[克而瑞]2019年長(zhǎng)三角地區(qū)房企土儲(chǔ)貨值排行榜TOP30

??榜單解讀

??長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)總量居于三大經(jīng)濟(jì)區(qū)首位，一直以來(lái)都是眾多品牌房企的土儲(chǔ)首選。2018年末，中央宣布長(zhǎng)三角一體化將被上升為第五個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略，2019年上半年召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，更是審議了相關(guān)規(guī)劃綱要，明確要求加速推進(jìn)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，同年12月，《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》正式公布，將核心區(qū)進(jìn)一步拓寬到27城；各地方積極響應(yīng)，江蘇、浙江、安徽先后發(fā)布長(zhǎng)三角一體化專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃。近期，國(guó)家發(fā)改委和交通運(yùn)輸部編制的《長(zhǎng)江三角洲地區(qū)交通運(yùn)輸更高質(zhì)量一體化發(fā)展規(guī)劃》也隨后出爐，新增規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目至少有100個(gè)，以干線鐵路為例，將加快滬通鐵路一期、宣城至績(jī)溪鐵路、黃山至池州鐵路、滬通鐵路二期、上海經(jīng)蘇州至湖州鐵路、商合杭鐵路等項(xiàng)目建設(shè)，長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程仍在穩(wěn)步推進(jìn)。 

??隨著規(guī)劃落地的有序推進(jìn)，長(zhǎng)三角城市之間的聯(lián)系會(huì)越發(fā)密切，交通也會(huì)愈加便利，以原計(jì)劃2020年實(shí)現(xiàn)北段送電的商合杭鐵路為例，早在2019年12月即已實(shí)現(xiàn)北段通車(chē)，并有望在2020年實(shí)現(xiàn)全線開(kāi)通。一旦開(kāi)通，將銜接起合寧、寧安、寧杭等多條高鐵線，并與規(guī)劃的滬蘇湖等高鐵相連；合肥至馬鞍山、蕪湖、宣城、阜陽(yáng)、亳州等省內(nèi)城市，都可實(shí)現(xiàn)1小時(shí)高鐵到達(dá)，原來(lái)交通不便的宣城、蕪湖、亳州等城市將大大受益。不僅如此，通車(chē)后，將打通前往中原腹地的快速通道，成為新的“華東二通道”。這類(lèi)城市還有鹽城、揚(yáng)州等，一體化之后這類(lèi)城市將迎來(lái)較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，房企可擇機(jī)抄底。

??01

??TOP30房企

??長(zhǎng)三角區(qū)域總貨值達(dá)9萬(wàn)億元

??基于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)活力，長(zhǎng)三角區(qū)域房地產(chǎn)成熟度明顯高于其他區(qū)域，房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，尤其是品牌房企競(jìng)相入駐，土儲(chǔ)規(guī)模遙遙領(lǐng)先，譬如融創(chuàng)、綠地和碧桂園在長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)均超5000億元；當(dāng)然，濱江、弘陽(yáng)等本地房企規(guī)模也不容小覷。至于城市競(jìng)爭(zhēng)格局方面，則是在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的上海、杭州、蘇州、南京和寧波等城市，業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

??具體來(lái)看，截止2019年底，TOP30企業(yè)于長(zhǎng)三角41個(gè)城市的土地儲(chǔ)備貨值和建面總量分別達(dá)9萬(wàn)億元和5億平方米；其中TOP10房企土儲(chǔ)貨值和建面總量分別達(dá)5萬(wàn)億元和3億平方米，占比均超過(guò)55%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角三省一市2019年商品房銷(xiāo)售面積為3.43億平方米，按此來(lái)看，僅TOP30企業(yè)的貨值即可支撐長(zhǎng)三角未來(lái)約1.4年的銷(xiāo)售。

??02

??融創(chuàng)、綠地、碧桂園超5000億貨值領(lǐng)跑

??部分浙系、蘇系房企規(guī)模也不容小覷

??從貨值排行榜上榜的企業(yè)來(lái)看，融創(chuàng)、綠地、碧桂園等四家企業(yè)在長(zhǎng)三角41個(gè)城市的總貨值超過(guò)5000億，遙遙領(lǐng)先其他房企。四家企業(yè)總土儲(chǔ)貨值占據(jù)長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總額TOP30總和的29%，優(yōu)勢(shì)十分顯著。其中融創(chuàng)是在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)最多的企業(yè)，2019年土儲(chǔ)額高達(dá)7869億元；第二位企業(yè)綠地大本營(yíng)本就在長(zhǎng)三角；其余兩家也都是全國(guó)化布局的排頭兵，總的來(lái)看，總土儲(chǔ)TOP4的頭部企業(yè)均是全面布局的規(guī)模房企，運(yùn)營(yíng)能力較佳，未來(lái)業(yè)績(jī)穩(wěn)定攀升可期。

