[克而瑞]學(xué)生系列研究一：小學(xué)生數(shù)量與三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)聯(lián)性研究

??房地產(chǎn)市場需求和人口結(jié)構(gòu)質(zhì)量高度相關(guān)。在三四線空巢化日益突出的背景下，三四線城市人口結(jié)構(gòu)變化值得特別關(guān)注。在三四線城市人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)披露較少的情況下，學(xué)生人數(shù)成為了值得重點關(guān)注的人口發(fā)展指標(biāo)。為了更全面地評估三四線城市房地產(chǎn)市場量價和結(jié)構(gòu)情況，我們從小學(xué)生這一指標(biāo)切入，以小學(xué)生總量、增速為基礎(chǔ)，并結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)，以此研究小學(xué)生數(shù)量與樓市發(fā)展的關(guān)聯(lián)性，并進(jìn)一步梳理出在小學(xué)生數(shù)量指標(biāo)上表現(xiàn)更值得關(guān)注的城市。

??01

       研究背景:“城鎮(zhèn)化2.0”時代開啟

??三四線小學(xué)生人口增速明顯不及一二線

??在城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)下，大多數(shù)農(nóng)村居民完成了初次城鎮(zhèn)化，城-鄉(xiāng)流動逐步放緩，城鎮(zhèn)化1.0時代逐步落幕。與此同時，城-城流動開始加速，在資源分布不均衡的背景下，人才加速向一二線城市流動，中小城市的人口增長進(jìn)一步放緩。隨著青壯年勞動力向外遷徙，三四線城市的小學(xué)生也隨之同步向外遷徙，小學(xué)生人口增長進(jìn)一步放緩。

??1.1流動人口加速向一二線集聚，三四線人口增長明顯放緩（略） 

??1.2三四線小學(xué)生同步加速向外遷徙，四川、陜西等省份尤為突出（略） 

??1.3經(jīng)濟(jì)大環(huán)境波動下，厘清人口結(jié)構(gòu)變化影響尤為重要（略）

??02

      現(xiàn)狀分析：小學(xué)生數(shù)量與住宅市場規(guī)模正相關(guān)

      亦可帶來更多中大戶型需求

??在人口流動發(fā)生改變的同時，各城市的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了相應(yīng)的變化，這一點從小學(xué)生的數(shù)量變動就能窺見一斑。而在人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變時，城市的商品住宅成交市場也會發(fā)生一定的改變。在本章中，我們將結(jié)合三四線城市的小學(xué)生數(shù)量及占常住人口的比例來分析其對住宅市場成交規(guī)模和成交結(jié)構(gòu)的影響，并從中可以得出小學(xué)生人數(shù)越多的城市往往住宅成交規(guī)模也越高，占比更高的城市中大戶型的需求也更多。

??2.1大多數(shù)三四線城市小學(xué)生占比高于一二線，主因在于青年人口外流（略）

??2.2徐州、東莞小學(xué)生人數(shù)遙遙領(lǐng)先，住宅市場規(guī)模同樣居于三線城市前列

??從小學(xué)生數(shù)量上來看，樣本三四線城市中8成左右的城市小學(xué)生數(shù)量未超過50萬，余下城市的小學(xué)生數(shù)量也大多介于50萬~60萬之間。不過，徐州、東莞、泉州等城市由于常住人口基數(shù)相對較大，生育率相對較高，并且東莞和泉州對外來年輕人群也有一定的吸引力，城市人口結(jié)構(gòu)較為年輕，因此這些城市的小學(xué)生數(shù)量明顯領(lǐng)先于其他城市，均在75萬以上。

??聯(lián)系商品住宅成交規(guī)模來看，可以發(fā)現(xiàn)，小學(xué)生數(shù)量和商品住宅成交規(guī)模存在一定的正相關(guān)性。即這些小學(xué)生數(shù)量較多的城市，其商品住宅成交規(guī)模也往往居于前列，如徐州、泉州、東莞等小學(xué)生數(shù)量較多的城市，在2013年~2018年間商品住宅成交規(guī)模均在800萬平方米以上，明顯居于樣本城市前列。而小學(xué)生規(guī)模相對較少的城市，如舟山、銅陵、池州等，商品住宅成交面積均未超過200萬平方米，市場規(guī)模相對較小。

