[克而瑞]2020年房?jī)r(jià)是漲是跌？——地產(chǎn)賺錢效應(yīng)減弱 VS量化寬松避險(xiǎn)預(yù)期

??2020年開局很“南”：新年伊始，新冠肺炎疫情兇猛來(lái)襲，企業(yè)延期復(fù)工、售樓處被迫關(guān)閉，對(duì)因調(diào)控發(fā)酵持續(xù)低迷的樓市而言，無(wú)異于雪上加霜。目前雖然國(guó)內(nèi)疫情已經(jīng)得到了初步控制，但海外疫情卻呈現(xiàn)出“此消彼長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)，目前累計(jì)確診人數(shù)已超過100萬(wàn)人，主要集中在美國(guó)、意大利、西班牙等歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，以此引發(fā)了一系列多米諾骨牌效應(yīng)：以美股為代表，8個(gè)交易日中出現(xiàn)4次熔斷，此前絕無(wú)僅有；法、德、英、日，多國(guó)金融市場(chǎng)均表現(xiàn)出20%以上的跌幅；澳幣等多種外幣貶值，全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和沖擊，有悲觀者認(rèn)為，以疫情為導(dǎo)火線，甚至有可能帶來(lái)新一輪全球金融危機(jī)。

??聚焦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，目前正處于下行周期，面臨著規(guī)模見頂、棚改收縮、購(gòu)買力透支、財(cái)富效應(yīng)減弱等諸多問題，而新冠疫情來(lái)襲更是將樓市的發(fā)展推入了更加撲朔迷離的境遇，對(duì)于整體房?jī)r(jià)的影響又會(huì)是怎樣的呢？

??01

??經(jīng)濟(jì)內(nèi)憂外困疊加量化寬松
       房?jī)r(jià)漲跌成關(guān)注焦點(diǎn)

??……部分略……

??第一節(jié) 新冠疫情百萬(wàn)大流行，觸發(fā)整體市場(chǎng)步入熊市（略）

??第二節(jié) 疫情反復(fù)干擾疊加規(guī)模見頂事實(shí)，2020房?jī)r(jià)何去何從（略）

??02

??購(gòu)買力受限
      2020年全國(guó)房?jī)r(jià)下跌概率大于上漲

??……部分略……

??后疫情時(shí)代下，疫情經(jīng)濟(jì)后遺癥、央行貨幣寬松、中央及地方政策波動(dòng)、樓市復(fù)蘇期自身供求關(guān)系等諸多因素均會(huì)對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)水平造成或揚(yáng)或抑的擾動(dòng)。我們認(rèn)為對(duì)全國(guó)層面房?jī)r(jià)水平漲跌的分析邏輯歸根結(jié)底仍是以后疫情時(shí)代樓市供求關(guān)系為主線。以供求維度切入，我們認(rèn)為影響房?jī)r(jià)漲跌的有利、不利因素可分為：

??供給側(cè)，有利因素主要是當(dāng)前商品住宅庫(kù)存量偏低且多城市新房供應(yīng)不充裕，未來(lái)高價(jià)地入市也將對(duì)房?jī)r(jià)提供成本性支撐，房企在供應(yīng)端缺乏降價(jià)動(dòng)力；不利因素則是自2019年起融資環(huán)境收緊，加上疫情影響房企資金鏈逐漸繃緊，后續(xù)處于盡快回款現(xiàn)金的策略，在部分銷售壓力較大的城市房企很可能降價(jià)推貨。

??需求側(cè)，有利因素主要是中央通過降準(zhǔn)搭配特別國(guó)債釋放流動(dòng)性，同時(shí)地方樓市調(diào)控也存在松動(dòng)，后續(xù)將刺激城市居民參與到包括購(gòu)房在內(nèi)的“公共消費(fèi)”中；另外人民幣持續(xù)通脹也將通過物價(jià)勞工價(jià)等方式推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；不利因素則包括新冠疫情突發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)、居民消費(fèi)勢(shì)必存在拖累作用；以及地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)?！耙婍敗?，買房投資的財(cái)富效應(yīng)已大不如前這兩大宏觀背景，此外受到棚改體量收緊、居民購(gòu)房杠桿率過高的影響，包括三四線城市在內(nèi)的絕大多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)買力難以企及城市房?jī)r(jià)，囊中羞澀下購(gòu)房需求若出現(xiàn)顯著萎縮，城市房?jī)r(jià)水平自然難以維系。

??第一節(jié) 供給側(cè)看漲因素：庫(kù)存偏低供應(yīng)不足，高價(jià)地入市支撐房?jī)r(jià)（部分略）

??供給層面，主要有利判斷在于在宏觀層面全國(guó)“去庫(kù)存”后整體新房存量較低，加上早前成交的高價(jià)地入市后在拿地成本的支撐下也將高價(jià)入市，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)形成一定的支撐作用。

??一、八成一二線、六成三四線城市供應(yīng)不足且?guī)齑嫫?，房企缺乏降價(jià)動(dòng)力

??宏觀“去庫(kù)存”下商品住宅供不應(yīng)求，房企缺乏降價(jià)動(dòng)力。全國(guó)整體商品住宅待售面積自2016年下半年起便進(jìn)入“去庫(kù)存”階段，累計(jì)同比增速常年維持在負(fù)區(qū)間。至2020年初，雖受疫情影響全國(guó)商品住宅可售面積增至2.6億平方米，但仍處于歷史低位。持續(xù)縮減的庫(kù)存表明當(dāng)前全國(guó)整體新房供小于求。

