[克而瑞]2020年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 行業(yè)篇

??導(dǎo) 讀 

??2020銷售投資再新高，2021開(kāi)工拿地將回落。

??2020年樓市在疫情影響下短暫受挫后快速?gòu)?fù)蘇，全年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。市場(chǎng)分化繼續(xù)加劇，東部一枝獨(dú)秀，中部、東北地區(qū)的部分二三線城市成交規(guī)模萎縮。房企融資收緊后，新開(kāi)工、土地購(gòu)置面積均“先升后降”，開(kāi)發(fā)投資額增速收窄，在施工、竣工等建安投資下延續(xù)高位。 預(yù)判2021年，我們認(rèn)為，“房住不炒”的主基調(diào)下穩(wěn)定市場(chǎng)投資、銷售預(yù)期仍是首要目標(biāo)。一方面改善需求釋放下商品房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將高位保持，一二線核心城市市場(chǎng)走俏，部分弱三四線回調(diào)壓力加大；另一方面，融資收緊下新開(kāi)工與土地購(gòu)置面積料將繼續(xù)保持低位，核心城市項(xiàng)目開(kāi)工與熱點(diǎn)土地爭(zhēng)奪將是房企關(guān)注重點(diǎn)，受此影響下開(kāi)發(fā)投資額增速預(yù)期將邊際收窄，但整體規(guī)模仍將維持在較高水平。2020年總結(jié)

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??東部地區(qū)支撐全國(guó)新房全年銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，局部城市下行加劇市場(chǎng)分化

??2020年全國(guó)商品房銷售面積、金額在疫后體量逐月快速回升，增速則經(jīng)歷了先升后降的總體趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前11月商品房銷售面積、金額達(dá)150834萬(wàn)平方米和148969億元，累計(jì)同比上漲1.3%和7.2%。

??——本節(jié)有刪減——

??2020年全國(guó)商品房市場(chǎng)整體好于2019年同期，但受局部區(qū)域分化加劇、部分城市市場(chǎng)嚴(yán)重下行拖累，全年行業(yè)銷售規(guī)模難有大幅增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全年銷售面積、金額預(yù)計(jì)將達(dá)到17.4億平方米、17.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.5%和7.7%。

??02

??開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)增速前增后穩(wěn)，新開(kāi)工、拿地收緊影響第四季度單月增速回落

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%。單月開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的收窄使得全年累計(jì)規(guī)模增速出現(xiàn)“降速”，前11月僅較前10月漲幅僅提高0.4pts。——本節(jié)有刪減——

??我們認(rèn)為房屋施工面積為代表的建安投資的支撐與新開(kāi)工與土地購(gòu)置的收緊起到了一定對(duì)沖作用，從而使得開(kāi)發(fā)投資額增速得以由增轉(zhuǎn)穩(wěn)。對(duì)比近兩年來(lái)看，2020年前11月房屋施工面積累計(jì)達(dá)902425萬(wàn)平方米，已超過(guò)2018年與2019年年底規(guī)模，同比增長(zhǎng)3.2%。由于竣工節(jié)點(diǎn)的即將到來(lái)，2020年房屋施工面積維持在歷史高點(diǎn)。對(duì)比近年商品房銷售面積與竣工面積間仍存在較大差距，在建施工與竣工面積將持續(xù)提供高規(guī)模建安投資支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額整體規(guī)模。

??綜合上述觀點(diǎn)我們認(rèn)為2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額預(yù)計(jì)達(dá)到14萬(wàn)億元，至近20年高點(diǎn)。但受新開(kāi)工、拿地影響，增速或?qū)⒒芈渲?%左右。

??03

??二季度新開(kāi)工面積“先升”至歷史新高，后融資收緊、銷售遇冷開(kāi)工面積悲觀“后降”

??2020年房企新開(kāi)工面積主要呈現(xiàn)“先升后降”兩部分變化趨勢(shì)。在經(jīng)過(guò)第一季度疫情阻礙施工后，房企急于加快項(xiàng)目新開(kāi)工進(jìn)度彌補(bǔ)疫情停滯期延后的施工計(jì)劃，保障新房供應(yīng)以延續(xù)疫后成交火熱行情。這一期間全國(guó)多個(gè)城市下調(diào)了項(xiàng)目預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)，也從側(cè)面促使了第二季度房屋新開(kāi)工面積激增。自3月起至6月房屋新開(kāi)工面積逐月?lián)P升，月開(kāi)工規(guī)模均超過(guò)2019年月平均，至6月更是達(dá)到歷年新高，環(huán)比大增28.7%，同比增8.9%。