??長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值超過(guò)2000億的17家企業(yè)也基本被銷(xiāo)售前三十的企業(yè)所覆蓋（僅寶龍、綠城、濱江未在前30之列）。除了上文提到的TOP4房企，萬(wàn)科、保利、中海等粵系房企緊跟其后，土儲(chǔ)額均超4000億元。值得注意的是，陷入黑天鵝泥淖的蘇系房企代表新城，盡管2019年規(guī)模有所收縮，但貨值依然保持在4000億以上。

??此外，走全國(guó)化布局的寶龍地產(chǎn)、融信中國(guó)等閩系房企，綠城、濱江、德信等浙系房企，在長(zhǎng)三角區(qū)域總土儲(chǔ)排名居于前TOP20，規(guī)模不容小覷?？紤]到融資收緊、棚改縮量等大環(huán)境的變化，近兩年大部分公司均加大在長(zhǎng)三角的布局與擴(kuò)張，長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)⒊蔀槠湟?guī)模進(jìn)階的踏腳石。

??03

??德信、濱江等長(zhǎng)三角布局?jǐn)U容

??新城顯著收縮

??在長(zhǎng)三角一體化的利好之下，部分房企加快了在長(zhǎng)三角土地儲(chǔ)備的速度，譬如德信、濱江、雅居樂(lè)等房企2019年在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)總額較2018年均有大幅增加，其中德信擴(kuò)張最為迅速，2019年長(zhǎng)三角土儲(chǔ)量增至1821億元，較2018年已然實(shí)現(xiàn)翻番。作為一家在縣城（德清縣）起家的房企，2000年就制定了“以長(zhǎng)三角為基地”的發(fā)展戰(zhàn)略，后在2005年把總部遷去杭州，又在2010年把戰(zhàn)略升級(jí)為“精耕杭州、深入長(zhǎng)三角、拓展全國(guó)版圖”。不過(guò)就2019年數(shù)據(jù)來(lái)看，德信90%的土儲(chǔ)依然集中在長(zhǎng)三角，其中大本營(yíng)杭州的土儲(chǔ)量高達(dá)1124億元（含已售未結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)，下同），占到其在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)量的48%，其次是溫州、寧波、南京和湖州，土儲(chǔ)總額均在100億以上，四城占據(jù)長(zhǎng)三角土儲(chǔ)的33%。德信的迅速擴(kuò)張是由于其在大本營(yíng)杭州的土儲(chǔ)激增導(dǎo)致的（2018年其在杭州的土儲(chǔ)量?jī)H377億元），增量高達(dá)747億元，增幅高達(dá)198%。

??此外，濱江、雅居樂(lè)2019年的土地儲(chǔ)備較2018年也有較大增幅，以濱江集團(tuán)為例，作為深耕型企業(yè)的代表，濱江也是做到極致，2019年在杭州的土儲(chǔ)也是躍升至1145億元，較2018年增幅高達(dá)70%。這也是源于2018年其投資深圳失利之后做出的戰(zhàn)略調(diào)整，濱江在杭州的主戰(zhàn)場(chǎng)地位再次確認(rèn)，正是在優(yōu)勢(shì)區(qū)域的深耕，才讓濱江在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。總體來(lái)看，擴(kuò)張型房企多是區(qū)域深耕型房企，尤其是深耕杭州這類(lèi)房地產(chǎn)前景較佳的城市，基于其對(duì)市場(chǎng)、客群的透徹研究，加之其在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫漠a(chǎn)品力、品牌知名度和忠誠(chéng)度，并有著深厚的資源積累，有著較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??04

??浙系房企深耕大本營(yíng)

??在杭州灣競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯

??環(huán)杭州灣城市群是長(zhǎng)三角一體化之下人口規(guī)模較大的城市群，也是覆蓋城市最多的城市群。杭州、寧波兩大核心城市當(dāng)前均已成為二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，杭州以科技創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展帶動(dòng)城市大幅發(fā)展，寧波也依托產(chǎn)業(yè)升級(jí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新跨越。環(huán)杭州灣以杭州和寧波為核心，帶動(dòng)紹興、金華、湖州、舟山共同發(fā)展。環(huán)杭州灣布局的巨大優(yōu)勢(shì)在于這些城市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，區(qū)域內(nèi)居民購(gòu)買(mǎi)力都比較強(qiáng)，同時(shí)在戶(hù)籍政策利好下，杭州和寧波近幾年常住人口增量均位居全國(guó)前列，購(gòu)房需求長(zhǎng)期發(fā)展前景可期，城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足。