??具體到城市供求表現(xiàn)上，八成一二線及六成三四線新房供不過于求。2019年各能級(jí)城市全年新房供求關(guān)系普遍處于供小于求或供求平衡。具體來(lái)看，一線城市中，僅深圳供求比高于1.2，廣州供求比更是低至0.88表現(xiàn)出供小于求；二線城市中供應(yīng)偏低的情況更甚，超過八成共24城供求比小于1.2，其中長(zhǎng)沙、呼和浩特、?？凇⑸蜿?yáng)等城供求比更是在0.7以下。此外六成三四線城市供應(yīng)無(wú)法滿足城市新房銷售需要，其中21城供不應(yīng)求。

??正因?yàn)楫?dāng)前全國(guó)大多數(shù)城市普遍存在新房供應(yīng)量無(wú)法充分滿足購(gòu)房需求，在供應(yīng)不足且?guī)齑嫫偷默F(xiàn)狀下，房企在各能級(jí)城市缺乏降價(jià)動(dòng)力。

??二、高價(jià)地入市遵循“高地價(jià)-高售價(jià)”，對(duì)城市均價(jià)構(gòu)成成本性支撐（略）

??第二節(jié) 供給側(cè)看跌因素：房企資金鏈緊張，以價(jià)換量成為可能

??房企融資持續(xù)走低，銷售回款愈發(fā)重要下降價(jià)走量存在可能。由于整體融資政策收緊，房企自2019年三季度起融資持續(xù)保持低位同比增速的漲幅持續(xù)持續(xù)收窄，四季度后更是由正轉(zhuǎn)負(fù)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。2020年2月受疫情影響，典型房企融資總額僅855億元，環(huán)比降53%、同比降24%。此外考慮到未來(lái)全球疫情走向尚不明朗，相關(guān)融資動(dòng)作推遲，疊加金融市場(chǎng)震蕩、因全球出行及活動(dòng)管控導(dǎo)致大部分融資機(jī)構(gòu)路演停擺等原因，我們預(yù)計(jì)房企在疫情的長(zhǎng)端影響下未來(lái)融資依舊保持較低水平，房企資金鏈緊繃。

??在房企資金鏈相對(duì)緊張的預(yù)期下，加快銷售回款將成為重要策略。因而對(duì)于疫后市場(chǎng)熱度恢復(fù)較慢、項(xiàng)目銷售壓力較大的城市，房企可能降價(jià)走量以盡快回款。

??第三節(jié) 需求側(cè)看漲因素：中央貨幣寬松、地方調(diào)控松動(dòng)，帶動(dòng)需求以支撐房?jī)r(jià)（略）

??一、央行貨幣寬松疊加地方紓困政策，助力疫后房?jī)r(jià)整體維穩(wěn)（略）

??二、人民幣持續(xù)通脹下，全面物價(jià)飛升帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)（略）

??第四節(jié) 需求側(cè)看跌因素：收入增長(zhǎng)落空，預(yù)期購(gòu)買力疲軟難以支撐房?jī)r(jià)上升（部分略）

??需求層面不利因素主要是對(duì)疫后經(jīng)濟(jì)衰退、全行業(yè)打擊下居民購(gòu)買力水平降低的判斷。在貨幣化棚改臨近收尾、居民貸款杠桿高企等既定事實(shí)下，疫后經(jīng)濟(jì)衰退下新增工薪減少后居民整體財(cái)富及購(gòu)買力水平滑坡是大概率事件，屆時(shí)購(gòu)房需求萎縮下城市房?jī)r(jià)自然難以維系。

??一、疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)嚴(yán)重拖累，疫后負(fù)面影響仍將持續(xù)（略）

??二、地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已然“見頂”，從增量時(shí)代向存量時(shí)代過渡（略）

??三、房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)減弱，3成典型城市居民購(gòu)房“明漲暗虧”

??各省區(qū)市在2016年后陸續(xù)出臺(tái)了繁多的樓市限制政策，受到各地限價(jià)政策以及中央“房住不炒”的影響，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的房地產(chǎn)財(cái)富增值效應(yīng)已長(zhǎng)端減弱，房產(chǎn)已不適為高回報(bào)投資標(biāo)的，因此房?jī)r(jià)自然缺乏漲勁。

??以一線城市為例，房產(chǎn)投資收益率已降至6%左右，且未來(lái)預(yù)期將長(zhǎng)期維持將長(zhǎng)期維持。以十年期國(guó)債收益率作為全社會(huì)投資基準(zhǔn)收益率，以房?jī)r(jià)年復(fù)增速與基準(zhǔn)收益率的差值計(jì)算一線城市房?jī)r(jià)投資收益率。我們可以看到，2016年末起房產(chǎn)投資收益便持續(xù)下降至2018年后便長(zhǎng)期穩(wěn)定在6%左右。因此對(duì)于城市居民而言，未來(lái)保持低位的房產(chǎn)收益使得購(gòu)房不再是優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的。

??放寬至全國(guó)來(lái)看，24個(gè)典型城市買房中3成以上虧損。對(duì)比近3年各典型城市房?jī)r(jià)漲幅可以看到，廈門、青島、北京、福州、鄭州、濟(jì)南、昆明等城市吸金能力明顯減弱。其中廈門、青島2城房?jī)r(jià)更是同比下跌3%、1%，房產(chǎn)不僅難為投資“炒資”，而且居民購(gòu)房收益顯著為負(fù)。居民購(gòu)房房?jī)r(jià)“明漲”而收益“暗虧”，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)難有漲勁可言。

