[貝殼研究院]北京業(yè)主換房數(shù)據(jù)研究（2020.09.21）

??貝殼研究院發(fā)布北京業(yè)主換房數(shù)據(jù)研究，超三成業(yè)主換房后住得更小

??貝殼研究院：北京業(yè)主換房套均總價提升116萬，居住面積可增加18平

??貝殼研究院發(fā)布北京業(yè)主換房數(shù)據(jù)研究，天通苑、月壇成北京業(yè)主換房熱門遷入商圈

??進入9月以來，北京二手房市場成交在二輪修復(fù)過后走平，隨著金九銀十的到來，當(dāng)前市場狀態(tài)平穩(wěn)，市場上可售房源較多，購房者選擇面廣，不失為良好的入市時機。對于很多家庭來說，改善居住條件的重要一步就是換房，居民的換房路徑也反映出城市內(nèi)人口流動的狀況。

??近日，貝殼研究院發(fā)布北京業(yè)主換房數(shù)據(jù)研究，分析了今年以來北京4萬多個換房數(shù)據(jù)，以此剖析北京換房市場變化及業(yè)主換房行為偏好。研究發(fā)現(xiàn)，北京業(yè)主平均換房后套均面積增加18平方米，套均總價提升116萬元。其中，超三成業(yè)主換房后住得更小，超四成換房后樓齡更大。在區(qū)域選擇上，天通苑、月壇成換房熱門遷入商圈。

??換房套均總價提升116萬，居住面積增加18平米

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京換房客戶在置換前后總價和面積均有顯著增加。總價方面，2020年（1-8月）北京業(yè)主置換后的房屋套均總價達到588萬，平均每換一套房相較置換前總價增加116萬元；面積來看，置換客戶換房后套均面積增加18平方米，套均面積達到96平方米，在居住面積上實現(xiàn)了較大的改善。

??據(jù)貝殼研究院《疫情下的住房消費者預(yù)期調(diào)查》顯示，在有換房計劃的受訪者中，更愿意為高品質(zhì)物業(yè)付費的比例達74.5%，比例顯著高于交通條件。從當(dāng)前換房成交數(shù)據(jù)來看，購房人品質(zhì)居住需求加速進化，換房客戶對住房有了更高要求。

??從置換面積看，今年換房客戶購買90平方米以上房源占比44.9%，這一比例要比兩年前2.5個百分點。從樓齡看，換房客戶在今年購買10年內(nèi)房源占比14.8%，相較兩年前高出2.8個百分點。物業(yè)方面，換房客戶在今年購買品質(zhì)物業(yè)（物業(yè)費超過2元/月/平）小區(qū)的比例為50%，較兩年前高出2.7個百分點。

??超三成業(yè)主換房后住得更小，超四成換房后樓齡更大

??“舊換新、小換大”是換房行為的主流，在北京的換房交易中，整體上換房后房子更大、更新了，但在改善居住品質(zhì)、改善教育資源、改善通勤等不同需求驅(qū)動下，人們的居住需求和選擇也更加多元。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，超三成換房人群換房后新居所面積更小了，超四成換的房子比之前的房子樓齡更大，超兩成換房人群搬向了離市中心更遠的地方。

??基于業(yè)主在換房前后兩套房源距離市中心的距離，換房被劃分為外遷型換房、內(nèi)遷型換房和同圈層流動型換房三種類型。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，超一半的業(yè)主換房屬于同圈層換房型，換房前后距離市中心的距離變化范圍在3公里以內(nèi)，20.57%的換房群體選擇了離市中心更遠的地方，28.69%的換房群體則遷入到距離市中心更近的地方。

??同圈層流動型換房在選擇偏好上與換房整體趨勢一致，即換房后房子成本更高、房齡更新、面積更大。而內(nèi)遷型和外遷型換房在換房前后房源總價、面積的變化上則差異較大。外遷型換房平均每換一套房套均總價較換前要減少近30萬元，且套均面積大了30平方米；而內(nèi)遷型換房套均總價較換前要增加超200萬，且面積缺小了5平方米；內(nèi)遷型換房業(yè)主平均年齡40歲，而外遷型業(yè)主平均年齡48歲，相差較大。

??天通苑、月壇成換房熱門遷入商圈，同商圈換房居住面積增加10平米

??貝殼研究院通過分析商圈間換房遷移路徑發(fā)現(xiàn)，外遷型換房熱門遷入商圈包括天通苑、回龍觀，長陽等，多屬于四環(huán)外的商圈；內(nèi)遷型換房熱門遷入商圈有月壇、望京、馬甸等，教育資源豐富、周邊工作機會多。前二十熱門遷入商圈分別占到外遷型和內(nèi)遷型換房總量的43.2%、31.0%，集中趨勢較為明顯。

??具體商圈看，內(nèi)遷-外遷居住選擇偏向變化趨勢更為明顯，以內(nèi)遷型換房遷入熱門商圈——月壇為例，換房前房子套均總價473萬元、套均面積91平方米，換房到月壇商圈后套均總價749萬元，套均面積則僅為65.4平方米。外遷型換房最熱商圈——天通苑，換房前房子套均總價566萬元、套均面積70平方米，換房到天通苑后套均總價490萬元，套均面積增加到了137平方米，花更少的錢、享受更大的空間，社區(qū)配套生活設(shè)施也相對完善。

??對于同商圈流動換房的業(yè)主而言，換房后外部生活環(huán)境沒有較大改變，但居住空間面積比跨商圈換房平均要多增加10平方米。對于跨商圈換房人群來說，51.9%的業(yè)主換房后居住商圈評分有提升，而換房前后居住商圈評分下降的換房人群多是從市中心遷向郊區(qū)追求更高房屋居住品質(zhì)。

??從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，隨著年齡的變化，對于居住的需求也在改變，距離城市中心近，就業(yè)工作機會、教育資源等越豐富；但距離城市中心遠一些，人口密度相對較小、人居環(huán)境也更宜居，這是不同需求下的選擇偏向。對于換房，“向好”的追求一直都在，只是人們對于“好”的定義因時因人在變。