[克而瑞]寧波、佛山等人口再集聚城市的發(fā)展前景研究

??2005年后，隨著沿海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，東部沿海區(qū)域的常住人口增長明顯放緩。不過，廣東和浙江卻在2016年以后實現(xiàn)了人口的再聚集，尤其是杭州、深圳、廣州、寧波等城市，常住人口保持高速增長，2019年常住人口增量均超30萬人。不禁讓人聯(lián)想，這些城市為何又能實現(xiàn)人口的高速增長，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場又會迎來怎樣的機(jī)遇？

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??綜述：近年廣東、浙江人口再集聚

??剛需增長下樓市同步受益

??近年來，東部城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，隨著生產(chǎn)率低的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐步向成本更低的中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致東部沿海省人口增長明顯放緩。不過，廣東和浙江兩個省份卻走出了不一樣的道路，常住人口增長近年來反而呈現(xiàn)加速趨勢。接下來，我們就從人才政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等幾個方面來探究這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，并分析這一現(xiàn)象對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的影響。

??1.人口規(guī)模：浙江、廣東近年人口增速回升，明顯快于其他沿海省份（略）

??2. 人才發(fā)展：高端人才、技能人才兼容并蓄，打造一流人才生態(tài)（略）

??3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級換代，加強(qiáng)高端人才吸引力（略）

??4. 購房需求：人口規(guī)模及購買力雙重利好，保障樓市需求長期穩(wěn)定

??隨著流動人口重新向廣東和浙江聚集，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場也迎來了巨大利好。單就2019年兩省新增常住人口規(guī)模來看，即可為兩省帶來近千萬方的住房需求。具體而言，在2017年~2019年間，廣東省和浙江省常住人口規(guī)模增量分別為522萬和250萬，由此估算，在近三年間新增的住房需求分別高達(dá)1.86萬平方米和1.26萬平方米。再考慮期間增加的置換需求，近三年廣東和浙江的剛性購房需求分別達(dá)到4.33萬平方米和2.96萬平方米。

??將這一需求對比近三年商品住宅成交規(guī)模來看，2017年~2019年廣東的住宅成交面積為3.75萬平方米，僅能滿足三年期間廣東省剛需的86%；浙江的住宅成交面積為2.88萬平方米，同樣也未能完全滿足在此期間產(chǎn)生的剛性購房需求。由此可見，在人口大量流入的影響下，兩省的住宅市場上購房需求充裕，能充分支撐住宅市場成交規(guī)模。

??再聯(lián)系兩省主要城市的商品住宅去化周期來看，大部分城市的住宅去化周期都在12~18個月之間，庫存壓力相對較小，市場表現(xiàn)要好于全國大多數(shù)城市。除了由于人口的快速增長導(dǎo)致住房需求也隨之增加外，購買力也是當(dāng)?shù)貥鞘行枨箝L期穩(wěn)定的重要保障。如近兩年人口增量居前的杭州和寧波，當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力也比較強(qiáng)，絕大部分的住房需求能轉(zhuǎn)化為購房需求，因此住宅市場表現(xiàn)要明顯好于其他城市，2019年商品住宅去化周期分別僅為6.4個月和6.5個月，是兩省所有城市中去化周期最短的城市。

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??典型城市：寧波詮釋千方百計“留人”

??佛山重點關(guān)注中高端人才

??經(jīng)過上一章的梳理，可以看到廣東和浙江近年來隨著新興產(chǎn)業(yè)的快速增長，成功實現(xiàn)了人口再集聚。就常住人口增量和增速來看，除了杭州、廣州和深圳三大核心城市外，寧波和佛山近年來也表現(xiàn)十分突出，常住人口增量在2019年均位列全國TOP10。為了進(jìn)一步探究兩市實現(xiàn)人口高增長的原因，接下來我們將從產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才政策兩大方面來探討，并分析人口的快速增長為兩城市房地產(chǎn)市場帶來的變化。??