??不過，小學(xué)生數(shù)量并非是決定樓市成交規(guī)模的唯一因素。諸如佛山、惠州、無錫、南通等城市，小學(xué)生數(shù)量雖不在第一梯隊，但商品住宅成交規(guī)模仍維持在高位，如佛山2013年~2018年五年間年均商品住宅規(guī)模超過1500萬平方米，位居樣本城市首位。

??究其原因，主要是由于這些城市居民收入水平較高，如佛山、無錫的居民可支配收入都超過了5萬元/人，不亞于一二線城市水平；同時這些城市還受到核心城市需求外溢利好，如惠州在深圳、東莞調(diào)控政策收緊后涌入了大量的外溢購房需求；在上述因素的支撐下，這些城市的購房需求一直比較充裕，商品住宅成交面積同樣很高。

??2.3 更高小學(xué)生人口占比下，中大戶型市場份額通常更高（略） 2.4 小結(jié)：小學(xué)生增加帶來更多年輕家庭，催生更多中大戶型需求

??從上文的分析中可以看出，一些小學(xué)生數(shù)量并不多的城市，其商品住宅成交規(guī)模也并不低，如佛山、惠州、南通等。由于臨近核心一線城市，在核心城市嚴(yán)格限購下大量需求外溢至這些城市，同時這些城市的本地居民購買力水平也不低，在外來需求涌入下本地居民購房的積極性也被調(diào)動，因此商品住宅成交規(guī)模也往往居于高位。這說明小學(xué)生數(shù)量并非是決定城市住宅市場成交規(guī)模的單一因素。

??但通過小學(xué)生數(shù)量與城市住宅市場規(guī)模和成交結(jié)構(gòu)相關(guān)性分析來看，小學(xué)生數(shù)量與城市住宅市場規(guī)模和成交結(jié)構(gòu)還是有一定的相關(guān)性。具體而言，小學(xué)生數(shù)量明顯領(lǐng)先的城市，其商品住宅成交規(guī)模也往往位居三四線城市前列，諸如徐州、東莞、泉州等等。另一方面，這些城市的中大戶型成交占比也往往高于其他城市，特別是小學(xué)生占常住人口比例更高的城市，中大戶型的市場份額明顯高于那些占比較低的城市。小學(xué)生數(shù)量越多，意味著有購買需求的年輕人也越多，這一群體恰恰是城市購房主力，支撐著商品住宅成交規(guī)模的大??；同時這些家庭人數(shù)相對較多，存在著大量的改善需求，因此中大戶型的市場份額也相對較高。因此，小學(xué)生數(shù)量這一指標(biāo)對企業(yè)來說仍有一定的參考價值，在對城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析時可將該城市的小學(xué)生數(shù)量作為輔助指標(biāo)納入考量。

??03

??動態(tài)關(guān)聯(lián)：小學(xué)生快速增長助力房價上行

        推動成交結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向中大戶型集中

??在厘清三四線城市小學(xué)生數(shù)量與住宅市場規(guī)模和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的相關(guān)性的基礎(chǔ)之上，我們進(jìn)一步對這些三四線城市小學(xué)生增速與住宅規(guī)模、房價水平、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化之間的相關(guān)性進(jìn)一步進(jìn)行梳理，以此研究小學(xué)生數(shù)量與樓市發(fā)展的動態(tài)關(guān)聯(lián)性，并找出值得關(guān)注的重點城市。

??3.1 廊坊、清遠(yuǎn)等市小學(xué)生增速領(lǐng)先，但住宅規(guī)模增速反而慢于三四線平均

??從近5年小學(xué)生數(shù)量變動情況來看，徐州、清遠(yuǎn)、廊坊、寧德、陽江、宿州、云浮、惠州、連云港、三明等是增速TOP10城市，累計增長率均超27%。就城市所屬區(qū)域來看，基本上屬于廣東、福建、江蘇、安徽等省份，這些城市大都位于東南沿海，是改革開發(fā)的前沿陣地，外來年輕人口流入較為明顯；一方面這些城市大都具有顯著的“生育”偏好，出生率水平較高，尤其是恰逢85后生育高峰第二代的入學(xué)高峰，因此近5年小學(xué)生數(shù)量顯著增加。

