[戴德梁行]新建住宅供需兩端持續(xù)活躍，年內(nèi)均價(jià)或再攀升

??2020年11月25日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《2020年前三季度全國住宅市場報(bào)告》，報(bào)告顯示，雖然整體經(jīng)濟(jì)仍處在恢復(fù)期，但住宅新房的交易已一掃陰霾，單季新房成交量再創(chuàng)新高。其中一線、發(fā)達(dá)二線及普通二線城市成交量同比分別上漲40.82%、12.57%及0.46%，當(dāng)下購房需求保持充盈。

??新建住宅銷售活躍度優(yōu)于往年，單季度成交均價(jià)首破萬元

??2020年前三季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)同比增速由上半年-1.6%轉(zhuǎn)正至0.7%，一、二、三產(chǎn)業(yè)累計(jì)增速分別達(dá)到2.3%、0.9%及0.4%，均實(shí)現(xiàn)正增長，整體生產(chǎn)生活秩序逐步好轉(zhuǎn)。雖然整體經(jīng)濟(jì)仍處在恢復(fù)期，但住宅新房的交易已經(jīng)一掃陰霾，拋開一季度停工停市的影響，今年二、三季度市場表現(xiàn)皆優(yōu)于往年。單三季度新房成交量再創(chuàng)近五年同期之最，達(dá)到42,494萬平方米，同比增長10.5%。這背后既有需求延后釋放的影響，也有房企優(yōu)惠促銷加速出貨供應(yīng)放量的刺激。

??全國住宅新房成交均價(jià)也繼續(xù)呈上行態(tài)勢，前三季度全國住宅新房成交均價(jià)同比上漲7.2%升至9,989元/平方米，較上半年均價(jià)上漲2.4%。單三季度新建住宅成交均價(jià)歷史首次突破萬元達(dá)到10,322元/平方米，但3.7%的季度漲幅較二季度的6.8%有所回落。

??在房住不炒的宏觀調(diào)控指導(dǎo)下，各地新房價(jià)格多維持在合理的區(qū)間波動(dòng)。但伴隨三、四線城市在上一階段去庫存取得成效明顯，后續(xù)供需或有所收縮。對于未來中國住宅新房成交均價(jià)的走向，戴德梁行研究院副院長張曉端表示：“‘三條紅線’新規(guī)下，房企的有限資金將直接影響住房市場供應(yīng)及區(qū)域分布。未來資金向重點(diǎn)區(qū)域、城市集中的程度將更高，土地市場及新房市場的成交進(jìn)一步向一、二線等重點(diǎn)城市回歸將是大概率事件。預(yù)計(jì)未來一、二線等高單價(jià)城市在全國成交量的占比將持續(xù)增加，帶動(dòng)全國新房住宅價(jià)格上                                              
行，而三、四線城市則將在穩(wěn)樓市的調(diào)控基調(diào)下價(jià)格保持穩(wěn)定?！?/p>

??24城供銷比微漲至1.04，發(fā)達(dá)二線住宅市場成交活躍度更高

??2020年前三季度，全國24個(gè)重點(diǎn)城市供銷為1.04，比較前兩季度的1.01繼續(xù)微升，重點(diǎn)城市整體供需關(guān)系持續(xù)得到改善。一線城市供銷比0.98，主要源于上海保障性住房的大量成交，并占到前三季度上?？偝山涣康?8.1%，且保障性住房供應(yīng)及成交量差值缺口達(dá)到197萬平方米，意味著過往供應(yīng)的保障性住房被快速消化。發(fā)達(dá)及普通二線城市則延續(xù)了供應(yīng)增長的趨勢，第3季度供應(yīng)量分別較第2季度上漲18.1%和14.0%，成交量也在供應(yīng)的刺激下分別環(huán)比上漲12.9%及7.8%，發(fā)達(dá)二線城市無論在成交規(guī)模及市場活躍度方面皆領(lǐng)先普通二線城市。

??具體成交量來看，一線、發(fā)達(dá)及普通二線城市月均成交量分別較上年同期上漲40.82%、12.57%及0.46%，在“房住不炒”且部分城市進(jìn)一步收緊調(diào)控政策的同時(shí)有如此市場表現(xiàn)，表明當(dāng)下購房需求依舊充盈。一方面，疫情過后積壓的需求令供需兩端積極活躍；另一方面，后續(xù)可預(yù)見的寬松的信貸環(huán)境為市場帶來看漲信心，住房依然是當(dāng)下優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的之一。

??第四季度將迎來傳統(tǒng)銷售旺季，戴德梁行大中華區(qū)研究部主管林榮杰預(yù)計(jì)：“考慮到多數(shù)重點(diǎn)城市年底仍將有大量供應(yīng)釋放，預(yù)計(jì)24城整體成交量將進(jìn)一步上揚(yáng)，同時(shí)一線城市供需關(guān)系將得到較大程度改善；發(fā)達(dá)及普通二線城市仍將延續(xù)此前相對活躍的市場表現(xiàn)，在供應(yīng)放量影響下，年末整體供銷比或?qū)⒗^續(xù)上升?！?/p>

??張曉端女士同時(shí)表示：“過去針對信貸的調(diào)控更多是通過控制首付比例，銀行貸款額度等方式達(dá)到針對需求端的調(diào)控目標(biāo)。隨著對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則的形成，未來把目標(biāo)瞄準(zhǔn)供應(yīng)端，通過逐漸收緊房企融資渠道、融資規(guī)模，嚴(yán)控其債務(wù)水平等方式限制房企在土地市場利用金融杠桿追漲土地價(jià)格，此舉有利于后續(xù)降低獲取土地及住宅開發(fā)成本，于源頭為樓市降溫。搭配推出更多可租賃住房等保障性住房用地，引導(dǎo)樓市向租售結(jié)合的供應(yīng)體系發(fā)展?！?/p>

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