[克而瑞]全年行業(yè)規(guī)模將再創(chuàng)新高，新開工、拿地增速再降

??12月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2020年1-11月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)?？傮w來說，1-11月房地產(chǎn)行業(yè)韌性顯現(xiàn)，開發(fā)投資額累計同比增長6.8%，商品房銷售面積和銷售金額分別累計增長1.3%和7.2%。與之相對的則是，土地購置與房屋新開工面積均顯疲態(tài)。預(yù)計全年全國商品房銷售面積和金額分別增長1.5%和7.7%，行業(yè)銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高。

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??11月銷售面積同比增速收至12%

??全年行業(yè)銷售金額預(yù)計增7.7%將再創(chuàng)新高

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：11月全國商品房銷售面積、金額為17540萬平方米和17304億元，環(huán)比分別增長8.1%和8.0%。同比分別增長12%和18.6%，漲幅較10月進一步收窄。受此推動下，前11月商品房銷售面積、金額達150834萬平方米和148969億元，累計同比漲幅擴大至1.3%和7.2%。

??單月來看，11月全國銷售表現(xiàn)環(huán)比回升但同比后勁不足。一方面，由于房企繼續(xù)加強營銷力度以搶收銷售回款，11月全國商品房銷售規(guī)模較10月明顯上揚，同時體量僅次于6月、9月兩個銷售節(jié)點期。另一方面，商品房銷售面積、金額同比漲幅較10月分別收窄3.2pts和5.3pts，二三線城市普遍降價走量與渠道為王的營銷動作下，商品房銷售后勁明顯不足。同時，對比歷年商品房銷售月度走勢來看，年末銷售節(jié)點已經(jīng)提前，據(jù)此推斷12月單月商品房銷售面積、金額同比漲幅料將再度收窄，其中銷售面積同比增速預(yù)計將降至10%以下。

??具體到區(qū)域、能級來看，東部、西部地區(qū)銷售繼續(xù)領(lǐng)跑，商品房銷售面積、金額累計增速進一步擴大，其中東部地區(qū)前11月銷售面積、金額同比分別增長5.3%和12.6%，漲幅較前10月擴大1.3pts和1.5pts，成為全國商品房銷售規(guī)模增長主要支柱。而中部及東北地區(qū)新房銷售表現(xiàn)則繼續(xù)走冷，前11月銷售面積同比降幅分別仍有3.3%和7.5%。此外，根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)11月二線、三四線城市商品住宅成交面積分別增長4%和27%，蘭州、岳陽等中部、東北地區(qū)城市與合肥、徐州等東部城市市場表現(xiàn)兩級分化。

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??三線新房房價同比漲幅收窄

??一線二手房房價趨于穩(wěn)定

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，11月商品房銷售均價繼續(xù)回落，降至9865元/平方米?？梢娙珖袌錾唐贩夸N售壓力仍舊較大，在部分城市以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看,一線城市同比漲幅趨于穩(wěn)定，同時全國整體及二三線城市房價同比漲幅已由2019年高位回落，至2020年11月漲幅降至4%上下。11月各能級新房房價同比漲幅均有收窄。具體來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比10月回落0.2pts；二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，漲幅比10月回落0.2pts；三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.8%，漲幅比10月回落0.2pts。

??二手房房價方面，整體及二三線城市房價環(huán)比基本持平，一線城市受政策調(diào)控指引也逐漸回歸穩(wěn)定。具體來看，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅與10月相同；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比10月回落0.1pts；三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

??各線城市一二手房房價基本延續(xù)了同比漲幅持穩(wěn)、環(huán)比漲幅回落的整體趨勢，具體到城市而言牡丹江新房及二手房銷售價格已連續(xù)3個月以上環(huán)比回落。此外，鄭州、濟南、安慶等新房銷售價格出現(xiàn)同比回落，其中11月安慶降幅達2.5%。這一系列事實與上文中部、東北部以及部分三四線城市房價回落相符，一部分城市市場景氣已嚴重下行。

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??11月新開工與拿地投資減少

??使開發(fā)投資額環(huán)比降1%、同比收窄2pts

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額12936億元，同比漲幅收窄1.8pts至10.9%，環(huán)比也將1%。單月開發(fā)投資規(guī)模的收窄使得全年累計規(guī)模增速出現(xiàn)“降速”。前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額129492億元，同比增長6.8%，較前10月漲幅僅提高0.4pts。

??11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額回落與預(yù)期相符，主因是房企對拿地及新開工兩方面投資的持續(xù)減少。受中央融資“三條紅線”限制，房企當前迫切需要資金節(jié)流，房企新開工面積與土地購置面積已連續(xù)兩月出現(xiàn)大幅度回落。受此影響下全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼10月回落后11月再度環(huán)比回落。我們認為融資收緊下房企資金問題短期內(nèi)難以發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，同時時至年底本輪供地周期內(nèi)核心土地出讓也基本結(jié)束。

??我們認為除了房企以房屋施工面積為代表的建安投資的支撐與新開工與土地購置的收緊起到了一定調(diào)和作用，使得開發(fā)投資額整體仍能保持較高增速。。對比近兩年來看，2020年前11月房屋施工面積累計達902425萬平方米，已超過2018年與2019年年底規(guī)模，同比增長3.2%。由于竣工節(jié)點的即將到來，2020年房屋施工面積維持在歷史高點。

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??11月房企新開工環(huán)比降1.3%

??“三條紅線”下土地購置連續(xù)5月降幅擴大

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前11月房屋新開工面積201085萬平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6個百分點。其中，住宅新開工面積147344萬平方米，下降2.7%。單月來看，11月房屋新開工面積為20367萬平方米，環(huán)比降1.3%，同比增4.13%。

??但由于“金九銀十”市場表現(xiàn)分化，部分房企資金面的緊張并未能通過銷售回款緩解，因此房企對建安投資仍保持謹慎。同時年底東北及西部地區(qū)普遍季節(jié)性停工，房企施工強度略有減弱。

??“三條紅線”在房企土地購置端的影響愈發(fā)明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，降幅比前10月擴大1.9pts，連續(xù)5個月降幅擴大，相較7月即將轉(zhuǎn)增的跌幅已然擴大4.3pts。受資金面監(jiān)管收緊影響，房企對于土地購置更加審慎，土地購置面積規(guī)模逐月降低，但房企對核心熱點地塊依舊迫切爭奪,下半年土地地價持續(xù)攀高，前11月土地成交價款同比增16.1%。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：前11月房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟穩(wěn)定器作用，開發(fā)投資額累計同比增6.8%，預(yù)計全年行業(yè)銷售面積增速將在7%以上。但中央“三條紅線”下融資收緊，房企對資金管控明顯收緊，土地購置連續(xù)4月放緩，建安投資也趨于審慎。

??商品房銷售來看，2020年全國整體銷售規(guī)?；謴?fù)迅速但區(qū)域間分化明顯，部分城市房價同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質(zhì)。同時考慮到年底銷售業(yè)績沖刺節(jié)點有提前跡象，房企銷售回款仍有一定壓力，全年商品房銷售面積、金額預(yù)計分別增長1.5%和7.7%。

??而在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運用將更加審慎，房企對于土拓投資與建安投資的投入出現(xiàn)明顯放緩。從土地購置降幅連續(xù)5月擴大即可看見端倪。新開工面積全年增速回正無望。房地產(chǎn)開發(fā)投資額受前兩者影響已出現(xiàn)增長降速，但在建安投資的支撐下，預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍將維持7%以上增速。