??四、居民購(gòu)房杠桿高增、薪酬所得回落，購(gòu)買力降級(jí)后房?jī)r(jià)失去推動(dòng)力

??居民杠桿率快速提升，購(gòu)買力觸頂下房?jī)r(jià)缺乏上漲推動(dòng)力。以住戶中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款占GDP比重測(cè)算居民購(gòu)房杠桿率，不難發(fā)現(xiàn)居民購(gòu)房杠桿率直線提升。2015年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模迭創(chuàng)新高，居民購(gòu)房杠桿率急速拉升，說(shuō)明各省區(qū)市房?jī)r(jià)翻高是建立在居民加杠桿購(gòu)房基礎(chǔ)上的。

??值得玩味的是，居民購(gòu)房杠桿率從10%升至20%將近花費(fèi)10年時(shí)間，但杠桿率從20%升至30%只需2015年至2018年短短4年時(shí)間，說(shuō)明在市場(chǎng)購(gòu)買力明顯透支的情況下，很多居民仍在不斷地加杠桿購(gòu)房。而2019年居民購(gòu)房杠桿率已升至34%，事實(shí)上眾多三四線城市房?jī)r(jià)較2015年已翻番，居民對(duì)房購(gòu)買力已越發(fā)逼近瓶頸，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)ⅰ帮L(fēng)聲鶴唳”。

??事實(shí)上，疫情發(fā)生后全國(guó)薪資總量同樣出現(xiàn)明顯回落。2020年3月全國(guó)薪資總量相較1月下滑13%，相較2019年7月下滑34%，其中三線城市下滑最為顯著，薪資總量相較去年8月近乎腰斬。直觀反映多數(shù)企業(yè)壓縮用工成本，全社會(huì)整體新增財(cái)富總量逐漸減少，居民收入將出現(xiàn)明顯回落。

??考慮到眼下居民杠桿率已接近瓶頸，貸款杠桿高無(wú)可高下未來(lái)社會(huì)薪資總量降低也是雪上加霜，二類不利因素下城市居民購(gòu)買力將在現(xiàn)有水平上繼續(xù)降級(jí)。在這一事實(shí)下，購(gòu)買力難以繼續(xù)維持購(gòu)房需求下，城市銷售規(guī)模必然滑坡，房?jī)r(jià)也難言上漲。

??五、三四線棚改收緊“釜底抽薪”，缺乏基本面支撐三四線房?jī)r(jià)普遍疲軟（略）

??第五節(jié) 總結(jié)：對(duì)比供、需兩側(cè)因素，房?jī)r(jià)看跌概率大于看漲

??綜合所有供應(yīng)側(cè)與需求側(cè)對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)看漲和看跌的影響因素，總體上對(duì)房?jī)r(jià)的平抑效應(yīng)大于刺激效應(yīng)，預(yù)估2020年全國(guó)房?jī)r(jià)小幅微跌。

??即低庫(kù)存、成本性支撐、貨幣寬松以及調(diào)控放松等有利因素?zé)o法與整體疫后經(jīng)濟(jì)失速、消費(fèi)降級(jí)、房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)減弱以及購(gòu)房者購(gòu)買力虧空、房企資金鏈緊繃等所產(chǎn)生的不利因素完全對(duì)沖。

??具體而言，購(gòu)房者需求及購(gòu)買力水平是主導(dǎo)市場(chǎng)供需，既而影響房?jī)r(jià)漲跌的核心項(xiàng)?？v使中央及地方政策及金融層面的寬松給予了房?jī)r(jià)一定的維穩(wěn)預(yù)期，但在疫后經(jīng)濟(jì)面臨衰退、消費(fèi)降級(jí)、居民既有以及新增財(cái)富萎縮下，居民購(gòu)買力面臨大概率疲軟的可能。購(gòu)買力水平降低下城市購(gòu)房需求必將出現(xiàn)延后甚至打消，從而導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)入供過于求或者供求雙低的局面，進(jìn)而房?jī)r(jià)被迫降低。

??此外，房企加快回款“穩(wěn)現(xiàn)金”訴求高于一切，降價(jià)沖量存在可能?？v使存在市場(chǎng)庫(kù)存呢較低，項(xiàng)目開發(fā)成本支撐等客觀因素，但資金鏈緊繃的主觀影響下，房企于疫后或?qū)⒊鲇诂F(xiàn)金回款等訴求暫時(shí)擱置對(duì)在售項(xiàng)目的“成本觀”，在部分城市降價(jià)沖量以盡快回款。

??當(dāng)然，伴隨著疫后各地充分發(fā)揮地產(chǎn)主體責(zé)任，“因城施策”下不同城市間勢(shì)必形成相對(duì)獨(dú)立的樓市行情。因此單單對(duì)房?jī)r(jià)漲跌從全國(guó)層面判斷遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，面對(duì)不同城市間、城市內(nèi)不同區(qū)域間的差異情況，“分城”、“分區(qū)域”、“分產(chǎn)品”一一討論才洞悉對(duì)后疫情時(shí)代下樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)。

??03

??預(yù)期核心一二線房?jī)r(jià)穩(wěn)中有增

??一線豪宅、二線剛需房?jī)r(jià)保持“堅(jiān)挺”

??……部分略……

??2016年一季度，一二線城市打響了地產(chǎn)調(diào)控的第一槍，2017年，三四線城市也開始陸續(xù)跟進(jìn)，接著越來(lái)越多的調(diào)控政策開始層出不窮。與此前“一刀切”的樓市調(diào)控有所不同，此輪中央以“房住不炒，因城施政”為主基調(diào)，地方貫徹也呈現(xiàn)出“一城一策”，甚至是“一區(qū)一策”，致使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了少有的結(jié)構(gòu)化行情，不同能級(jí)，不同城市，不同區(qū)域、不同產(chǎn)品都在日漸分化，預(yù)期2020年細(xì)分市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也存在顯著差異。

