[易居研究院]2020年10月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報(bào)

??上海易居房地產(chǎn)研究院11月12日發(fā)布了《2020年10月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報(bào)》。報(bào)告指出，10月，全國首套房貸平均利率九連降趨勢結(jié)束。從融360監(jiān)測的全國首套房貸款平均利率為5.24%，與上月持平，同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)，今年以來房貸利率九連降的趨勢結(jié)束。

??易居研究院研究員沈昕表示，今年住戶部門加杠桿幅度明顯小于前兩輪樓市行情的2013年和2016年。今年疫情發(fā)生以來，貨幣政策寬松，住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行，基本已確定重新進(jìn)入上行趨勢，但上升幅度遠(yuǎn)小于2012-2013年和2015-2016年，說明住戶部門加的杠桿也明顯小于前兩輪。

??報(bào)告顯示：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這4個(gè)跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??10月末M1余額同比增長9.1%，創(chuàng)2018年2月以來的近3年新高；住戶部門貸款余額同比增長14.6%，上行趨勢不改

??10月末，M1余額同比增長9.1%，增速分別比上月末和去年同期高1個(gè)百分點(diǎn)和5.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2018年2月以來的近3年新高，體現(xiàn)了各類市場主體經(jīng)營活動(dòng)的活躍度進(jìn)一步上升。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??10月末，住戶部門貸款余額同比增長14.6%，增速分別比上月末和上年同期低0.1個(gè)百分點(diǎn)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月、16個(gè)月和2個(gè)月，第二次領(lǐng)先的時(shí)間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2月以來，隨著春節(jié)因素的影響消退，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善，M1同比增速持續(xù)回升。目前來看，1月是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。但將2月以來的M1同比增速走勢與2015年下半年至2016年上半年相比，上升幅度明顯不及后者，說明貨幣放水對房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的影響也明顯不及后者。

??從住戶部門貸款余額同比增速來看，自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行，基本已經(jīng)確定重新進(jìn)入上行趨勢。但今年尤其是下半年以來的房地產(chǎn)政策還是偏緊，房貸利率也高于市場利率較多，住戶部門貸款余額同比增速上行的幅度相比2012-2013年和2015-2016年還是明顯偏小的，說明住戶部門加的杠桿也明顯小于前兩輪。

??10月末中國一年期國債收益率2.73%，連續(xù)6個(gè)月上升；10月全國首套房貸平均利率5.24%，結(jié)束九連降趨勢

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價(jià)格變化。10月末，中國一年期國債收益率為2.73%，比上月末和去年同期分別高0.08個(gè)百分點(diǎn)和0.07個(gè)百分點(diǎn)。5月以來一年期國債收益率連續(xù)6個(gè)月上升，說明隨著經(jīng)濟(jì)增長的觸底回升，市場利率也趨勢上行。但目前全球疫情和經(jīng)濟(jì)形勢仍有不確定性，且CPI已連續(xù)多月下降,10月時(shí)隔42個(gè)月首次低于1，為貨幣政策提供了空間，一年期國債收益率目前已經(jīng)上升至去年底的水平，預(yù)計(jì)后續(xù)不會持續(xù)上行。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年10月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年9月20日-10月18日），全國首套房貸款平均利率為5.24%，與上月持平，同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)，今年以來房貸利率九連降的趨勢終結(jié)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領(lǐng)先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，一年期國債收益率有3個(gè)階段性低點(diǎn)，全國首套房貸平均利率有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩次前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??本輪周期中國一年期國債收益率低點(diǎn)要低于2015年6月的上輪低點(diǎn)，但首套房貸平均利率仍高于2016年較多。因?yàn)榉抠J利率不僅與市場利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，近兩年的整體調(diào)控基調(diào)還是偏緊，2018年底以來房貸利率下降幅度遠(yuǎn)低于市場利率下降幅度。從以往規(guī)律來看，首套房貸平均利率低點(diǎn)一般會滯后一年期國債收益率低點(diǎn)一段時(shí)間，因此目前來看，如果5年期LPR不調(diào)整，房貸利率的主要下行階段已經(jīng)基本結(jié)束了。

??住戶部門貸款余額同比增速已進(jìn)入上行趨勢，但上升幅度遠(yuǎn)小于2013年上半年和2016年，居民加杠桿規(guī)模遠(yuǎn)小于前兩輪

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢結(jié)合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月、11個(gè)月和16個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。