??但是，小學(xué)生增速TOP10城市同期商品住宅銷售面積平均增幅僅有46%，低于樣本城市平均增速17個百分點，其中廊坊、清遠(yuǎn)、三明等城市表現(xiàn)最為突出，近5年商品住宅銷售面積增幅均在20%以下，購房需求增量趨于緩慢。

??究其原因，主要是對于三四線城市而言，小學(xué)生人數(shù)的超高速增長大概率意味著城市已經(jīng)進(jìn)入了流動人口紅利的第二階段，即迎來了大量第二代外來人口的入學(xué)季，而流動人口的第一波剛性購房需求也已經(jīng)基本釋放完畢，因此規(guī)模增速往往只是與三四線平均打平、或者更低。

??另外，本質(zhì)上講，本身小學(xué)生人口變動就受到多個因素的影響，內(nèi)因方面，受本地生育率、年齡結(jié)構(gòu)的影響；外因方面，還受到本地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、收入水平、人才政策等多方面影響，小學(xué)生的數(shù)量變動就比較復(fù)雜?？傮w上可以將這些城市分為兩類：一類是徐州、清遠(yuǎn)這類生育率較高的城市，另一類是的東莞、紹興這類緊鄰核心一二線城市、流動人口比較多的城市。而小學(xué)生增速TOP10城市中的徐州、清遠(yuǎn)、寧德、廊坊等城市雖然小學(xué)生增速領(lǐng)先，但由于其增量多是由于生育率導(dǎo)致的，加之購房力相對薄弱，購房需求轉(zhuǎn)化率較小，因而住房規(guī)模增速慢于三四線平均。

??

??而部分小學(xué)生數(shù)量減少的城市，如紹興、臺州等，近年來住宅成交規(guī)模同樣快速上漲，漲幅均在65%以上，典型如紹興，雖然小學(xué)生數(shù)量較少，但受杭州外溢效應(yīng)的影響，商品住宅銷售規(guī)模增速依然突出，并且常住人口規(guī)模也在不斷增加，考慮到杭紹城際鐵路的利好長期存在，未來紹興的需求規(guī)模還會進(jìn)一步提升。

??值得注意的是，對于阜陽這類人口外流比較嚴(yán)重的城市，盡管當(dāng)下成交規(guī)模居高不下，但是如果二代戶家庭外流現(xiàn)象得不到扭轉(zhuǎn)，應(yīng)審慎評估城市購房需求的長期規(guī)模。

??3.2 小學(xué)生增速是房價上漲必要非充分條件，中山、惠州近五年房價翻番（略）

??3.3 小學(xué)生數(shù)量快速增長下，近年來徐州、清遠(yuǎn)、惠州超大戶型成交占比均出現(xiàn)下滑（略）

??3.4 小結(jié)：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的人口流入型城市需求支撐性更強(qiáng)，價格走勢更為突出

??通過對小學(xué)生數(shù)量增速與表征房地產(chǎn)發(fā)展概況的量、價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)三個重點指標(biāo)之間進(jìn)行相關(guān)性分析發(fā)現(xiàn)：

??第一，近五年小學(xué)生增速TOP10城市商品住宅銷售面積平均增幅明顯低于樣本城市平均增速，其中廊坊、清遠(yuǎn)、三明等城市表現(xiàn)最為突出，近5年商品住宅銷售面積增幅均在20%以下，遠(yuǎn)低于63%的平均水平，購房需求增速十分緩慢。主要是由于這類城市小學(xué)生增速快是由于生育率、生育周期波動導(dǎo)致的，這類人群通常購房能力相對薄弱，購房需求轉(zhuǎn)化率較小，因而住房規(guī)模增速慢于三四線平均。

