[仲量聯(lián)行]退租壓力下北京零售市場如何逆勢突圍？

??2020年8月11日，北京——2020年7月底，防控降級、影院開放、消費季重啟，北京迎來了零售行業(yè)回暖契機(jī)。今年上半年，全市范圍內(nèi)許多零售商收縮實體規(guī)模，絕大部分購物中心都在不同程度上面臨租戶退租、項目空置率提升的考驗。業(yè)主與零售商該如何快速調(diào)整策略、恢復(fù)元氣、為未來發(fā)展做長足準(zhǔn)備？近日，仲量聯(lián)行研究部走訪了北京市區(qū)范圍內(nèi)40個重點優(yōu)質(zhì)購物中心項目，通過對市場數(shù)據(jù)和趨勢進(jìn)行深入挖掘，為市場各方提出切實建議，希望助力業(yè)主和品牌雙方抓住逆勢突圍的機(jī)遇。

??疫情挑戰(zhàn)下的市場多方承壓，餐飲業(yè)態(tài)受沖擊最嚴(yán)重

??在2019年底，經(jīng)濟(jì)下行壓力已經(jīng)對市場產(chǎn)生影響，整體租賃需求趨緩，部分優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)面臨一定的空鋪壓力。在此之上，新冠疫情進(jìn)一步打亂了市場節(jié)奏，大幅限制了零售品牌的擴(kuò)張步伐和業(yè)主方的調(diào)改計劃。在現(xiàn)金流壓力下，許多零售商均有計劃關(guān)閉經(jīng)營表現(xiàn)欠佳的門店，以期壓縮成本、渡過難關(guān)。

??截至2020年6月底，北京市區(qū)市場空置水平升至8.6%，郊區(qū)空置率增至9.3%。第二季度市區(qū)市場整體凈吸納量錄得負(fù)14.5萬平方米，即全市退租面積較新租面積超出14.5萬平方米，為北京市場的歷史最高水平（排除項目退市影響）。

• 餐飲業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖，關(guān)店面積占總量的36%。其中，由于餐廳普遍門店面積較大，正式餐廳品類關(guān)店面積占餐飲業(yè)態(tài)的3/4，關(guān)店數(shù)量則約為餐飲關(guān)店總量的半數(shù)（48%）。此外，咖啡茶飲、快餐、小吃和烘焙面包房關(guān)店面積占比分別為14%、7%、4%和1%。因此，當(dāng)前購物中心的餐飲層和餐飲鋪位空置壓力相對最大，對正式餐廳和大面積餐飲門店招商需求缺口較大。

• 僅次于餐飲，服裝業(yè)態(tài)關(guān)店面積占比達(dá)18%?？鞎r尚品類整體表現(xiàn)疲軟，在全國、乃至全世界范圍內(nèi)均持續(xù)大規(guī)模關(guān)閉門店、收縮線下戰(zhàn)線。這一趨勢在近兩年已有顯現(xiàn)，F(xiàn)orever 21、Old Navy、New Look等品牌已先后退出中國，而疫情則進(jìn)一步加劇快時尚實體業(yè)態(tài)的下行態(tài)勢。因此，快時尚門店退租面積占該業(yè)態(tài)總量的22%，且該占比預(yù)計在短期內(nèi)將進(jìn)一步攀升。例如Gap已關(guān)閉多家門店，且仍有部分門店在進(jìn)行閉店促銷。快時尚門店往往承租項目首層或跨層的大面積，位置優(yōu)良、展示面極佳。因此，其撤鋪對項目的直觀形象影響較大，且業(yè)主往往需要對其鋪位面積進(jìn)行拆分出租，明顯增加項目招商負(fù)荷。

• 此外，兒童和娛樂業(yè)態(tài)備受疫情沖擊，關(guān)店面積占比分別為8% 和9%。事實上，由于眾多兒童業(yè)態(tài)門店自疫情爆發(fā)后始終處于關(guān)閉狀態(tài)，許多有明確退租意向或計劃的品牌仍尚未撤取物品裝置，尤其是兒童教育培訓(xùn)類零售品牌。因此，兒童業(yè)態(tài)實際退租總量和業(yè)態(tài)占比預(yù)計顯著高于調(diào)研數(shù)據(jù)，主打兒童業(yè)態(tài)的商業(yè)項目和綜合性購物中心的兒童層空置壓力大。