??第一節(jié) 核心一二線微增，強(qiáng)三線微降，一般三四線顯著下跌（部分略）

??根據(jù)樓市周期發(fā)展規(guī)律，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或是大蕭條時(shí)期，樓市一般也處于下行周期，優(yōu)質(zhì)資源基本都在向核心城市聚集，這點(diǎn)不難理解，從企業(yè)層面來(lái)看，危機(jī)來(lái)臨，投資的主要考量在于“避險(xiǎn)”，核心一二線城市的抗跌能力顯著好于普通的三四線城市；從購(gòu)房者角度來(lái)看，無(wú)論是自住還是投資，都會(huì)考量房屋的增值保值性，買漲不買跌心理驅(qū)使下，核心一二線城市項(xiàng)目的去化基本也會(huì)好于普通三四線，因而我們預(yù)判2020年不同城市房?jī)r(jià)漲幅基本呈現(xiàn)出核心一二線>弱二線和強(qiáng)三線>廣大一般三四線，而且整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷征兆會(huì)從一般三四線城市逐步傳導(dǎo)到核心一二線城市。

??一、核心一二線高價(jià)地集中入市，2020年房?jī)r(jià)維穩(wěn)或小幅微增（略）

??二、弱二線和強(qiáng)三線房?jī)r(jià)持平或小幅微降，收入壓縮“消費(fèi)降級(jí)”為主因

??針對(duì)于弱二線和環(huán)都市圈的強(qiáng)三線城市而言，房?jī)r(jià)水平僅次于核心一二線，預(yù)判2020年變化，我們認(rèn)為，或與2019年持平或保持小幅微降態(tài)勢(shì)。因疫情影響，收入下降致“消費(fèi)降級(jí)”為主因。

??下圖我們羅列了30余個(gè)二三線城市2020年3月就業(yè)環(huán)境較疫情前的變化情況，可以看出無(wú)論是從招聘數(shù)量還是薪資總量都出現(xiàn)了顯著下滑，較2019年7月平均降幅分別達(dá)到了39%和50%，工資幾乎“腰斬”，與核心一二線形成了鮮明的對(duì)比。其中鄭州、天津、福州招聘總量急劇下降，跌幅均在50%左右，薪資降幅也達(dá)到了60%。造成的直接影響便是這些城市居民購(gòu)房預(yù)期的改變，“囊中羞澀”的購(gòu)房者不得不延遲購(gòu)房需求或者取消二次改善的計(jì)劃，房企為保住“銷售”，很有可能采取打折促銷等策略，諸如恒大7.5折賣房等，從而造成成交均價(jià)下滑，即便部分開發(fā)商可以抗住銷售壓力“不降”，但是整體“橫盤”的可能性也較大，購(gòu)買力乏力是制約房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的主要原因。

??為了更好的判斷不同城市房?jī)r(jià)可能變動(dòng)情況，我們引入了2015-2017年宅地消化周期的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)于消化周期較高（大于4年）的城市，2020年的潛在供應(yīng)量也相對(duì)較大，徐州、大連、太原基本都超過了5年，集中推盤帶來(lái)的影響是各房企間的競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大，尤其是這三城的薪資總量也近乎“腰斬”，“消費(fèi)降級(jí)”顯著，在購(gòu)房熱情并不高漲的情況下，不排除房企打“價(jià)格戰(zhàn)”的可能，從而帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)回落。值得關(guān)注的當(dāng)屬濟(jì)南和鄭州，2016-2017年兩地分別拍出了594萬(wàn)平方米和321萬(wàn)平方米的高價(jià)地塊（房?jī)r(jià)地價(jià)比大于0.8）,這些地塊若在2020年入市，即便定價(jià)較高可能也將面臨“有價(jià)無(wú)市” 的可能，對(duì)于拉升本地房?jī)r(jià)的作用并不是很大。

??對(duì)于宅地消化周期較低（小于2年）的城市，2020年的潛在供應(yīng)量并不是很大，房企降價(jià)動(dòng)力略有不足，房?jī)r(jià)大概率與2019年保持持平?；葜?、東莞、長(zhǎng)沙2015-2017年宅地消化周期基本都在1年左右，市面上庫(kù)存量相對(duì)較小，尤其是剛需購(gòu)房者，很有可能再度面臨“一房難求”，以長(zhǎng)沙為例，因政府按成本核定項(xiàng)目銷售均價(jià)，目前在售樓盤基本呈現(xiàn)出“一盤一價(jià)”，同區(qū)域不同項(xiàng)目房?jī)r(jià)跨度較大，存在顯著價(jià)格梯度，以雨花區(qū)為例，既有保利中航城毛坯在售均價(jià)8100元/平方米，也有萬(wàn)科金色麥田，含2400元/平米精裝，在售均價(jià)15500元/平米，剔除精裝，毛坯價(jià)差也達(dá)到了5000元/平方米，高低錯(cuò)配使得房?jī)r(jià)保持在一個(gè)相對(duì)中等可控的水平；加之目前長(zhǎng)沙整體的薪資降幅也都在50%左右，房?jī)r(jià)上漲、下跌的可能性都不是太大，2020年維持現(xiàn)狀將是大概率事件。