??第二，小學(xué)生增速與房價增速有一定的關(guān)聯(lián)性。房價上漲突出的城市小學(xué)生增幅均為正；反之，小學(xué)生增速快并不代表房價一定會高增長，如寧德、陽江兩城小學(xué)生增幅均超35%，增速在三四線城市中排在TOP5，但同期房價增速卻都在30%以下。本質(zhì)上講，房價的漲幅還受到房地產(chǎn)調(diào)控政策、城市產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等多因素影響，如限價嚴(yán)苛的寧德，房價漲勢十分緩慢，但對于東莞、惠州、泉州那些產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、人口流入較多的城市，兩者之間的關(guān)聯(lián)性更為顯著。

??第三，小學(xué)生增速快慢與城市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)性并不強(qiáng)，尤其是150平方米以上的產(chǎn)品成交占比與城市家庭結(jié)構(gòu)、居民購買力有極大關(guān)聯(lián)。三四線城市小學(xué)生家庭父母年齡較輕，財富積累還不夠，難以負(fù)擔(dān)150平方米以上的豪宅產(chǎn)品，尤其是2017年，大多數(shù)三四線城市房價迎來一波快速上漲周期，購房難度進(jìn)一步加大，因此超大戶型產(chǎn)品占比出現(xiàn)下滑也在意料之中。

??04 

       總結(jié)：小學(xué)生相關(guān)需求規(guī)?？捎^

       可作為樓市量價結(jié)構(gòu)變動的重要參考

??基于以上研究，就靜態(tài)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來看，小學(xué)生數(shù)量與樓市成交規(guī)模正相關(guān)，但從動態(tài)數(shù)量變化來看，小學(xué)生數(shù)量還是與房價和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)性更為突出。房價方面，房價上漲突出的TOP10城市小學(xué)生增幅均為正，近五年房價實現(xiàn)翻番的廊坊、惠州同期小學(xué)生數(shù)量增幅均十分突出；成交結(jié)構(gòu)方面，小學(xué)生數(shù)量快速增長的徐州、清遠(yuǎn)、惠州等城市，超大戶型成交占比均明顯下滑。相比之下，小學(xué)生數(shù)量與規(guī)模動態(tài)變化的相關(guān)性不及上述兩者突出，如小學(xué)生增速領(lǐng)先的廊坊、清遠(yuǎn)，住宅規(guī)模增速反而慢于三四線平均。 

??動態(tài)的來看，由于小學(xué)生數(shù)量變動因素多元化，既有生育率變動、生育高峰等內(nèi)部因素的影響，又有人口流動導(dǎo)致的外部因素的影響，再加上各城市房價和收入水平的差異，會導(dǎo)致各種類型相關(guān)需求的入市節(jié)奏會有所不同，相比而言，在反映市場預(yù)期的價格表現(xiàn)上往往會更為迅速。因此在與樓市三五年內(nèi)成交量價的關(guān)聯(lián)度上，小學(xué)生人數(shù)變化對于價格的影響會大于成交規(guī)模，尤其是在東莞、惠州等人口流入型城市尤為突出。 

??此外值得注意的是，對于徐州、清遠(yuǎn)這類小學(xué)生數(shù)量高速增長的城市，由于購買力所限，150平方米以上的超大戶型成交相對萎靡，中大戶型份額有望出現(xiàn)更快速度的提升；另外少部分城市也存在反例，如紹興、臺州，雖然近些年小學(xué)生人數(shù)下滑的均比較嚴(yán)重，但由于產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達(dá)，人口流入比較突出，加之民營企業(yè)基礎(chǔ)較好，購買力較強(qiáng)，還有長三角一體化之下的交通、產(chǎn)業(yè)等利好的加持，未來需求規(guī)模和價格仍然有進(jìn)一步提升的空間。

??4.1 小學(xué)生增速與房價變動關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)，東莞、惠州等人口流入型城市尤為突出（略）

??4.2 徐州、清遠(yuǎn)等市小學(xué)生人口占比高速增長，中大戶型市場份額有望進(jìn)一步上升（略）

       4.3 人口流入型城市紹興、臺州小學(xué)生人數(shù)雖出現(xiàn)下滑，但成交規(guī)模仍有望進(jìn)一步提升（略）