[高力國(guó)際] 疫情圍剿下的北京寫字樓市場(chǎng)

??新型冠狀病毒疫情成為進(jìn)入2020年的第一只“黑天鵝“事件。雖然此次疫情的致死率不高，但由于其廣泛的強(qiáng)傳染性，導(dǎo)致居民外出活動(dòng)大幅減少，整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)入停滯狀態(tài)。雖然此次疫情影響范圍較大，但如果能夠在未來2-3個(gè)月內(nèi)消滅的話，疫情對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)所造成的負(fù)面影響也就僅僅是2020年而已。

??受到疫情的影響，社會(huì)消費(fèi)需求受到抑制，生產(chǎn)活動(dòng)受到抑制，大量經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都處于暫停的狀態(tài)。短期內(nèi)，受到抑制的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)預(yù)計(jì)主要還是集中在今年一季度，相信二季度就會(huì)逐步回升，導(dǎo)致一季度和上半年的經(jīng)濟(jì)增速應(yīng)該會(huì)下滑的比較厲害。然而，下半年隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正?；嘈耪w經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)企穩(wěn)回升，但整體上破“6”確實(shí)是更大概率的事件了。

??對(duì)比2003年的非典時(shí)期，當(dāng)時(shí)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量?jī)H有14萬(wàn)億元左右，但到了2019年我們的經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)近100萬(wàn)億元的超大規(guī)模。雖然中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)無(wú)法達(dá)到2003年10%左右的經(jīng)濟(jì)增速，但是現(xiàn)在如果每年只有5%-6%的經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)相當(dāng)于一個(gè)瑞士的經(jīng)濟(jì)總量。這樣的經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)也決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)對(duì)這類疫情有著很強(qiáng)的底氣和韌性。需要指出的是，雖然目前疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的具體量化影響仍然暫時(shí)難以評(píng)估，但是疫情的出現(xiàn)并不會(huì)改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本走勢(shì)，中國(guó)的人口紅利結(jié)束了，互聯(lián)網(wǎng)的線上流量紅利也結(jié)束了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面進(jìn)入存量時(shí)代，這些核心趨勢(shì)不管有沒有疫情的出現(xiàn)都依然深刻地影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向經(jīng)濟(jì)換擋的第二次改革開放時(shí)期。

??疫情改變的只是市場(chǎng)節(jié)奏，而不是市場(chǎng)本質(zhì)

??針對(duì)北京的甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)來看，此次疫情對(duì)于寫字樓租賃市場(chǎng)的影響可以借鑒2003年SARS的影響，但我們的基本判斷是疫情對(duì)于整體市場(chǎng)并沒有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已。回顧2003年非典時(shí)期北京寫字樓市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的北京市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量規(guī)模也就150多萬(wàn)平米，和現(xiàn)在近千萬(wàn)平米的市場(chǎng)規(guī)模顯然不是一個(gè)量級(jí)。

??如果回到2003年非典時(shí)期的寫字樓租賃市場(chǎng)，非典的影響主要還是在上半年，吸納量從一季度的3萬(wàn)多平米降低到只有2萬(wàn)平米左右，但在疫情結(jié)束后的三季度開始快速增長(zhǎng)超過6萬(wàn)平米，單季度吸納量增長(zhǎng)3倍，但四季度回歸到2.4萬(wàn)平米的水平。全年的吸納量接近15萬(wàn)平米左右，比2002還增長(zhǎng)了18%左右。吸納量在下半年的釋放也直接導(dǎo)致整體空置率從2002年底的19%降低到只有10%左右?？梢钥吹皆诜堑浣Y(jié)束后，當(dāng)時(shí)的租賃市場(chǎng)活躍度有個(gè)爆發(fā)式增長(zhǎng)。這也印證了我們之前對(duì)于此次疫情的判斷，市場(chǎng)需求一直都在，只不過由于疫情的原因，人們的活動(dòng)和租賃需求被暫時(shí)壓制。疫情改變的只是市場(chǎng)節(jié)奏，而不是市場(chǎng)本質(zhì)。吸納量在三季度暴漲，03年空置率大幅下降，就是最好的證明。從租金的角度來看，雖然2003年租金有所下跌，但整體租金的下跌主因依然是由于當(dāng)時(shí)接近20%的市場(chǎng)空置率所致。隨著2003年空置率的逐步走低，北京寫字樓市場(chǎng)的租金從2004年開啟了一輪長(zhǎng)達(dá)15年的租金增長(zhǎng)期。雖然在2008年金融危機(jī)期間出現(xiàn)過短暫的租金調(diào)整，但僅調(diào)整了一年就迎來了新一輪的租金快速上漲。

??對(duì)于2020年的北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)走勢(shì)，我們依然延續(xù)在2019年四季度新聞發(fā)布會(huì)時(shí)做出的基本判斷。