??新增需求顯著受限，部分品牌把握機(jī)會布局

??橫向?qū)Ρ热嘘P(guān)店撤鋪和即將開業(yè)（已上圍擋）的情況可見，北京整體關(guān)店面積是即將開業(yè)面積的3倍左右——在2020年第二季度的時間截面上，疫情影響大規(guī)模顯現(xiàn)，新增需求短時內(nèi)跟不上市場中的退租水平。本季度錄得即將開業(yè)的門店大多自去年底已開始接觸、洽談乃至簽定租約，并不能完全體現(xiàn)疫情爆發(fā)后市場中的租賃活動；而且，隨著北京新發(fā)地疫情對市場造成新的沖擊，部分門店或難開出。但是，當(dāng)前市場中仍有一些此前有擴(kuò)張計劃但未能找到合適店面的零售商本季度在市場中持續(xù)關(guān)注機(jī)會、尋求面積，看好疫情過后市場的復(fù)蘇能力。

• 盡管餐飲業(yè)退租量最高，但該業(yè)態(tài)也在行業(yè)不斷洗牌、品牌更迭換代的過程中。在全市“即將開業(yè)”的面積中，餐飲品牌占比達(dá)到34%；而在今年5月至6月初北京防疫要求降級、市場需求小幅回升時，餐飲零售商的問詢、看場等租賃表現(xiàn)與其他業(yè)態(tài)相比更為活躍。近年來商業(yè)項目不斷提升餐飲業(yè)態(tài)占比，部分業(yè)主顯著上提餐飲鋪位的租金水平，以此提升整體收入表現(xiàn)，部分餐飲租戶的利潤受到擠壓。在當(dāng)前市場環(huán)境中，業(yè)主更有必要根據(jù)具體情況考慮相應(yīng)下調(diào)餐飲租金，為餐飲零售商出讓更大盈利空間，實現(xiàn)中長期項目表現(xiàn)的穩(wěn)定。

• 兒童和娛樂業(yè)態(tài)退租率高，但新增需求水平很低。盡管一部分門店在5、6月實現(xiàn)了短暫的盈利，但在6月北京新發(fā)疫情后，反復(fù)關(guān)閉門店為零售商帶來巨大壓力。而隨著疫情防控舉措趨于常態(tài)化，兒童和娛樂業(yè)態(tài)短期內(nèi)恢復(fù)受阻、前景相對不明晰，其租賃活動非常有限。大多數(shù)兒童和娛樂類零售商將采取保守謹(jǐn)慎的策略，難以在2020年乃至明年初有擴(kuò)張動作。同時，有少數(shù)幾個高品質(zhì)、大面積的娛樂類租戶在此時機(jī)首入北京或?qū)で竺娣e，充分把握租戶議價力增長的機(jī)會，計劃疫情過后開業(yè)，看好本市受抑制的娛樂類消費需求的反彈性增長。

• 但是，運動服飾品類仍在全市乃至全國范圍內(nèi)逆勢布局，其新承租面積占全市即將開業(yè)面積的11%。截至二季度末，國內(nèi)外運動服飾和運動潮牌零售商多有擴(kuò)張，李寧、安踏、Fila、阿迪達(dá)斯、Lululemon等均有新開業(yè)或正在裝修的門店。運動品類銷售整體恢復(fù)快、增長前景相對較好，部分品牌在2020上半年已實現(xiàn)零售額正增長。因此，許多之前在優(yōu)質(zhì)項目中未能尋得擴(kuò)張機(jī)會的運動品牌，充分把握當(dāng)前市場中的機(jī)會，豐富完善在京布局。

??市場各方應(yīng)靈活調(diào)整策略，抓住發(fā)展機(jī)遇

??受到疫情倒逼，當(dāng)前正是各零售業(yè)態(tài)大洗牌、業(yè)主整體性調(diào)改的關(guān)鍵性時刻，品牌方和業(yè)主方所采取的戰(zhàn)略性舉措將決定其疫情后的恢復(fù)能力和中長期增長空間。

