[仲量聯(lián)行]政策紅利與市場需求迎來北京數(shù)據(jù)中心"投資熱"

??2020年11月16日，北京——在近期召開的十九屆五中全會中，堅持建設“數(shù)字中國”成為熱議話題。從今年以來，發(fā)展“數(shù)字經(jīng)濟”、加快新型基礎設施建設等政策頻繁推出，數(shù)字化發(fā)展已成為我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的重要引擎。這其中，數(shù)據(jù)中心作為科技創(chuàng)新和信息化發(fā)展的關鍵載體，扮演著不容忽視的角色。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示：“自疫情以來，數(shù)據(jù)中心的價值與作用就已充分顯現(xiàn)，短視頻、直播、游戲等行業(yè)爆發(fā)式增長，遠程辦公、遠程協(xié)作等工作模式轉(zhuǎn)變導致線上數(shù)據(jù)量激增，客戶需求規(guī)模量級大幅增加。在政策紅利的不斷加持下，數(shù)據(jù)中心不僅迎來了建設高潮，也推動了其投資熱度的迅速躥升?！?/p>

??數(shù)據(jù)中心投資熱度攀升，北京成交集中涌現(xiàn)

??2020年第三季度多個數(shù)據(jù)中心物業(yè)在京成交，包括鵬博士的資產(chǎn)包和萬國數(shù)據(jù)（GDS）購入的數(shù)個現(xiàn)有及未來項目。其中，鵬博士以23億元人民幣總價轉(zhuǎn)讓其數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包，但仍繼續(xù)運營和管理標的資產(chǎn)相關的數(shù)據(jù)中心業(yè)務，以此聚焦主業(yè)、盤活資產(chǎn)，由自建自營模式轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

??與此同時，萬國數(shù)據(jù)（GDS）也積極在京布局，三季度在順義完成收購三個數(shù)據(jù)中心物業(yè)，均已滿租或完成預租，由內(nèi)資短視頻企業(yè)和IT巨頭承租。此外，萬國數(shù)據(jù)也與中信產(chǎn)業(yè)基金合資收購位于通州的數(shù)據(jù)中心在建地塊。該項目總面積約21,000平方米，為市場中的稀缺資源。盡管該項目預計將于2022年和2023年方能分期入市，但也已與大型企業(yè)開始洽談整租事宜。

??今年多家投資機構積極配置數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)。隨著內(nèi)資IT企業(yè)不斷崛起、持續(xù)擴張，數(shù)據(jù)流量呈爆發(fā)式增長，引領數(shù)據(jù)中心終端需求保持強勁。與此同時，一線城市投建營運監(jiān)管趨嚴、審批門檻高，北京等城市數(shù)據(jù)中心供應和資源稀缺。因此，更多第三方運營商和投資人高度關注在一線城市的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)布局，希望盡早登上這一班價值增長的“快車”，占據(jù)有利席位。

??中國數(shù)據(jù)中心市場持續(xù)高速發(fā)展，或進入新一輪爆發(fā)期

??數(shù)據(jù)流量的爆發(fā)式增長以及云計算的發(fā)展帶動了中國數(shù)據(jù)中心行業(yè)的快速成長。2019年中國數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模達到1,562.5億元，同比增長27.2%，遠高于世界11%的平均水平。盡管我國的數(shù)據(jù)中心行業(yè)起步較晚，但市場增長潛力十足，2022年市場規(guī)模預計將達3,200億元，市場或?qū)⑦M入新一輪爆發(fā)期。

??區(qū)域市場層面，中國IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）業(yè)務市場已逐漸形成以京津冀、長三角、大灣區(qū)為代表的城市群發(fā)展格局，這些地區(qū)因人口及互聯(lián)網(wǎng)用戶密度高，互聯(lián)網(wǎng)、云計算等企業(yè)、政企用戶數(shù)量大，對于數(shù)據(jù)中心業(yè)務的需求也最為旺盛。因此，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的數(shù)據(jù)資源最為集中，上架率超過六成。近年來，受限于能耗指標管控、土地資源緊缺，數(shù)據(jù)中心建設呈現(xiàn)從北、上、廣、深向環(huán)一線城市擴散的趨勢。此外，中西部地區(qū)受益于能源豐富、建設租金成本低等優(yōu)勢，數(shù)據(jù)中心規(guī)模整體建設規(guī)模增長較快。

