[易居研究院]8月全國房地產(chǎn)業(yè)報告（2020915）

調(diào)控收緊，下半年全國土地市場略有降溫，

1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增

??上海易居房地產(chǎn)研究院9月15日發(fā)布了《2020年8月全國房地產(chǎn)市場報告》。報告核心觀點如下，全國年初累計土地購置面積同比降幅連續(xù)兩個月小幅擴大，說明下半年土地市場略有降溫。7月和8月降幅小幅擴大，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市調(diào)控升級后政府為穩(wěn)地價和市場預(yù)期延緩?fù)恋爻鲎層嘘P(guān)?！叭龡l紅線”的監(jiān)管新規(guī)限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，后面幾個月全國年初累計土地購置面積同比降幅可能會小幅擴大，但這有利于穩(wěn)地價和穩(wěn)房價。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增，成交均價漲幅也最高。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增，主要是上半年以來長三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續(xù)火熱。東部地區(qū)樓市呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，也與其調(diào)整時間最長有關(guān)，東部地區(qū)自2018年年初以來年初累計商品房銷售面積就一直是同比下降，目前已進(jìn)入探底復(fù)蘇階段。

??易居研究院研究員沈昕表示，2020年1-8月，全國房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)相比1-7月繼續(xù)轉(zhuǎn)好，其中土地購置面積降幅小幅擴大，說明下半年在調(diào)控政策收緊和“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)下，土地市場已經(jīng)略有降溫。在監(jiān)管新規(guī)的壓力下，目前部分房企已經(jīng)開始大規(guī)模促銷，預(yù)計年內(nèi)全國房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

??報告顯示：

??2020年1-8月全國土地購置面積同比下降2.4%，8月同比下降7.6%

??2020年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11947萬平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份擴大1.4個百分點。單月數(shù)據(jù)來看，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1694萬平方米，同比下降7.6%。

??從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購置面積同比增速大幅跳水，降幅創(chuàng)2012年以來新高，二季度后降幅逐漸收窄。

??受疫情影響，春節(jié)后多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份以來，隨著全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購置面積同比降幅開始持續(xù)收窄，6月已接近0，7月和8月降幅小幅擴大。7月和8月降幅小幅擴大，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市調(diào)控升級后政府為穩(wěn)地價和市場預(yù)期延緩?fù)恋爻鲎層嘘P(guān)?！叭龡l紅線”的監(jiān)管新規(guī)限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，后面幾個月全國年初累計土地購置面積同比降幅可能會小幅擴大，但這有利于穩(wěn)地價和穩(wěn)房價。

??2020年1-8月全國土地購置均價同比上漲13.9%，漲幅小幅擴大

??2020年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價5933元/平方米，同比上漲13.9%，比1-7月小幅擴大0.5個百分點。2020年1-2月土地購置均價下跌，與去年同期年初異動大幅上漲導(dǎo)致的基數(shù)較高有關(guān)，3月土地購置均價由跌轉(zhuǎn)漲恢復(fù)正常。4月土地購置均價漲幅擴大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長較多，結(jié)構(gòu)性因素將整體均價拉高，5月和6月成交均價漲幅持續(xù)收窄，7月和8月漲幅小幅擴大。下半年以來，全國多個熱點城市收緊了調(diào)控政策，“三條紅線”的監(jiān)管新規(guī)也有利于穩(wěn)地價，預(yù)計未來幾個月土地成交均價漲幅將小幅收窄。

??2020年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.6%，增速小幅提高

??2020年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長4.6%， 增速比1-7月份提高1.2個百分點。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個百分點。1-8月全國固定資產(chǎn)投資同比下降0.3%，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資依然要好于固定資產(chǎn)投資。

??單月數(shù)據(jù)來看，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13129億元，同比增長12.1%。3月以來開發(fā)投資數(shù)據(jù)已連續(xù)6個月實現(xiàn)正增長，說明全國房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)完全恢復(fù)正常。

??從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資同比增長5.3%，辦公投資同比下降1%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降2.9%。住宅投資是三類物業(yè)中唯一同比正增長的。

??2020年1-8月房屋新開工面積同比下降3.6%，降幅小幅收窄

??2020年1-8月，房屋新開工面積139917萬平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9個百分點。其中，住宅新開工面積102486萬平方米，下降4.3%。單月數(shù)據(jù)來看，8月房屋新開工面積19885萬平方米，同比增長2.4%。上半年全國土地成交情況較好，部分城市地市火熱，預(yù)計未來幾個月年初累計房屋新開工面積同比降幅還將繼續(xù)小幅收窄，全年預(yù)計將小幅下降。

??2020年1-8月全國商品房銷售面積同比下降3.3%，東部地區(qū)率先轉(zhuǎn)增

??2020年1-8月，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降2.5%，辦公樓銷售面積下降19.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降17.0%。單月數(shù)據(jù)來看，8月商品房銷售面積同比增長13.7%，已連續(xù)4個月同比正增長，說明各地商品房銷售已基本回到正軌。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩(wěn)回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進(jìn)一步回落。2018年同比增速繼續(xù)小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。

??受疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關(guān)閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月以來隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅開始持續(xù)收窄。預(yù)計接下來幾個月年初累計商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，但收窄幅度將明顯趨緩。

??分地區(qū)來看，2020年1-8月，東部地區(qū)商品房銷售面積40614萬平方米，同比增長0.8%，1-7月份為下降2.2%；中部地區(qū)商品房銷售面積26330萬平方米，下降8.5%，降幅收窄2.6個百分點；西部地區(qū)商品房銷售面積27525萬平方米，下降2.7%，降幅收窄1.5個百分點；東北地區(qū)商品房銷售面積4017萬平方米，下降10.2%，降幅收窄4.3個百分點。