??從零售商角度而言，一部分品牌的退租和收縮為其他品牌帶來擴(kuò)張的機(jī)會。

• 對于有擴(kuò)張意愿的零售商，當(dāng)前正是進(jìn)入市場領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)項目的時機(jī)，借此提升自己的知名度和影響力。

• 品牌方有望談得更優(yōu)惠的租金和對自己更為有利的租賃條款，降低固定成本，提升利潤空間。

• 零售商業(yè)應(yīng)充分利用這個變局，把握市場脈搏，在謹(jǐn)慎節(jié)流的同時相應(yīng)調(diào)整產(chǎn)品線和發(fā)展側(cè)重點，實現(xiàn)開源——如時尚業(yè)態(tài)可著重關(guān)注其運動服飾子品牌的擴(kuò)張，而餐飲類品牌則拓展“小而美”的副產(chǎn)品線，提高市場份額和競爭力。

??而從業(yè)主方角度來看，目前也是順應(yīng)新的消費潮流進(jìn)行調(diào)改的機(jī)會。

• 在經(jīng)濟(jì)和疫情的雙重影響下，各業(yè)態(tài)均面臨一個去偽存真的過程。部分此前引領(lǐng)擴(kuò)張趨勢的零售商增長失速，但另一些品牌反而進(jìn)一步鞏固了自身行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位，提升了市場份額。以咖啡茶飲品類為例，盡管本季度連咖啡、瑞幸咖啡大面積關(guān)閉店面，但同時國際咖啡品牌Peet’s Coffee和Tim Horton’s上半年仍積極布局北京市場，喜茶也在二季度持續(xù)推出新店。因此，同業(yè)態(tài)內(nèi)部必然有一定的流動和整合，業(yè)主方在接觸新租戶時更應(yīng)關(guān)注品牌的穩(wěn)定度，方能抵御未來市場中的競爭壓力和突發(fā)事件，保證項目品質(zhì)和穩(wěn)定性。

• 對于部分此前強(qiáng)勢擴(kuò)張但當(dāng)前銷售表現(xiàn)顯著下滑的業(yè)態(tài)，業(yè)主應(yīng)在原租戶退租后積極主動轉(zhuǎn)變落位思路、更換業(yè)態(tài)品牌，調(diào)整項目租戶結(jié)構(gòu)。舉例而言，近幾年北京APM有多個首層臨街的快時尚大店退租，包括跨層的Gap門店也剛剛于6月閉店。北京APM不斷調(diào)整首層業(yè)態(tài)，重點落位近期市場表現(xiàn)優(yōu)越的化妝品和運動時尚，接連引入眾多中高端美妝品牌，并將原快時尚位置替換為即將開業(yè)的阿迪達(dá)斯全球品牌中心。

• 在當(dāng)前市場氣候下，一定的租金讓步和更為靈活的租賃條款，對增強(qiáng)項目對優(yōu)質(zhì)品牌的吸引力、提升項目表現(xiàn)很有必要。本季度，已有部分業(yè)主開始下調(diào)或考慮下調(diào)租金，幅度達(dá)10%或以上；也有業(yè)主在租期、裝免期等方面可談空間更大。北京市場中仍有品牌尋求面積、平穩(wěn)擴(kuò)張，但此前部分項目租金成本高昂，令一些潛在租戶難以達(dá)成盈利目標(biāo)。若業(yè)主方適度調(diào)整近期的租金收入預(yù)期，預(yù)計將有效去化項目內(nèi)的空置面積。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示：“在新冠疫情的席卷之下，市場面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。越是如此，各方越需要充分了解瞬息萬變的市場趨勢，積極調(diào)整發(fā)展策略，方能渡過時艱，在后疫情時代的市場新格局中占據(jù)有利地位?！?/p>

??特別說明：本次走訪調(diào)研系北京新發(fā)地疫情之前完成，新的防疫形勢無疑為市場帶來更多挑戰(zhàn)，該調(diào)研所展示的數(shù)據(jù)信息預(yù)計與此后市場有一定出入——盡管整體趨勢和業(yè)態(tài)分布情況與當(dāng)前市場基本一致，但全市退租、空置趨勢無疑進(jìn)一步深化。