??1.寧波：家有梧桐樹,也要主動請鳳棲

??聚焦優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，寧波的經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展，2018年GDP成功邁過萬億門檻，2019年更是超過青島，全國排位進(jìn)一步上升。但想要保持經(jīng)濟(jì)長期的發(fā)展，人才至關(guān)重要。對于地處長三角區(qū)域的寧波來說，想在上海、杭州、蘇州、南京等臨近核心城市的夾擊之下突圍，就必須拿出更具吸引力的條件吸引人才。通過構(gòu)建“1+x”人才生態(tài)平臺，依據(jù)本市產(chǎn)業(yè)特點錯位競爭，寧波成功突圍，近兩年常住人口規(guī)模增長實現(xiàn)快速增長，2019年常住人口增量更是躍居全國第四位。

??1.1 人口增長：近三年“引人”顯著加速，人口增量高居全國第四

??受人才政策的利好影響，2016年后寧波的引人速度就呈現(xiàn)出明顯加快的趨勢。以更能反映出流動人口吸引力的常住人口機(jī)械增量指標(biāo)來看，2017年至2019年間寧波的機(jī)械增量每年幾乎都翻了一倍。截止2019年年末，寧波的常住人口機(jī)械增量已接近30萬，成為浙江省內(nèi)人口增長的又一極點。

??即使和國內(nèi)其他城市相比，寧波近年來的人口規(guī)模增長也十分突出。以2019年常住人口變動情況來看，寧波常住人口增量高達(dá)34萬，在國內(nèi)主要城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州。值得注意的是，寧波的常住人口規(guī)模僅有852萬，而處于同一量級的長沙、合肥等城市2019年的常住人口增量都遠(yuǎn)低于寧波。由此可見，寧波對流動人口吸引力明顯增強(qiáng)。

??1.2 產(chǎn)業(yè)升級：“萬千億”吸引更多高端人才，制造業(yè)人才凈流入率高居全國第一（略）

??1.3“留人”政策：大幅降低落戶門檻，提升人才生態(tài)綜合競爭力

??相比臨近的杭州和南京，寧波的知名度略低一籌，高等教育資源也較為匱乏，無論是“引人”能力還是“育人”能力都相對較弱，人才資源較為稀缺。為了有效擴(kuò)大人口規(guī)模，吸引人才到寧波安居就業(yè)，在新一輪“人才大戰(zhàn)”中，寧波多次出臺引人政策，在戶籍保障、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、安居補(bǔ)貼等多個方面為人才提供保障，解決人才后顧之憂。近兩年來，寧波人才政策更是頻繁發(fā)布，逐步將各類人才納入，提升人才生態(tài)綜合競爭力。

??以戶籍政策來看，繼2018年降低人才落戶門檻后，2019年7月寧波又出臺了《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市戶口準(zhǔn)入條件的通知》，兩度放松人才落戶門檻。新政中，將“先落戶后就業(yè)范疇”擴(kuò)大為畢業(yè)15年內(nèi)的全日制普通高校、中等職業(yè)學(xué)校（含技校）畢業(yè)生，對于技能型人才將社保繳納年限縮短至6個月，大幅放寬人才落戶門檻；同時，考慮到老年父母隨遷對跨省流動子女居留意愿的影響，取消了老年父母投靠落戶限制，減輕人才落戶寧波的壓力。戶籍政策放寬后實施效果明顯，據(jù)寧波市官方數(shù)據(jù)，在實施新政后僅兩個月的時間，就有1.2萬人成功落戶寧波，同比增長近兩成。

??2. 佛山：廣佛同城帶來大量溢出人口，現(xiàn)階段重點在提高引人質(zhì)量

??除了核心城市之外，浙江和廣東兩省中人口規(guī)模增長最快的還有佛山，連續(xù)多年常住人口規(guī)模增長在20萬以上，2019年常住人口規(guī)模已經(jīng)突破810萬，提前實現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。初步分析來看，當(dāng)?shù)厝丝诘目焖僭鲩L主要還是得益于廣佛同城一體化的利好，增加的人口主要來自廣州的溢出人口，實際到佛山就業(yè)的人口并不多，且多以中低層次的人才為主。為了加大一流人才的引入，滿足城市發(fā)展需求，佛山現(xiàn)階段人才政策的重點也是放在高層次人才的引進(jìn)上。

??1.1 人口增長：受益廣佛同城一體化利好，近年來人口增量躋身全國TOP10（略）

??1.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：打造制造業(yè)創(chuàng)新中心，引入更多一流人才（略）