??第一，供應(yīng)高峰持續(xù)推高空置率才是市場(chǎng)本質(zhì)。無(wú)論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀，而這個(gè)持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應(yīng)高峰所致。同時(shí)，2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會(huì)繼續(xù)攀升。但受到疫情的影響，部分項(xiàng)目或?qū)⒀舆t入市，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)供給壓力減輕，可能會(huì)從一定程度避免更多項(xiàng)目集中在2020年入市。從供給的角度來看，疫情從一定程度上減輕了今年的市場(chǎng)供給壓力。

??第二，市場(chǎng)需求長(zhǎng)期存在，疫情只能影響市場(chǎng)租賃節(jié)奏的變化。短期各類市場(chǎng)需求都會(huì)受到抑制，但需求會(huì)在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一個(gè)短期的釋放，用來消化之前所壓抑的市場(chǎng)需求，全年吸納量或?qū)⒕S持往年的平均水平。金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)依然會(huì)是北京市場(chǎng)的主要需求來源，特別是外資金融機(jī)構(gòu)，相對(duì)成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務(wù)類公司。

??第三，2020年是北京寫字樓未來4到5年內(nèi)最后一個(gè)供應(yīng)高峰。從2002年到2020年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)規(guī)模一共經(jīng)歷了3個(gè)時(shí)期：2002-2008年的供應(yīng)量推動(dòng)期，2009-2017年的租金推動(dòng)期，2018年到2020年的第二個(gè)供應(yīng)推動(dòng)期。從2021年開始，整體市場(chǎng)隨著第二輪供應(yīng)高峰的結(jié)束將進(jìn)入一輪3-4年左右的市場(chǎng)去化周期，整體甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金收入規(guī)模依然會(huì)持續(xù)攀升。

??第四，租金進(jìn)入階段性高位調(diào)整階段的大趨勢(shì)保持不變。由于疫情導(dǎo)致整體市場(chǎng)節(jié)奏的變化，且對(duì)于很多行業(yè)的一季度收入都有著災(zāi)難性的影響，這將導(dǎo)致很多企業(yè)遇到現(xiàn)金流危機(jī)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的情況。因此，在租戶遇到租金兌付危機(jī)時(shí)，整體市場(chǎng)租金依然會(huì)處于調(diào)整期，且受疫情影響租金短期調(diào)整幅度可能會(huì)加大。因此，受疫情影響，租金調(diào)整節(jié)奏大概率會(huì)持續(xù)到2020年底，從2021年初開始租金企穩(wěn)預(yù)期將會(huì)增強(qiáng)。

??政府，業(yè)主和租戶三方同舟共濟(jì)

??疫情的影響導(dǎo)致所有和居民線下活動(dòng)相關(guān)的行業(yè)都會(huì)在短時(shí)間內(nèi)受到重創(chuàng)。從大的行業(yè)分布來看，重災(zāi)區(qū)就是服務(wù)業(yè)，然而服務(wù)業(yè)租戶又是寫字樓租賃市場(chǎng)的最重要客戶群。寫字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展為中國(guó)的服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了所必需的硬件基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)服務(wù)業(yè)發(fā)展受阻也勢(shì)必會(huì)反作用于寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。為了扭轉(zhuǎn)目前不利的市場(chǎng)局面，政府，業(yè)主和租戶需要三方同舟共濟(jì)，通過切實(shí)有效的政策和實(shí)際行動(dòng)來幫助遇到困難的租戶共度難關(guān)。

??從政府的角度來看，政府需要站在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)轉(zhuǎn)的角度，通過各項(xiàng)政策來實(shí)際解決業(yè)主和企業(yè)租戶的后顧之憂。從人力資源角度，政府有能力幫助各類企業(yè)協(xié)調(diào)人力資源，充分鼓勵(lì)企業(yè)采用更靈活的用工政策，積極發(fā)揮政府在這方面的行政優(yōu)勢(shì)。 從減稅降費(fèi)角度，政府可以根據(jù)受到影響的不同類型和處于不同生命周期的企業(yè)進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用的延遲繳付甚至是免除，給以企業(yè)最實(shí)質(zhì)的幫扶。更重要的是，政府需要站在業(yè)主和企業(yè)的身邊，幫助雙方共同承擔(dān)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。除了稅收優(yōu)惠和租金減免，政府可針對(duì)受影響不同的行業(yè)和企業(yè)性質(zhì)，提供差異化的金融信貸支持，以及強(qiáng)化各責(zé)任區(qū)域內(nèi)的物資供應(yīng)和服務(wù)保障工作，特別是在法律層面給予寫字樓業(yè)主和企業(yè)租戶更多的法律咨詢和調(diào)解工作。

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