??聚焦環(huán)杭州灣布局的典型企業(yè)也以浙江本土房企為主，如濱江、眾安、德信等，德信、濱江及眾安在環(huán)杭州灣土儲(chǔ)的比例占到其在長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)的6成以上，并且這些企業(yè)在杭州的土地儲(chǔ)備占比均超過(guò)了3成。而在長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比相對(duì)較少的外來(lái)房企融信和融創(chuàng)，在環(huán)杭州灣的土儲(chǔ)占集團(tuán)在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的總土儲(chǔ)占比也相對(duì)較高，且高度集中于杭州。就此來(lái)看，在環(huán)杭州灣區(qū)域布局的企業(yè)，土儲(chǔ)聚焦程度較其他三個(gè)城市群顯著提升，杭州的核心地位非常突出。

??05

??大部分典型房企聚焦于一二線城市

??部分企業(yè)需警惕三四線風(fēng)險(xiǎn)

??從企業(yè)角度來(lái)看，典型房企在長(zhǎng)三角的布局戰(zhàn)略大多是一二線為主，三四線為輔，土儲(chǔ)集中于一二線城市的房企比例可達(dá)7成左右，大部分規(guī)模房企都完成了在6個(gè)一二線城市的布局。一二線土儲(chǔ)比例明顯突出的企業(yè)以外來(lái)房企或國(guó)企、央企為主，其中禹洲、正榮、龍湖在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)中有6成以上位于一二線。對(duì)外來(lái)房企來(lái)說(shuō)，首選二線城市進(jìn)駐長(zhǎng)三角帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)更??；立足于核心城市，更容易在小城市圈范圍內(nèi)打造品牌知名度，且核心城市房地產(chǎn)發(fā)展成熟、市場(chǎng)透明度更高，外來(lái)房企進(jìn)駐的壁壘相對(duì)降低。

??除了少數(shù)全面布局三四線的碧桂園等頭部房企外，土儲(chǔ)集中于三四線的企業(yè)更多以本土或深耕型房企為主，并且集中布局江蘇的企業(yè)更多，如新城、中南、明發(fā)均是如此。

??這些重倉(cāng)三四線城市的企業(yè)，過(guò)去幾年內(nèi)得益于長(zhǎng)三角三四線城市房?jī)r(jià)的快速上漲規(guī)模也迅速擴(kuò)大，但過(guò)于重倉(cāng)三四線的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷?？梢钥吹?，自2019年開(kāi)始市場(chǎng)整體下行，大部分城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，部分城市成交規(guī)模萎縮，風(fēng)險(xiǎn)較此前明顯加大。因此，對(duì)于在三四線城市布局過(guò)多的企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)及時(shí)優(yōu)化調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力、增強(qiáng)接受政策紅利的能力。

??綜上，從規(guī)模排名來(lái)看，融創(chuàng)、綠地、碧桂園等規(guī)模房企在土儲(chǔ)貨值上依舊遙遙領(lǐng)先，優(yōu)勢(shì)依然突出，并且布局覆蓋城市較廣，除此之外，德信、濱江等本土房企加大長(zhǎng)三角布局，尤其在杭州灣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)尤為突出；而城市格局方面，則是上海、杭州、蘇州、南京和寧波等核心城市競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

??結(jié)合2020年市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)在購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、需求支撐性佳等優(yōu)勢(shì)支撐下，受疫情影響較輕，土地市場(chǎng)升溫趨勢(shì)表現(xiàn)也更突出。展望未來(lái)，伴隨著《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》的落地，長(zhǎng)三角城市之間的聯(lián)系會(huì)越發(fā)密切，交通也會(huì)愈加便利，原來(lái)因交通不便被低估的鹽城、揚(yáng)州、宣城、亳州等城市將迎來(lái)交通利好，建議可擇機(jī)進(jìn)入；而從拿地時(shí)機(jī)來(lái)看，鑒于近期土地市場(chǎng)高熱不退，在中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)”和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u回正軌的情況下，優(yōu)質(zhì)供地潮將很快退去，建議企業(yè)要緊抓上半年的拿地機(jī)遇；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人口發(fā)展仍是衡量投資前景的第一要素，就人才吸引力變化指標(biāo)來(lái)看，杭州、寧波等人口再集聚城市依舊值得長(zhǎng)期關(guān)注。