??1.3 政策重點：實施青年企業(yè)家培養(yǎng)計劃，激活人才存量、做大高素質(zhì)人才增量（略）

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??房地產(chǎn)走勢回顧：需求支撐性佳

??助力市場穩(wěn)健運(yùn)行

??受益于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在流動人口規(guī)模逐年下滑的大背景下，浙江和廣東兩省實現(xiàn)了常住人口的再集聚，相較其他省份，房地產(chǎn)市場需求也有較強(qiáng)的支撐。下文我們將以粵、浙兩省中選出典型的人口再集聚城市進(jìn)行研究（近三年常住人口累計增量多于前三年的城市）。如杭州、佛山、寧波2016-2019年常住人口累計增量較前三年均超40萬人，人口再集聚趨勢尤為突出。為進(jìn)一步研究這些人口再集聚城市的房地產(chǎn)市場走向，下文將分別從成交規(guī)模、供求關(guān)系、成交結(jié)構(gòu)、企業(yè)入駐、價格走勢和板塊格局方面著手，進(jìn)一步剖析其房地產(chǎn)市場。

??1. 成交規(guī)模：成交規(guī)模持續(xù)高位，寧波2019年創(chuàng)歷史新高（部分略）

??根據(jù)CRIC對這些城市商品住宅成交面積變化的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，浙江和廣東大部分城市2019年商品住宅交易量持續(xù)高位，2019年商品住宅成交建面同比2015-2018年均值大幅增長，典型如珠海、麗水、寧波等城市，增幅均在45%以上。究其原因，也是由于這些城市具有強(qiáng)有力的人口支撐，但個中原因不同，珠海是由于粵港澳灣區(qū)規(guī)劃的利好，而麗水和寧波則依托于較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市人口集聚能力不斷增強(qiáng)。尤其是寧波，在一二線整體大環(huán)境不佳的大背景下，2019年依然保持高速增長，商品住宅銷售面積達(dá)1426萬平方米，較2015-2018年均值增加44%，也創(chuàng)下歷史新高。

??值得一提的是，東莞住宅成交量雖然較前三年均值下跌了26%，但主要是供應(yīng)規(guī)模較前三年均值下降了40%所致，就年度供求比來看，2019年東莞商品住宅去化速度較前三年快了33%。

??以成交規(guī)模居首的寧波為例，盡管其在2017年、2018年多次出臺調(diào)控政策收緊樓市，但由于近幾年來當(dāng)?shù)赝鈦砣丝谝?guī)?？焖僭鲩L，帶來大量新增住房需求；另一方面，當(dāng)?shù)氐穆鋺糸T檻不斷降低，且有相關(guān)人才購房補(bǔ)貼政策，新增住房需求也因此能較大比例的轉(zhuǎn)化為購房需求。在上述因素的利好下，寧波的住宅市場容量增長趨勢也得以一直保持。自2015年以來，寧波的商品住宅成交規(guī)模連續(xù)四年上升，至2019年末，全市的商品住宅成交規(guī)模已達(dá)到1426萬平方米，首次超過杭州，成為省內(nèi)住宅成交規(guī)模之首。

??2. 供求關(guān)系：得益于充沛需求支撐，杭州、寧波去化周期均在6月左右（略）

??3. 成交結(jié)構(gòu)：剛需、首改占比持續(xù)走高，寧波、佛山90-110平方米產(chǎn)品更暢銷（略）

??4. 企業(yè)入駐：百強(qiáng)房企熱衷進(jìn)駐，佛山3年增加13家

??由于人口再集聚城市多是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的一二線城市，購買力水平高、購房需求也較充沛，房地產(chǎn)市場支撐性較高，因此吸引了大量的百強(qiáng)房企入駐?？偟膩砜?，二線和環(huán)一線的三四線城市更受房企青睞，不僅百強(qiáng)房企入駐數(shù)量居于前列，并且新進(jìn)入該城市的百強(qiáng)房企數(shù)量也較突出，以受益廣佛一體化的佛山為例，2016年入駐百強(qiáng)僅有39家，2019年就增至52家（在典型人口再集聚城市中僅次于杭州），增加了13家之多，是房企擴(kuò)張最快的城市。

??房企之所以在這些城市加速布局，也是基于人口快速增長下的需求增長前景。通過對這些人口再集聚城市的百強(qiáng)房企入駐數(shù)據(jù)和人口新增集聚量進(jìn)行相關(guān)分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：這些城市2019年百強(qiáng)房企入駐數(shù)量和人口在集聚增量的相關(guān)性高達(dá)0.84。究其原因，主要是由于人口再集聚城市在產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、購買力等方面都極具優(yōu)勢，購買力和需求均有較好的保障，長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)市場尚有較大潛能，因此房企熱衷于進(jìn)駐這類城市，土地市場關(guān)注度也比較高。

??5. 價格走勢：前期房價波動強(qiáng)于市場大勢，相關(guān)調(diào)控亦更為全面（略）

??6. 板塊格局：新城板塊快速崛起，寧波北侖、佛山南海房價漲幅比肩市中心（略）

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??房地產(chǎn)市場展望：成交規(guī)模長期無虞

