洲優(yōu)勢也較為突出 

??為了對中西部人口流出大省各城市房地產市場發(fā)展趨勢做出更為客觀的評價，結合2020年疫情背景下的特殊情況，加入了與復工相關的指標，最終形成一個包含經濟基本面、人口基數(shù)、潛在需求量和購買力四個方面8個指標的一個相對完備的評價體系，進而選出更值得關注的城市。由于二線城市與三四線城市在人口、經濟規(guī)模上差異較大，我們將這些城市分能級進行預判。

??2.1二線城市：新冠疫情促流動人口加速向省會集聚，置業(yè)需求有望加速增長

??中西部人口流出大省的二線城市均為各省省會城市，均為各省的經濟中心，在承接東部地區(qū)產業(yè)轉移方面具有先導優(yōu)勢，除南寧外，2019年經濟增速均在7.4%以上，同時這些城市在就業(yè)、配套等方面表現(xiàn)均較為突出，尤其是成都，2019年求職競爭指數(shù)高達35.3，與東部一二線城市相差無異。

??此外，這些城市房價水平相較東部一二線城市偏低，房價收入比多在12年以下，尤其是長沙，房價收入比僅有8.3，購房負擔較輕，這些城市憑借這些優(yōu)勢條件，近些年均已經顯現(xiàn)出人口回流跡象，尤其是長沙，2018年人口機械遷入量18萬人，占當年常住人口比重為2.2%。這無疑對于當時房地產市場形成較大利好，根據(jù)返鄉(xiāng)置業(yè)調研數(shù)據(jù)，有三、四成的流動人口有返鄉(xiāng)置業(yè)的打算，而省會城市，則他們的首選目標城市。

??新冠疫情爆發(fā)之后，這些城市或多或少的出臺了促進復工政策，且力度明顯高于周邊三四線城市，流動人口省內像省會聚集的速度會進一步加快，置業(yè)需求也有望快速增長。

??2.2三四線城市：人口外流致部分城市需求受限，滁州、株洲提升空間更可期（略）

??2.2.1人口持續(xù)流出、本地產業(yè)發(fā)展緩慢，阜陽、周口等市難抓發(fā)展新機遇（略）

??2.2.2積極促進流動人口留鄉(xiāng)置業(yè)，滁州、株洲需求規(guī)模有望進一步加大（略）