??今年前三季度，首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，利率持續(xù)下行會對刺激居民貸款購房產(chǎn)生一定作用，住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行，基本已經(jīng)確定重新進(jìn)入上行趨勢。但需要看到的是，本次房貸利率下降幅度遠(yuǎn)小于2015年，對居民貸款購房的刺激也遠(yuǎn)小于后者，預(yù)計(jì)四季度和明年上半年住戶部門貸款余額同比增速會繼續(xù)提高，但提高的幅度會遠(yuǎn)低于2013年上半年和2016年。

??全國首套房貸平均利率與全國商品房銷售面積

??經(jīng)過各組金融數(shù)據(jù)與全國商品房銷售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢相關(guān)性比較明顯，兩者基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領(lǐng)先于全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月、8個(gè)月和15個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，與全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。

??需要看到的是，本輪2018年末以來的房貸利率下降幅度明顯不及2012年和2014-2015年，對居民貸款購房的刺激力度也明顯不及前兩次。預(yù)計(jì)四季度商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，全年商品房銷售面積預(yù)計(jì)與去年基本持平。

??M1同比增速與百城二手房價(jià)格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房價(jià)格同比漲幅進(jìn)行對比。數(shù)據(jù)顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢領(lǐng)先于百城二手房價(jià)格同比漲幅走勢。2011年至今，M1同比增速和百城二手房價(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房價(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2020年1月M1同比增速創(chuàng)新低，2月以來持續(xù)回升。目前來看，1月是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。從歷史規(guī)律來看，百城二手房價(jià)格同比漲幅階段低點(diǎn)一般會滯后M1同比增速階段低點(diǎn)一段時(shí)間出現(xiàn)，但這次可能會略有不同。2019年1月M1同比增速是近幾年的次低點(diǎn)，且全年均在低位徘徊，目前M1同比增速經(jīng)過2月以來的持續(xù)回升，已明顯超過2019年的平均水平，因此本輪周期百城二手房價(jià)格同比漲幅的階段性低點(diǎn)很可能已于2019年10月出現(xiàn)。但如果未來一段時(shí)間M1同比增速不大幅提高的話，預(yù)計(jì)百城二手房價(jià)格同比漲幅也不會大幅擴(kuò)大。而且前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房價(jià)格都進(jìn)入過同比下跌的階段，本次未出現(xiàn)，說明房價(jià)并未充分調(diào)整到位，可能會以時(shí)間換空間的方式，使得同比增速在低位盤整一段時(shí)間。

??結(jié)論與趨勢

??2020年10月，M1同比增速小幅提高，住戶部門貸款余額同比增速小幅回落，一年期國債收益率較上個(gè)月小幅上升，首套房貸平均利率與上月持平，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月略微收緊。

??從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價(jià)格的歷史走勢來看，有較高的一致性。今年上半年央行已實(shí)施過三次降準(zhǔn)，LPR兩度下調(diào)，市場利率顯著下行，資金面整體比前兩年更寬松。下半年以來，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，貨幣政策逐漸恢復(fù)常態(tài)，信用擴(kuò)張逐漸放緩。從M1同比增速走勢來看，2月以來持續(xù)震蕩上行，10月創(chuàng)2018年2月以來的近3年新高。不過將今年的M1同比增速走勢與2015年下半年至2016年上半年相比，上升幅度明顯不及后者，說明貨幣放水對房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用也明顯不及后者。

??且目前以“房住不炒”為主基調(diào)的樓市政策與2015年時(shí)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策有巨大差異。疫情發(fā)生后，上半年貨幣政策寬松，部分城市地市樓市火熱。下半年以來，深圳、東莞、杭州、寧波、南京、沈陽等多城升級了樓市調(diào)控政策，常州、沈陽、無錫、唐山等多城對房貸政策也進(jìn)行了收緊。8月，房企融資“三道紅線”新規(guī)的試點(diǎn)出臺，對房企加杠桿的能力進(jìn)行了限制。下半年從房企端到購房者端的政策都在收緊，說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。從目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來看，與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，不會出現(xiàn)2016-2018年似的全國普漲。

??綜合考慮這些情況，預(yù)計(jì)年內(nèi)全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比降幅將繼續(xù)收窄，全年商品房銷售面積預(yù)計(jì)將與去年基本持平；前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房價(jià)格都進(jìn)入過同比下跌的階段，本次未出現(xiàn)，說明房價(jià)并未充分調(diào)整到位，如果貨幣政策和房地產(chǎn)政策不發(fā)生明顯變化，百城房價(jià)同比小漲或?qū)⒊蔀榻窈笠欢螘r(shí)間的新常態(tài)。

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