??北京IT行業(yè)快速擴張，或帶動數(shù)據(jù)中心市場繼續(xù)擴容

??盡管受到能耗額度、土地供應和政策監(jiān)管的限制，北上廣深等一線城市的數(shù)據(jù)中心供應緊張，但隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型及5G移動技術的深入推動，數(shù)據(jù)中心作為海量數(shù)據(jù)的承載實體將持續(xù)發(fā)展。需求的集聚促使萬國數(shù)據(jù)、世紀互聯(lián)等頭部供應商持續(xù)布局一線及周邊地區(qū)。

??近年來，北京IT行業(yè)擴張勢頭尤為強勁。2019年，IT業(yè)已經(jīng)超過金融行業(yè)，成為北京甲級辦公樓最主要的租賃需求來源。5G時代所帶來的數(shù)據(jù)流量的爆發(fā)式增長將驅(qū)動數(shù)據(jù)中心市場進一步快速發(fā)展，疫情期間獲益的在線視頻、游戲等行業(yè)對于數(shù)據(jù)中心的需求或?qū)⑦M一步增長，而IT頭部企業(yè)也將持續(xù)釋放強勁需求。

??由于北京市城六區(qū)范圍內(nèi)禁止新建和擴建數(shù)據(jù)中心，北京IT行業(yè)的蓬勃發(fā)展推動數(shù)據(jù)中心向北京郊區(qū)和環(huán)京周邊區(qū)域外溢，而河北等多地紛紛出臺吸引數(shù)據(jù)中心行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，推動周邊地區(qū)數(shù)據(jù)中心規(guī)模的大幅增長。據(jù)相關機構報導，截至今年3月底，北京周邊地區(qū)數(shù)據(jù)中心投運機柜達17.35萬個、在建機柜達32.55萬個、規(guī)劃機柜27.62萬個，共計77.53萬個，體量巨大。

??“數(shù)據(jù)中心受政策支持，及其市場發(fā)展空間大、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特點，未來在北京及周邊市場將進一步供不應求。但其本身作為資本密集型、管理密集型以及高技術門檻行業(yè)，具有較高的行業(yè)壁壘，在房地產(chǎn)投資中也仍處于新興領域的起步階段。因此，深入了解市場基本面、自身運營能力以及當?shù)乇O(jiān)管法規(guī)對相關投資者來說尤為重要?！泵钻柨偨Y道。

??更多閱讀：數(shù)據(jù)中心行業(yè)的運營與租賃模式

??從外觀形態(tài)來看，數(shù)據(jù)中心與商業(yè)地產(chǎn)其他物業(yè)類似，依舊是一棟提供空間用于出租的房產(chǎn)。但有別于傳統(tǒng)的商辦住宅項目，數(shù)據(jù)中心存放的是服務器等高精尖設備，對于能源供應、帶寬、安全性等方面有諸多要求，其在建造與運營方面也更為專業(yè)化，因此對于投資者存在一定的準入壁壘。

??從運營方而言，數(shù)據(jù)中心可以分為企業(yè)數(shù)據(jù)中心（EDC）和互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC），基本可以理解為業(yè)務自用和有償服務兩類。其中，IDC服務提供商分為電信運營商和第三方運營商。中國的IDC市場由三大電信運營商主導，三者的市場份額占比超過60%。而近年來，第三方數(shù)據(jù)中心運營商迅速崛起。他們多以長期租賃的方式獲取物業(yè)，并自行建設基礎設施。第三方運營商的龍頭效應顯著，頭部企業(yè)占據(jù)了絕大部分市場份額，它們可以同時引進多家運營商的帶寬資源，市場口碑好、服務質(zhì)量優(yōu)、產(chǎn)品種類豐富、定制化能力強。

??從需求端而言，云端服務業(yè)供應商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是拉動市場規(guī)模的主要驅(qū)動力。此外，政府及金融機構的需求活躍，醫(yī)療、零售等企業(yè)IT功能外包需求亦穩(wěn)定增長。與此同時，該市場租賃經(jīng)營的穩(wěn)定性很高。由于前期投資成本、搬遷的工程和時間成本較高，因此租戶的續(xù)租率高，而服務商長期運營租賃可以確保穩(wěn)定的收益。另外，維護保養(yǎng)、網(wǎng)絡接入、軟硬件的租借和管理等增值服務也可以為服務提供商帶來額外收入。第三方數(shù)據(jù)中心的租賃模式主要分為批發(fā)型和零售型。