??三、廣大三四線重回“高庫(kù)存”周期，棚改驅(qū)動(dòng)型城市房?jī)r(jià)將顯著下跌（略）

??第二節(jié) 核心一二線市中心、近郊、產(chǎn)業(yè)熱門區(qū)域抗跌性較好（部分略）

??針對(duì)于單個(gè)城市內(nèi)部，不同區(qū)域的房?jī)r(jià)又呈現(xiàn)出顯著的分化特征，核心一、二線城市多為省會(huì)和直轄市，因經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)發(fā)達(dá)，人口吸附力較強(qiáng)，吸引了眾多省內(nèi)三四線或是臨近省份的外來(lái)務(wù)工人員，因而整體的城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對(duì)較快，城市發(fā)展也衍生出了多個(gè)圈層，大體可分為市中心、近郊和遠(yuǎn)郊。而三四線城市內(nèi)部也存在一定的分化：一類是以常州、中山等為代表的東南沿海環(huán)都市圈的強(qiáng)三線城市，這類城市不僅市區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)勁，下屬縣、鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本也是自成一體，發(fā)展動(dòng)能較強(qiáng)；另一類為廣大的中西部三四線城市，特點(diǎn)是人口、資源在不斷向市區(qū)集中，下屬郊縣因持續(xù)為市區(qū)“供血”，“空心化”現(xiàn)象嚴(yán)重，庫(kù)存量高企。以下我們將根據(jù)不同類型城市內(nèi)部區(qū)域的具體情況進(jìn)行2020年房?jī)r(jià)變化的具體分析。

??一、核心一二線市中心房?jī)r(jià)“堅(jiān)挺”，近郊升，遠(yuǎn)郊降，熱門板塊價(jià)格上行

??對(duì)于核心一二線城市而言，因城鎮(zhèn)化率相對(duì)較高，除了按照中心區(qū)域發(fā)散衍生出多個(gè)圈層，比如上海的內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)概念之外；也有可能形成了多個(gè)城市副中心，比如上海的大虹橋，徐家匯、莘莊片區(qū)等等，雖然不同城市的區(qū)域劃分并不盡相同，但是預(yù)測(cè)其2020年房?jī)r(jià)變化的規(guī)律，大體還是有以下一些共性的特點(diǎn)：

??一是市中心房?jī)r(jià)相對(duì)“堅(jiān)挺”，基本維持不漲不跌：一方面，從供應(yīng)層面來(lái)看，受房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程逐步深入的影響，市中心的土地供應(yīng)量相對(duì)比較稀缺且呈現(xiàn)出逐年遞減的態(tài)勢(shì)，造成了房企拿地價(jià)格普遍較高，產(chǎn)品以高端改善為主，成本驅(qū)動(dòng)下，企業(yè)降價(jià)銷售的意愿并不是很強(qiáng)；另一方面，從成交層面來(lái)看，高凈值人群收入渠道來(lái)源多樣，購(gòu)買力相對(duì)充裕，置業(yè)需求穩(wěn)定，受疫情沖擊較小，因而供求關(guān)系決定了市中心房?jī)r(jià)的下跌空間并不是很大。

??二是近郊房?jī)r(jià)大概率保持穩(wěn)中微增，主要是剛需客群驅(qū)動(dòng)：因房?jī)r(jià)高企，剛需客群在選擇購(gòu)房時(shí)也將更加注重性價(jià)比，近郊項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入，城市副中心的發(fā)展規(guī)劃更容易得到兌現(xiàn)，商業(yè)、教育等配套正逐步完善；加之項(xiàng)目多為中端改善產(chǎn)品，價(jià)格、面積適中也迎合了剛需購(gòu)房者“一步到位”的置業(yè)需求。

??三是遠(yuǎn)郊產(chǎn)品因供應(yīng)扎堆，房企競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，2020年房?jī)r(jià)大概率保持穩(wěn)步回落。一般而言，遠(yuǎn)郊區(qū)域都是城市土地供應(yīng)的“大頭”，以成都為例，三圈層的近2年的土地成交量基本都在45%左右，房企項(xiàng)目扎堆現(xiàn)象非常普遍；而從成交來(lái)看，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目對(duì)剛需客群的吸引力在日漸下降，受地理位置原因，剛需客戶上班基本都在市區(qū)內(nèi)，加之遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的商業(yè)、教育配套往往不完善，雖然價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，但是對(duì)自住客群的吸引力還是相當(dāng)有限。

??分城市來(lái)看，比如上海，外圍客戶的購(gòu)買力支撐明顯不足，2019年下半年轉(zhuǎn)冷征兆顯著，以2019年下半年各區(qū)域的認(rèn)籌情況來(lái)看，閘北、靜安、黃埔、虹口等核心區(qū)域表現(xiàn)相對(duì)較好，認(rèn)籌比普遍超過0.57，而金山、奉賢、南匯等外圍區(qū)域認(rèn)籌明顯較差，認(rèn)籌比均不及0.51。預(yù)期2020年房?jī)r(jià)分化也將持續(xù)，對(duì)于外圍區(qū)域的部分“去化難”項(xiàng)目，房企折扣營(yíng)銷，吸引客戶的幾率相對(duì)較大，房?jī)r(jià)很可能一降再降。

??再如深圳，2020年新房的供應(yīng)銳減，不足70個(gè)，同比減少約40%，供應(yīng)相對(duì)緊張,也是造成房?jī)r(jià)穩(wěn)中微增的重要原因，分區(qū)域來(lái)看，西部福田、羅湖本就是價(jià)格高地，房?jī)r(jià)均超7萬(wàn)元/平方米，單區(qū)域2020年供應(yīng)量基本都在5盤以下，供應(yīng)收縮，需求穩(wěn)定，2020年房?jī)r(jià)有望保持穩(wěn)中有增；而東部的龍崗、坪山、大鵬新區(qū)市場(chǎng)熱度顯然不及西部，加之3個(gè)區(qū)域2020年累計(jì)推盤量達(dá)30個(gè)，項(xiàng)目扎堆，預(yù)期2020年房?jī)r(jià)也難有亮眼表現(xiàn)。

