[世邦魏理仕]亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場整體將于年末開始強勁反彈

??2020年8月24日，上海——CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2020年年中亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》顯示，今年以來亞太區(qū)工業(yè)物流板塊表現(xiàn)強勁，寫字樓需求正在回暖。世邦魏理仕預(yù)計大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)板塊將在今年迎來復(fù)蘇，并在2021年延續(xù)復(fù)蘇勢頭。

??同期發(fā)布的“世邦魏理仕復(fù)蘇指數(shù)”（CBRE Recovery Index）顯示在亞太區(qū)主要城市中，成都市整體市場恢復(fù)程度最高，臺北、上海和北京分列第二、第四和第六位，武漢位列第十。此外，亞太區(qū)復(fù)蘇程度前十的城市還包括胡志明市、奧克蘭、首爾、曼谷和珀斯。

??“世邦魏理仕復(fù)蘇指數(shù)”對各城市在經(jīng)濟活動、交通、旅游業(yè)、復(fù)工、零售和娛樂活動等12個方面的恢復(fù)程度進行1-5分的評分（1分代表仍受制于大部分限制措施；5分代表已恢復(fù)到疫前水平），旨在系統(tǒng)性分析全球主要城市的市場恢復(fù)現(xiàn)狀。此次發(fā)布的指數(shù)以今年8月初收集的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在亞太區(qū)覆蓋了23個主要城市。

??世邦魏理仕亞太區(qū)研究部主管金緯表示：“新冠疫情的快速蔓延對全球經(jīng)濟造成了巨大沖擊，預(yù)計亞太區(qū)整體將于今年年末迎來強勁復(fù)蘇，且這一勢頭會在 2021年延續(xù)。在疫情管控限制逐步放寬后，亞太區(qū)內(nèi)的大多數(shù)市場已開始恢復(fù)經(jīng)濟活動，并正在經(jīng)歷不同程度、不同范圍的復(fù)蘇，其中北亞地區(qū)和新西蘭處于相對領(lǐng)先的位置?！?/p>

??世邦魏理仕認為，極具韌性的科技行業(yè)將繼續(xù)支撐亞太區(qū)的寫字樓整體需求。生命科學(xué)、制藥行業(yè)持續(xù)增長的寫字樓需求以及中國內(nèi)地寫字樓市場的回暖跡象，都為亞太區(qū)市場的全面復(fù)蘇帶來利好。在物流倉儲市場內(nèi)，電子商務(wù)行業(yè)的迅猛擴張令倉儲設(shè)施需求保持強勁。零售物業(yè)和酒店物業(yè)市場的恢復(fù)相對滯后，但實體店的不可替代地位以及國內(nèi)游和周邊游的回暖將為這兩個板塊的最終復(fù)蘇奠定堅實基礎(chǔ)。

??投資方面，世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)亞太區(qū)投資者正在調(diào)整配置并積極尋求結(jié)構(gòu)性投資機會，從而構(gòu)建更具韌性的投資組合。機構(gòu)投資者通過合資以及私募股權(quán)基金形式加碼倉儲物流板塊，并同時關(guān)注日本、中國和新加坡等市場內(nèi)核心門戶城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)。

??金緯表示：“由于疫情得到有效控制，二季度經(jīng)濟率先復(fù)蘇，近期投資者對于中國商業(yè)地產(chǎn)投資機會的關(guān)注度明顯提升。北京、上海核心區(qū)的寫字樓、主要城市群的物流設(shè)施、數(shù)據(jù)中心和長租公寓是投資者的關(guān)注焦點。此外，疫情后還涌現(xiàn)出樓宇綠色改造、產(chǎn)業(yè)相關(guān)物業(yè)的售后回租等投資機會?！?/p>

??報告針對新冠疫情對商業(yè)地產(chǎn)各板塊的影響作出如下展望：

??物流倉儲市場

??在線上消費持續(xù)增長的背景下，工業(yè)物流仍舊是全球范圍內(nèi)表現(xiàn)最為突出的商業(yè)地產(chǎn)板塊。其中，高標倉庫成為主要需求方向，零售商增加庫存以應(yīng)對需求波動等因素也將成為推升工業(yè)物流市場需求的驅(qū)動力。

??亞太區(qū)內(nèi)，生鮮電商及其配送的快速發(fā)展令冷庫倉儲需求顯著上升，來自電商平臺和第三方物流公司的租賃需求持續(xù)保持活躍，投資者因此對該板塊青睞有加。

??寫字樓市場

??全球范圍來看，今年的寫字樓凈吸納量或?qū)樨摚罩寐输浀?%的小幅增長，整體情況預(yù)計于明年有所好轉(zhuǎn)。2021年，大部分市場內(nèi)的寫字樓名義租金可能將出現(xiàn)3%-6%的降幅。

??近幾個月內(nèi)，亞太區(qū)寫字樓市場需求有所改善，其中臺北和部分日本城市的表現(xiàn)相對優(yōu)異，中國內(nèi)地寫字樓租賃市場活躍度顯現(xiàn)強勁復(fù)蘇跡象。

??零售物業(yè)市場

??盡管疫情爆發(fā)以來電商平臺業(yè)務(wù)量大幅增長，但對于消費者而言，實體零售仍然發(fā)揮著重要作用。雖然消費者光顧實體店的頻率有所下降，但單次消費金額出現(xiàn)上升；相比于封閉式購物商場，露天式購物中心（open-air centers）和城郊零售商業(yè)區(qū)（retail parks）當(dāng)前更受消費者歡迎；對于眾多零售商來說，路邊取貨（curbside-pickup）或?qū)⒊蔀橛谰眯缘姆?wù)模式。

??隨著疫情管制措施的逐漸放開，亞太區(qū)內(nèi)的消費者信心自今年五月以來有所改善。在中國內(nèi)地，主要城市購物中心的客流已恢復(fù)至疫情前的80%以上，奢侈品消費回流、周邊游需求的快速增長令高端購物中心和奧特萊斯的銷售表現(xiàn)優(yōu)于市場平均水平。

??酒店物業(yè)市場

??休閑型旅游將主導(dǎo)驅(qū)動酒店業(yè)復(fù)蘇的第一階段，但在商務(wù)旅行和團隊旅游恢復(fù)之前市場不會實現(xiàn)完全復(fù)蘇。9/11事件和2008年全球金融危機發(fā)生后，酒店業(yè)均經(jīng)歷了約兩年半的恢復(fù)期。此次新冠疫情令酒店經(jīng)營嚴重受挫，預(yù)計市場上將出現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量的酒店物業(yè)改造、出售和關(guān)閉。

??就亞太區(qū)而言，隨著國內(nèi)游和周邊游成為旅游新常態(tài)，中國內(nèi)地、臺灣、韓國、日本等擁有較大本地需求的地區(qū)在近幾個月中出現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇。商務(wù)旅行和大眾旅游可能將于2021年恢復(fù)。部分投資者正尋求利用價格錯位優(yōu)勢，挖掘?qū)⒕频旮脑鞛楣蚕砭幼】臻g帶來的潛在機遇。