??——本節(jié)有刪減——

??04

??土地購(gòu)置面積依舊負(fù)增長(zhǎng)降5%，房企聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，地價(jià)上揚(yáng)推動(dòng)土拍價(jià)款增長(zhǎng)超16%

??從房企土地購(gòu)置規(guī)模來(lái)看，2020年與2019年一致仍是“拿地小年”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積20591萬(wàn)平方米，同比下降5.2%。在整體規(guī)模上仍處于歷史較低位置。

??——本節(jié)有刪減——

??05

??疫情影響快速消化商品房庫(kù)存規(guī)模增后穩(wěn)降，辦公庫(kù)存高企存較大風(fēng)險(xiǎn)

??……略…… 

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??2021年銷售面積高位微降、金額繼續(xù)上升，一二線改善釋放，弱三四線回調(diào)壓力加大

??2020年整體商品房市場(chǎng)銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，一轉(zhuǎn)2019年同比微跌的勢(shì)態(tài)。這主要得益于疫后信貸資金寬松下改善及豪宅產(chǎn)品需求得以釋放。但同時(shí)局部區(qū)域、能級(jí)市場(chǎng)的分化也愈發(fā)明顯，可以看到下半年部分城市房?jī)r(jià)同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場(chǎng)陪跑”本質(zhì)。

??我們認(rèn)為2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。同時(shí)房企在資金壓力下對(duì)銷售回款需求迫切，2021年將繼續(xù)加大營(yíng)銷力度，2020年集中出現(xiàn)的“以價(jià)換量、渠道導(dǎo)客”等現(xiàn)象均會(huì)延續(xù)，全國(guó)商品房銷售均價(jià)也將保持穩(wěn)中微漲，商品房成交金額繼續(xù)小幅上升。 

??——本節(jié)有刪減——

??07

??融資收緊下房企拿地規(guī)模預(yù)期再收斂，聯(lián)動(dòng)新開(kāi)工將繼續(xù)保持低位

??預(yù)判明年，我們認(rèn)為土地購(gòu)置面積增速仍會(huì)保持相對(duì)低位。在整體房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境沒(méi)有出現(xiàn)大幅寬松信號(hào)的情況下，資金面趨緊也會(huì)迫使房企拿地態(tài)度日趨謹(jǐn)慎。此外2020年下半年起商品房銷售表現(xiàn)不及預(yù)期也使得房企對(duì)后續(xù)拿地信心不足。疊加兩方面因素預(yù)計(jì)2021年房企拿地規(guī)模仍將繼續(xù)低水平。

??2021年土拍市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分化也將更加明顯，房企將更加熱衷于核心熱點(diǎn)地塊。核心一二線城市因基本面良好，新房市場(chǎng)供需兩旺，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)偏低，未來(lái)優(yōu)質(zhì)土地仍將出現(xiàn)高溢價(jià)、多輪次成交現(xiàn)象。而三四線城市投資風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，資金不寬裕下房企將收斂低能級(jí)城市拓土計(jì)劃，僅關(guān)注少量核心地段低風(fēng)險(xiǎn)土地。 

??——本節(jié)有刪減——

??基于以上因素我們判斷，2021年新開(kāi)工面積規(guī)模將繼續(xù)低位，但相比于2020年同比有望正增長(zhǎng)。主要由于2020年規(guī)模較低預(yù)計(jì)負(fù)增長(zhǎng)，前值較低。

??08

??維持“竣工”大年判斷，建安投資抵消新開(kāi)工、拿地下降支撐開(kāi)發(fā)投資高位保持

??從2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模與增速的變化來(lái)看，“三條紅線”的融資收緊下新開(kāi)工、拿地增速下降與施工、竣工帶動(dòng)的建安投資持續(xù)對(duì)沖。預(yù)判2021年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在規(guī)模上仍將保持較高水平，增速上則將逐漸由升轉(zhuǎn)穩(wěn)。

??——本節(jié)有刪減——