??東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達(dá)到本輪行情最高點，其后震蕩下行，于2018年初進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年2月年初異動降幅擴大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅持續(xù)收窄。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增，主要是上半年以來長三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續(xù)火熱。

??中部地區(qū)2016年初大幅回升，2016年全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，受此影響，2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，3月份以來同比降幅逐漸收窄。

??西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅逐漸收窄。

??東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年1-2月東北地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅逐漸收窄。1-8月，東北地區(qū)銷售面積同比降幅是四類地區(qū)中最大的。

??如果不考慮新冠肺炎疫情影響，目前來看，東部地區(qū)調(diào)整時間最長，2018年年初以來就一直是同比下降，目前進(jìn)入探底復(fù)蘇階段；中部地區(qū)降溫時間晚于東部地區(qū)，處于震蕩下行過程中；西部地區(qū)最晚啟動，降溫時間也最晚，處于震蕩下行過程中；東北地區(qū)處于震蕩下行和筑底過程中。

??2020年1-8月住宅新開工面積與銷售面積的比值為117.5%，需警惕未來供大于求

??新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補，新開工面積受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4月以來繼續(xù)震蕩上升?？梢钥吹?，自2018年初以來，近三年住宅新開工面積與銷售面積的比值都在100%以上，2019年和2020年的大部分時間均在120%左右，如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??2020年1-8月全國商品房成交均價同比上漲5.1%，漲幅小幅擴大

??2020年1-8月，全國商品房成交均價9843元/平方米，同比上漲5.1%，漲幅比1-7月擴大1.2個百分點。其中住宅成交均價9951元/平方米，同比上漲6.8%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比下跌3.5%；辦公樓成交均價同比上漲1.8%。

??分地區(qū)來看，東部和東北地區(qū)漲幅較高，為5.7%和4.9%，西部地區(qū)和中部地區(qū)分別小幅上漲3.1%和0.8%。

??商品房待售面積環(huán)比小幅下降

??2020年8月末，商品房待售面積50052萬平方米，比7月末下降1.3%，相比去年同期增長0.5%。從三類物業(yè)的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點，此后3年多來一直震蕩下降，2019年12月末環(huán)比出現(xiàn)增長，2020年2月同比也出現(xiàn)增長，3月份以來雖環(huán)比持續(xù)小幅下降，但仍高于去年低點較多；商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點后緩慢下降，下降速度小于住宅，8月末比7月末微增0.2%；辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點后，基本維持橫盤走勢，8月末比7月末小幅下降0.4%。

??2020年8月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為26.5月，相比7月末下降2.7%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為17月，相比7月末下降4%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為48.3月，相比7月末下降3.6%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為52.9月，相比7月末下降1.3%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行，近兩個月存銷比有所下行，但仍高于低點較多；商業(yè)營業(yè)用房2018年9月以來持續(xù)震蕩上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，整體來看三類物業(yè)存銷比已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??2020年1-8月房企到位資金同比增長3%，增速小幅提高

??2020年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117092億元，同比增長3.0%，增速比1-7月份提高2.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款18016億元，增長4.0%；利用外資101億元，增長24.5%；自籌資金37320億元，增長3.6%；定金及預(yù)收款38837億元，增長1.2%；個人按揭貸款18957億元，增長8.6%。1-8月，各類資金中均已轉(zhuǎn)為正增長，不過從單月數(shù)據(jù)來看，8月房企國內(nèi)貸款同比下降3%，說明房企融資最寬松的階段可能已經(jīng)過去。

??從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來持續(xù)上行，7月同比已由降轉(zhuǎn)增，8月增速小幅提高。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續(xù)至今，2020年8月開口為1.6個百分點。

??疫情發(fā)生以來，央行已多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，今年上半年融資環(huán)境相對去年更寬松。但下半年以來，熱點城市紛紛升級調(diào)控政策，房企融資政策也在收緊。8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會議，會議主要強調(diào)了“房住不炒”，同時本次會議形成了“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”?！叭龡l紅線”具體為紅線 1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；紅線 2：凈負(fù)債率大于 100%；紅線 3：現(xiàn)金短債比小于 1 倍。如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加。監(jiān)管此舉主要是為了控制房企的負(fù)債率，防止房企過度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險。預(yù)計接下來幾個月房企融資環(huán)境將比上半年收緊。

??預(yù)計年內(nèi)全國房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)

??2020年1-8月，全國房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)相比1-7月繼續(xù)轉(zhuǎn)好，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比降幅小幅擴大，土地購置均價同比漲幅小幅擴大；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅提高，房屋新開工面積同比降幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價同比漲幅小幅擴大；商品房待售面積環(huán)比小幅下降，同比小幅增長；房企到位資金同比增速小幅提高。

??下半年以來，已有深圳、東莞、寧波、南京、杭州、海口、無錫、沈陽、常州等多城升級樓市調(diào)控政策。8月20日，人民銀行、住建部召開房企座談會，約談12家房企，此次會議劃定房企融資的“三道紅線”，根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差異化債務(wù)規(guī)模管理，這將防止房企過度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險，也將有利于穩(wěn)地價和穩(wěn)房價。在監(jiān)管新規(guī)的壓力下，目前部分房企已經(jīng)開始大規(guī)模促銷，預(yù)計年內(nèi)全國房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

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