??最后是成都，2019年隨著整體市場(chǎng)熱度下降，主城、近郊和遠(yuǎn)郊三圈層便呈現(xiàn)出典型的“冷熱不均”，一、二圈層受多個(gè)熱盤助力，認(rèn)購(gòu)率可超5成，三圈層近8成項(xiàng)目轉(zhuǎn)為順銷，開盤認(rèn)購(gòu)率不及5成。而且價(jià)格分化也是比較顯著的，2019年末主城、近郊、遠(yuǎn)郊的商品住宅成交均價(jià)分別為17374元/平方米，12368元/平方米，7248元/平方米，同比增幅則為17%、19%和5%，可見房?jī)r(jià)增長(zhǎng)性來(lái)看，近郊>主城>遠(yuǎn)郊，由此對(duì)于2020年房?jī)r(jià)預(yù)判，我們認(rèn)為，近郊仍能維持增勢(shì)，主城區(qū)保持持平，而遠(yuǎn)郊有可能迎來(lái)穩(wěn)步回落。

??四是針對(duì)于國(guó)家或是地方政府規(guī)劃的以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入的熱門區(qū)域，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依舊強(qiáng)勁。主要源于政策利好的持續(xù)驅(qū)動(dòng)，政府不僅會(huì)加大投資促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，而且限購(gòu)松動(dòng)、人才落戶、購(gòu)房補(bǔ)貼等激勵(lì)政策也會(huì)層出不窮，從而拉動(dòng)區(qū)域和板塊價(jià)值。典型代表為上海的青浦、虹橋、臨港片區(qū)；南京的江北新區(qū)、杭州的未來(lái)科技城、錢江新城、蕭山經(jīng)開區(qū)等。

??比如南京的江北新區(qū)，目前屬國(guó)家級(jí)新區(qū)、芯片之城、基因之城、新金融中心。因戰(zhàn)略地位高，國(guó)家扶持大，對(duì)標(biāo)上海浦東新區(qū)，長(zhǎng)期規(guī)劃利好；2019年金洽會(huì)，簽約項(xiàng)目22個(gè)，總投資達(dá)362.75億。2019年8月，江北自貿(mào)區(qū)正式批復(fù)，全部落定江北新區(qū)，占地約40平方公里，重點(diǎn)發(fā)展集成電路、生命健康、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)和現(xiàn)代金融等產(chǎn)業(yè)。自貿(mào)區(qū)和國(guó)家級(jí)新區(qū)兩大國(guó)家戰(zhàn)略疊加，江北新區(qū)利好持續(xù)加碼，對(duì)于房?jī)r(jià)的助推左右也是有目共睹，即便在調(diào)控持續(xù)加碼的2018年和2019年，房?jī)r(jià)仍保持正增長(zhǎng)，2019年成交均價(jià)為24869元/平方米，較2015年已經(jīng)增長(zhǎng)一倍有余。預(yù)期2020年南京江北新區(qū)商品住宅的成交均價(jià)仍有望保持小幅微增。 

??二、強(qiáng)三線老城房?jī)r(jià)仍屬“高地”保持微降，新城、郊縣“自成一體”價(jià)差縮?。裕?/p>

??三、一般三四線市區(qū)房?jī)r(jià)“高位回落”，周邊郊縣供過于求持續(xù)下行（略）

??第三節(jié) 一線豪宅、二線剛需房?jī)r(jià)穩(wěn)中有增，三四線房?jī)r(jià)預(yù)期全線回落（部分略）

??2017年以來(lái)，改善需求動(dòng)能明顯減弱，隨著房?jī)r(jià)上漲、居民負(fù)債率上升，購(gòu)房者的買房支付能力已然趨近“天花板”，加之2020年初遭遇了新冠疫情影響，購(gòu)買力逐年衰退的現(xiàn)象不斷被強(qiáng)化。由此，單個(gè)城市內(nèi)部，不同檔次產(chǎn)品的價(jià)格同樣呈現(xiàn)出一些分化特征，以下我們將根據(jù)不同類型城市內(nèi)部產(chǎn)品檔次的具體情況進(jìn)行2020年房?jī)r(jià)變化的具體分析。

??一、4個(gè)一線90平米小三房房?jī)r(jià)穩(wěn)步回落，抗通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)豪宅類房?jī)r(jià)“看漲”

??針對(duì)一線城市不同檔次產(chǎn)品2020年的房?jī)r(jià)變化，我們認(rèn)為，大體呈現(xiàn)出以下一些特征：

??一是90平米以下小三房房?jī)r(jià)大概率穩(wěn)步回落，購(gòu)買力壓縮是主因：不得不說(shuō)，90平米小三房在一線城市也算是適銷對(duì)路的產(chǎn)品，一方面當(dāng)前隨著地價(jià)不斷走高，房企不得不考量成本驅(qū)動(dòng)帶來(lái)的后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，高單價(jià)小戶型低總價(jià)不失為房企規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)的主流方法之一；另一方面，一線城市聚集了較多的外來(lái)務(wù)工人員，因購(gòu)買力受限，也傾向于選擇面積較小，總價(jià)偏低同時(shí)兼顧居住性的小三房產(chǎn)品，基本可以達(dá)成“一步到位”的居住需求。而預(yù)判其2020年房?jī)r(jià)穩(wěn)步回落的主要原因是基于疫情對(duì)于一線剛需群體購(gòu)買力的壓縮效應(yīng)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的某招聘網(wǎng)站數(shù)據(jù)，北京、廣州、深圳月薪5千元以下崗位數(shù)跌幅都在30%以上，用工數(shù)量的減少勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致剛需購(gòu)房客群總量的壓縮，加之疫情對(duì)于整體收入的負(fù)面影響，2020年一線城市的90平米小三房戶型極有可能面臨供過于求，房?jī)r(jià)穩(wěn)步回落的尷尬境地。