??中大戶型更具潛力

??通過上文的分析和梳理，可以發(fā)現(xiàn)人口再集聚城市大多經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、購買力也相對較強(qiáng)，再加上人才和戶籍政策逐步寬松化，人口增速較快，尤其是杭州、深圳等城市對高素質(zhì)人才吸引力明顯優(yōu)于其他城市，房地產(chǎn)市場受益顯著?；谀壳暗倪@些變化，對于這些城市房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，我們將分別從成交規(guī)模、板塊價值、供求關(guān)系、需求轉(zhuǎn)化、需求結(jié)構(gòu)等五個方面作出前瞻性預(yù)判。

??1. 需求規(guī)模：人口增速加快注入更多需求“新血”，樓市長期發(fā)展無虞

??受益于良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，加之人才新政的刺激，浙江、廣東大部分城市人口增速在全國名列前茅。2019年，杭州、深圳、廣州、寧波4城常住人口增量均超30萬，穩(wěn)居全國常住人口增量前4位，佛山、珠海等城市表現(xiàn)也不錯，常住人口增量均在10萬人以上。大量的人口增加，尤其是在杭州、寧波等市，隨著年輕高學(xué)歷人口紛紛落戶，這類人群很快面臨著結(jié)婚安家，一方面本身的收入水平相對較高，另一方面家庭對于其購房也給予較好的經(jīng)濟(jì)支持，這無疑對城市的“剛需”市場構(gòu)成強(qiáng)大的支撐，需求轉(zhuǎn)化率也會大大提升，總的來看樓市長期發(fā)展無虞。

??以杭州為例，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會、工資水平表現(xiàn)較佳，人口集聚能力表現(xiàn)突出，2019年常住人口增量高達(dá)55.4萬人，在全國居于首位，2019年商品住宅總量高達(dá)1320萬平方米，去化周期僅有6個月，去化明顯好于其余城市?；谄淞己玫娜丝谖{能力、購房需求上自然無需擔(dān)憂，加之杭州經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，購買力有進(jìn)一步提升的潛力，樓市長期規(guī)?？梢员ＷC。

??2. 板塊價值：人口涌入下三四線城市板塊格局快速變化，打造產(chǎn)品更需精準(zhǔn)定位（略）

??3. 供求關(guān)系：規(guī)劃兌現(xiàn)時間差不可避免，部分板塊將面臨短期“空城”陣痛（略）

??4. 需求轉(zhuǎn)化：落戶標(biāo)準(zhǔn)全面放寬下，剛需推遲入市但需求不會消失（略）

??5. 需求結(jié)構(gòu)：中產(chǎn)階層增長空間大，中大戶型發(fā)展前景更值得看好

??受益于良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，人口再集聚城市居民收入水平提升較快。2017年以來浙江、廣州人均可支配收入增速均保持在8%以上，其中深圳、杭州、寧波、溫州等城市的全市居民收入水平都超過了5萬元，居民收入水平位居全國前列。加之本地民營經(jīng)濟(jì)活躍，當(dāng)?shù)孛窀换A(chǔ)深厚。根據(jù)胡潤發(fā)布的《2019胡潤財富報告》，廣東的中產(chǎn)家庭數(shù)量在全國范圍內(nèi)僅次于北京，浙江的中產(chǎn)家庭數(shù)量也高達(dá)433萬，遠(yuǎn)超下一位江蘇。就各個城市來看，除深圳、廣州和杭州等中心城市外，寧波和佛山的中產(chǎn)家庭數(shù)量也均在30萬以上，當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力明顯要強(qiáng)于大多數(shù)城市。

??此外，隨著高素質(zhì)人才的大量涌入，中產(chǎn)階層的增量空間巨大，尤其在當(dāng)前二胎全面放開以及限購、限售政策依舊偏緊的當(dāng)下，中大戶型產(chǎn)品更值得關(guān)注。以高素質(zhì)人口導(dǎo)入較多的杭州為例，2017年120平方米以上的中大戶型套數(shù)占比僅占28%，到了2020年這一比重已經(jīng)升至36%，并且從2017-2020年之間呈現(xiàn)逐年遞增之勢；與此同時，80平方米以下的小戶型套數(shù)占比由26%降至19%，可看出，這類人才引進(jìn)較多的城市，來自中產(chǎn)階層的需求成長性更好，中大戶型產(chǎn)品也更暢銷。