[克而瑞]7月銷售、投資、新開工皆增10%以上

??今天上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年1-7月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。全國新房銷售規(guī)模繼續(xù)向好發(fā)展，單7月銷售面積同比增9.5%，前7月東部地區(qū)銷售金額同比回正增2%。建安投資與土地購置金兩項(xiàng)支撐下開發(fā)投資額累計(jì)增速繼續(xù)回升，增速擴(kuò)大至3.4%。

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??7月商品房銷售面積、金額同比分別增10%和17%，東部地區(qū)和住宅銷售皆已回正

??7月份，全國商品房銷售整體熱度延續(xù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示: 1-7月份，商品房銷售面積83631萬平方米，商品房銷售額81422億元。7月單月商品房銷售面積約1.42億平方米，銷售金額約1.45萬億元，同比分別增長9.5%和16.6%。前7月商品房銷售面積累計(jì)同比降幅收窄至5.8%、銷售金額跌幅收窄至2.1%。

??值得注意的是，不同業(yè)態(tài)、不同區(qū)域間市場(chǎng)分化愈加明顯。首先，住宅市場(chǎng)銷售火熱，前7月商品住宅銷售金額達(dá)7.27萬億元，同比增0.4%，已然擺脫前期疫情影響。與之相對(duì)的辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售金額、面積仍然同比下降20%左右，后續(xù)商辦業(yè)態(tài)或?qū)⒚媾R庫存上揚(yáng)風(fēng)險(xiǎn)；其次，從各區(qū)域市場(chǎng)看，東部地區(qū)市場(chǎng)韌性最強(qiáng)、熱度最高，前7月商品房銷售金額累計(jì)同比增2%，在全國各地區(qū)間率先回正。西部地區(qū)市場(chǎng)同樣恢復(fù)良好，前7月銷售金額同比跌幅收窄至2.5%。而中部和東北部地區(qū)則依然有10.6%和9.5%的同比累計(jì)降幅。

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??房價(jià)同、環(huán)比漲幅收窄
銀川、無錫、廣州、杭州等房價(jià)漲幅居前

??從全國商品住宅銷售價(jià)格來看，7月二三線城市新房房價(jià)同比漲幅回落延續(xù),各能級(jí)城市二手房房價(jià)漲幅均環(huán)比收窄。具體來看，一線城市新房房價(jià)同比漲幅較6月擴(kuò)大0.32個(gè)百分點(diǎn),二、三線城市同比漲幅則分別收窄0.21個(gè)百分點(diǎn)和0.09個(gè)百分點(diǎn),整體70個(gè)大中城市同比漲幅收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。二手房房價(jià)方面，70個(gè)大中城市整體環(huán)比漲幅收窄0.05個(gè)百分點(diǎn),各能級(jí)城市也均有一定收窄,其中一線城市較6月收窄0.13個(gè)百分點(diǎn)最為顯著。

??具體到城市而言，東部、西部核心城市一二手房房價(jià)漲幅最為顯著。其中，銀川新房房價(jià)連續(xù)2月同比漲幅居首位，7月同比漲17.6%，較6月再次擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。而無錫新房房價(jià)環(huán)比漲1.3%最高。二手房中，廣州、杭州房價(jià)環(huán)比漲幅分別達(dá)1.6%和1.3%。東西部地區(qū)核心城市一二手房房價(jià)漲幅居前也從側(cè)面反應(yīng)了當(dāng)前地區(qū)樓市量價(jià)齊升的火熱情況。

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??建安投資與土地購置雙升支撐

??7月開發(fā)投資額同比增12%

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長3.4%， 增速繼續(xù)提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成1.2萬億元，同比增11.7%，且增幅已處于近兩年月度高位。

??7月開發(fā)投資額得以維持高位主要受以建安投資與土地購置金額雙升支撐。具體來說，房企持續(xù)加強(qiáng)施工強(qiáng)度，以期填補(bǔ)疫情所空工期。建安投資連續(xù)兩月天量創(chuàng)新高，其中新開工面積在6月創(chuàng)歷史新高后7月仍維持較高水平。二者規(guī)模高量成為本月開發(fā)投資額的主支撐。另一方面，7月全國房企土地購置規(guī)模雖然所下降，但在部分優(yōu)質(zhì)地塊支撐下土地購置金依舊翹升，前7月土地成交價(jià)款5382億元，增長12.2%，增速提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。

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??7月新開工面積增速繼續(xù)上升至11%

??前7月土地成交價(jià)款增長12%

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-7月份，房屋新開工面積120032萬平方米，下降4.5%，降幅收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。7月份，房屋新開工面積2.5億平方米，同比增11.3%，超越過往兩年除6月外其他單月絕對(duì)量，預(yù)計(jì)在土地市場(chǎng)活躍情況下，新開工面積加速上升勢(shì)頭短期仍將維持。

??房屋施工面積連續(xù)兩月天量創(chuàng)新高，繼6月施工面積突破3億平方米后,7月施工面積繼續(xù)沖高至3.6億平方米,創(chuàng)近3年單月新高。前7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積81.8億平方米，同比增長3.0%。我們認(rèn)為7月房屋施工及新開工面積繼續(xù)高量主要與上半年積壓開工施工需求集中釋放有關(guān)，短期施工面積仍將維持較高水平。

??數(shù)據(jù)顯示，前7月，土地購置面積9659萬平方米，同比下降1.0%；土地成交價(jià)款5382億元，增長12.2%，增速提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。綜合疫情后土地市場(chǎng)供地結(jié)構(gòu)以一線城市、熱點(diǎn)二線以及強(qiáng)三線土地成交為主，土地成交金額顯著增長，譬如一線城市同比增61%。預(yù)計(jì)在房住不炒基調(diào)下,后續(xù)土地市場(chǎng)過熱城市供地節(jié)奏和數(shù)量或?qū)⒄{(diào)整，增速也將轉(zhuǎn)向平穩(wěn)。

??綜上，我們有如下幾點(diǎn)判斷：7月國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)恢復(fù)，包括規(guī)上工業(yè)增加值、社零消費(fèi)總額、調(diào)查失業(yè)率等一系列主要指標(biāo)均繼續(xù)改善。在這一時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)在后續(xù)以國內(nèi)循環(huán)為主、國際國內(nèi)互促的雙循環(huán)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)格局中的穩(wěn)定器、壓艙石地位不變。

??從商品房銷售來看，一方面全國行業(yè)規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)定回升態(tài)勢(shì)，下半年商品房銷售金額、面積累計(jì)同比增速有望陸續(xù)回正;另一方面不同地區(qū)、能級(jí)城市間市場(chǎng)分化仍在加劇。熱點(diǎn)城市如北上廣深、杭州、南京、成都等頻頻出現(xiàn)萬人搖等現(xiàn)象，后續(xù)相應(yīng)調(diào)控收緊政策或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)；而中部、東北部地區(qū)復(fù)蘇較慢城市，開盤項(xiàng)目滯銷、持銷現(xiàn)象嚴(yán)重。我們認(rèn)為，下半年全國新房市場(chǎng)將繼續(xù)穩(wěn)步回升，熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊下不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌。

??對(duì)土地購置、新開工、建安投資而言，土地購置受各地供地計(jì)劃、融資收緊、調(diào)控趨嚴(yán)的影響熱度預(yù)計(jì)將有所回落,建安投資在房企追趕工期意圖下短期仍將維持高量，多重因素疊加下預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比增速將繼續(xù)緩步回升。