??二是中高端改善戶型存在明顯的需求乏力，特別是120-140平米的三房戶型，房?jī)r(jià)有可能緩步下行。主要是基于2016-2017年一線城市集中成交了大量的高價(jià)地塊，此前因“限價(jià)”影響，“面粉貴于面包”，預(yù)期2020年將集中入市，產(chǎn)品定位也將偏于中高端；而對(duì)于這類產(chǎn)品的購(gòu)買人群而言，屬改善而非剛需，買房需求并不是十分迫切，加之新冠疫情、全球金融危機(jī)等消極因素影響，很可能取消置業(yè)計(jì)劃，房企為促進(jìn)銷售不排除降價(jià)促銷的可能，以此也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)緩步下行。

??三是對(duì)于豪宅類產(chǎn)品，2020年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有增的概率較大，有望保持小幅上行。按歷史規(guī)律，這類產(chǎn)品每年推盤量總體較小，且有逐步下行趨勢(shì)，產(chǎn)品在市面上也算相對(duì)稀缺；另一方面，高凈值人群本就“先知先覺”，尤其是全球經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，投資房地產(chǎn)無(wú)疑是保值增值抗通脹的最好方式之一。這一預(yù)期主要基于房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱地位，基于屢屢被驗(yàn)證的歷史經(jīng)驗(yàn)主義……2008年次貸危機(jī)之后2009的房?jī)r(jià)翻倍、2014年供給側(cè)改革去庫(kù)存之后2015的房?jī)r(jià)翻倍。經(jīng)濟(jì)面臨大調(diào)整時(shí)，寬貨幣、寬財(cái)政以刺激消費(fèi)，隨之“買房抗通脹”的經(jīng)驗(yàn)主義再一次接棒。近期一線豪宅項(xiàng)目開盤熱銷刷屏不斷也印證這一觀點(diǎn)，諸如深圳太子灣項(xiàng)目3月13日推出14套房源，4200萬(wàn)元/套起步價(jià)，僅8秒就宣告售罄，銷售金額達(dá)6億元。若這樣的市場(chǎng)熱度延續(xù)，豪宅盤有望在2020年迎來(lái)新的春天，房?jī)r(jià)也有望穩(wěn)中微增。

??二、二線和強(qiáng)三線中高檔、豪宅類房?jī)r(jià)預(yù)期下跌，剛需類房?jī)r(jià)依舊保持增勢(shì)（略）

??三、一般三四線不同檔次產(chǎn)品房?jī)r(jià)全線回落，低檔跌幅顯著高于中高檔

??而對(duì)于廣大中西部的三四線城市而言，購(gòu)買力受限是制約房?jī)r(jià)上漲的主要因素，預(yù)期2020年不同檔次產(chǎn)品價(jià)格都將穩(wěn)步回落，其中低檔剛需類產(chǎn)品跌幅將顯著高于中高檔產(chǎn)品。

??首先，三四線疫情后企業(yè)招聘需求銳減，即使招聘旺季用工需求仍低迷。反映在全國(guó)招聘崗位數(shù)2020年2月、3月連續(xù)下滑，尤其是本該是招聘旺季的3月，相較1月仍減少了40余萬(wàn)個(gè)崗位，相較2019年7月崗位數(shù)縮減幅度更是高達(dá)27%。其中三四線城市更受疫情影響，用工需求大幅滑坡，尤其是三四線城市，3月招聘崗位數(shù)相較2019年6月減少了34.7萬(wàn)個(gè)，降幅達(dá)36%。

??其次，薪資總量在疫情發(fā)生后同樣明顯回落，2020年3月全國(guó)薪資總量相較1月下滑13%，相較2019年7月下滑34%，其中三線城市下滑最為顯著，薪資總量相較去年7月近乎腰斬。直觀反映多數(shù)企業(yè)壓縮用工成本支出，整體居民收入或?qū)⒚黠@回落。

??值得關(guān)注的是，三四線城市疫情后用工需求的萎縮更具普遍性，98個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，近9成招聘崗位數(shù)縮量超30%，滄州、遵義等崗位數(shù)下滑過半。

??此外，雖然各類產(chǎn)品房?jī)r(jià)全線回落，但我們認(rèn)為，低檔剛需類產(chǎn)品跌幅將顯著高于中高檔產(chǎn)品。主要源于底層剛需家庭大都是低收入群體，收入來(lái)源單一化，工資性收入往往占據(jù)極高的比重，更易受疫情的負(fù)面沖擊?；谖磥?lái)收入預(yù)期下滑，底層剛需家庭購(gòu)買力難以為繼，棄購(gòu)的可能性自然也將更高。從我們的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年50萬(wàn)以下、70平方米以下產(chǎn)品的準(zhǔn)客戶棄購(gòu)現(xiàn)象最為嚴(yán)重，此類產(chǎn)品去化速度或?qū)@著放緩。譬如，意向購(gòu)買50萬(wàn)以下產(chǎn)品的準(zhǔn)客戶中，約31.1%的高意向客戶或?qū)⑷∠?020年置業(yè)計(jì)劃；又如意向購(gòu)買70平方米以下產(chǎn)品的準(zhǔn)客戶中，約32%的高意向客戶或?qū)⑷∠?020年置業(yè)計(jì)劃，棄購(gòu)比例皆明顯高于其他檔次產(chǎn)品。

??04

??總結(jié):今年房?jī)r(jià)大概率高位回落
      不同城市、區(qū)域、產(chǎn)品走勢(shì)差異顯著

??……部分略……

??2020年伊始，新冠疫情突發(fā)，如多米諾骨牌般在全球迅速蔓延，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面沖擊不言自明。而對(duì)于本就處于下行周期的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)異于“雪上加霜”，成交規(guī)模高位回落將是大概率事件，而對(duì)房?jī)r(jià)的影響究竟有幾何呢？綜合全篇，我們得到的大體結(jié)論如下：

??第一節(jié) 受限于購(gòu)買力瓶頸，2020年整體房?jī)r(jià)大概率下跌（略）

??第二節(jié) 核心一二線城市房?jī)r(jià)“堅(jiān)挺”，三四線顯著“滑坡”（略）

??第三節(jié) 大都市近郊遠(yuǎn)郊“冰火兩重天”，強(qiáng)三線價(jià)差不斷縮小

??針對(duì)于單個(gè)城市內(nèi)部，不同區(qū)域的房?jī)r(jià)又呈現(xiàn)出顯著的分化特征，核心一、二線城市多為省會(huì)和直轄市，因經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)發(fā)達(dá)，人口吸附力較強(qiáng)，吸引了眾多省內(nèi)三四線或是臨近省份的外來(lái)務(wù)工人員，因而整體的城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對(duì)較快，城市發(fā)展也衍生出了多個(gè)圈層，大體可分為市中心、近郊和遠(yuǎn)郊。而三四線城市內(nèi)部也存在一定的分化：一類是以常州、中山等為代表的東南沿海環(huán)都市圈的強(qiáng)三線城市，這類城市不僅市區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)勁，下屬縣、鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本也是自成一體，發(fā)展動(dòng)能較強(qiáng)；另一類為廣大的中西部三四線城市，特點(diǎn)是人口、資源在不斷向市區(qū)集中，下屬郊縣因持續(xù)為市區(qū)“供血”，“空心化”現(xiàn)象嚴(yán)重，庫(kù)存量高企。不同區(qū)域也存在顯著的房?jī)r(jià)分化：

??對(duì)于核心一二線城市而言，市中心房?jī)r(jià)相對(duì)“堅(jiān)挺”，基本維持不漲不跌；近郊房?jī)r(jià)大概率保持穩(wěn)中微增，主要是剛需客群驅(qū)動(dòng)；遠(yuǎn)郊產(chǎn)品因供應(yīng)扎堆，房企競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，2020年房?jī)r(jià)大概率保持穩(wěn)步回落；值得關(guān)注的是，針對(duì)于國(guó)家或是地方政府規(guī)劃的以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人口導(dǎo)入的熱門區(qū)域，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依舊強(qiáng)勁。主要源于政策利好的持續(xù)驅(qū)動(dòng)，政府不僅會(huì)加大投資促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，而且限購(gòu)松動(dòng)、人才落戶、購(gòu)房補(bǔ)貼等激勵(lì)政策也會(huì)層出不窮，從而拉動(dòng)區(qū)域和板塊價(jià)值。

??而針對(duì)于核心都市圈，尤其是東南沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的的強(qiáng)三線城市，雖然老城房?jī)r(jià)仍屬“高地”，但是整體城市發(fā)展和價(jià)值核心仍在新城，且由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)異常發(fā)達(dá)，周邊郊縣樓市發(fā)展也是“自成一體”，故而老城、新城、郊縣的房?jī)r(jià)“價(jià)差”正在逐步縮小。

??對(duì)于廣大中西部的一般三四線而言，房?jī)r(jià)高位回落是大概率事件，郊縣的跌幅將遠(yuǎn)大于市區(qū)，一方面郊縣本身供地量較大，供過于求，庫(kù)存高企；另一方面，人員外出務(wù)工，本地產(chǎn)業(yè)“空心化”，具備購(gòu)買力人群基本會(huì)選擇市區(qū)置業(yè)，這也導(dǎo)致了郊縣整體樓市不景氣加劇。

??第四節(jié) 一線豪宅、核心二三線剛需、剛改類房?jī)r(jià)保持增勢(shì)

??2017年以來(lái)，改善需求動(dòng)能明顯減弱，加之2020年初遭遇了新冠疫情影響，購(gòu)買力逐年衰退的現(xiàn)象不斷被強(qiáng)化。由此，單個(gè)城市內(nèi)部，不同檔次產(chǎn)品的價(jià)格同樣呈現(xiàn)出一些分化特征：

??針對(duì)一線城市不同檔次產(chǎn)品2020年的房?jī)r(jià)變化，我們認(rèn)為，大體呈現(xiàn)出以下一些特征：一是90平米以下小三房房?jī)r(jià)大概率穩(wěn)步回落，購(gòu)買力壓縮是主因；二是中高端改善戶型存在明顯的需求乏力，特別是120-140平米的三房戶型，房?jī)r(jià)有可能緩步下行。三是對(duì)于豪宅類產(chǎn)品，2020年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有增的概率較大，有望保持小幅上行。

??對(duì)于二線城市和強(qiáng)三線城市來(lái)說(shuō)，“居住降級(jí)”現(xiàn)象不如一線城市嚴(yán)峻，中高檔、豪宅類房?jī)r(jià)可能遭遇“瓶頸”，增長(zhǎng)動(dòng)力不足或面臨穩(wěn)步下行。剛需、剛改類，即100-120平米三房房?jī)r(jià)依舊可以保持增勢(shì)。低檔產(chǎn)品90平米以下二房房?jī)r(jià)大概率下滑顯著。

??而對(duì)于廣大中西部的三四線城市而言，購(gòu)買力受限是制約房?jī)r(jià)上漲的主要因素，預(yù)期2020年不同檔次產(chǎn)品價(jià)格都將穩(wěn)步回落，其中低檔剛需類產(chǎn)品跌幅將顯著高于中高檔產(chǎn)品。