[克而瑞]2020年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 融資篇

??導(dǎo)讀

??融資量維持高位，三條紅線引導(dǎo)行業(yè)降杠桿。

2020年總結(jié)

??01

??融資環(huán)境整體先松后緊，三條紅線后融資監(jiān)管進(jìn)入新時(shí)代

??整體看來(lái)，2020年房企融資環(huán)境的變化主要可以分為三個(gè)階段。

??(1)、1月-4月中旬：融資環(huán)境因疫情影響相對(duì)寬松（本節(jié)有刪減）

??2020年伊始，政府對(duì)房企融資依然延續(xù)著2019年的收緊態(tài)度。而新冠疫情的爆發(fā)和持續(xù)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到了較大的壓力。在此背景下，央行2月27日和4月3日兩次宣布降準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境呈現(xiàn)出寬松跡象，一定程度上有利于房企的融資以及回款。與此同時(shí)，中央以及各地方政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資也在不違反“房住不炒”的大前提下推出了一些扶持政策。房企整體融資環(huán)境較為寬松，一季度也出現(xiàn)了年內(nèi)房企融資規(guī)模的小高潮。

??(2)、4月中旬-8月底：房地產(chǎn)過(guò)熱跡象出現(xiàn)，融資環(huán)境再次收緊（本節(jié)有刪減）

??2020年4月起，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐漸回復(fù)正常軌道。房地產(chǎn)行業(yè)也較快復(fù)蘇，并逐漸呈現(xiàn)出土地市場(chǎng)過(guò)熱跡象。4月17日的中央政治局會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。以此為開(kāi)端，拉開(kāi)了房企融資環(huán)境再次收緊的大幕。其中，銀保監(jiān)會(huì)在5月8日發(fā)布的《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》對(duì)于房企融資的影響較大。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，由于該《辦法》的提出全國(guó)信托貸款的增量在4月份短暫回正之后一直到11月都持續(xù)為負(fù)，對(duì)作為房企重要融資渠道的信托貸款以及非標(biāo)融資造成了巨大沖擊。

??在房企融資保持收緊的大環(huán)境中，政府卻對(duì)REITs這一融資方式開(kāi)了“綠燈”。相繼頒布涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)及海南自由貿(mào)易港租賃住房領(lǐng)域的的融資以及REITs的發(fā)展可能會(huì)加速，將有可能成為房企融資的一個(gè)窗口。

??(3)、8月底-12月：三條紅線提出，房地產(chǎn)融資調(diào)控轉(zhuǎn)向需求端（本節(jié)有刪減）

??在對(duì)房地產(chǎn)融資供給端進(jìn)行限制的同時(shí)，政府也在不斷考慮如何從需求端控制房企的負(fù)債規(guī)模，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2020年8月20日央行和住建部在北京召開(kāi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上提出了房企融資的“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)企業(yè)降杠桿。這標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，對(duì)未來(lái)房企融資的影響十分深遠(yuǎn)。

??在提出三條紅線之后，相關(guān)的政策和表態(tài)接踵而至，下發(fā)三張監(jiān)測(cè)表，強(qiáng)調(diào)此次監(jiān)管為穿透式，表內(nèi)表外全覆蓋。這一系列的動(dòng)作充分表明對(duì)房企的融資監(jiān)管進(jìn)入了一個(gè)新的階段，以往可以采取的財(cái)務(wù)手段基本都已失效，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

??(4)、三條紅線影響深遠(yuǎn)，近九成上市房企需優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況（略）

??02

??房企融資量持續(xù)高位，成本短期內(nèi)承壓

??(1)、融資總量：年度融資總量同比變化不大（本節(jié)有刪減）

??據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月16日，2020年95家典型房企融資總額為14800億元，較2019年全年下降2.71%，預(yù)估全年融資總量同比基本持平。分季度來(lái)看，雖上半年受到疫情的影響，但一、二季度的融資總額均超過(guò)4000億元，好于下半年的融資表現(xiàn)。一方面，疫情前房企借新還舊潮和年初貨幣資金額度充足，使得1月的融資總量較高；另一方面，復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，貨幣環(huán)境相對(duì)較為寬松，房企融資量不減反增。但這也導(dǎo)致了二季度以來(lái)土地市場(chǎng)過(guò)熱，監(jiān)管層面再次開(kāi)始限制房企融資，8月“三條紅線”的出臺(tái)則將房企的融資由渠道監(jiān)管轉(zhuǎn)向因“企”監(jiān)管，房企降負(fù)債則迫在眉睫，對(duì)于額度的使用也更加地審慎，融資量進(jìn)一步下降。

??(2)、梯隊(duì)表現(xiàn)：TOP11-30房企融資最積極，企業(yè)分化加?。ū竟?jié)有刪減）

??從各梯隊(duì)表現(xiàn)來(lái)看，TOP10房企的融資總量為3075.62億元，較2019年全年下降15.68%，其中7家房企融資同比下降，主要在于在行業(yè)集中度進(jìn)一步上升的同時(shí)，龍頭房企擴(kuò)張速度放緩，且在主動(dòng)降杠桿。TOP11-50房企融資量則實(shí)現(xiàn)了同比上升，特別是TOP11-30梯隊(duì)房企，同比上升5.62%至6211.36億元，融資最為積極，該梯隊(duì)房企擴(kuò)張需求也最為強(qiáng)烈。而TOP50后的房企，融資量下降6.65%百分點(diǎn)至2541.25億元，則由于融資相對(duì)較難導(dǎo)致。

??(3)、融資結(jié)構(gòu)：境內(nèi)融資占比連續(xù)下降三年后反彈（本節(jié)有刪減）

??從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2020年房企境內(nèi)債權(quán)融資8455.96億元，同比上升11.5%，在 2016年后再次達(dá)到8000億元以上，且融資量占比達(dá)到57%，同比上升了7個(gè)百分點(diǎn)，在連續(xù)三年下降后反彈回升。2020年境外債權(quán)融資總量為4401.40億元，同比下降23.4%，且境外債權(quán)融資占比僅為30%，同比下降了8個(gè)百分點(diǎn)。

??（4）、融資成本：整體融資成本下降，但年末有回升趨勢(shì)（本節(jié)有刪減）

??2020年房企的新增債券類融資成本為6.13%，同比下降了0.95個(gè)百分點(diǎn)，其中，境內(nèi)債券加權(quán)平均融資成本為4.41%，同比下降0.91個(gè)百分點(diǎn)；境外債券成本為7.89%，同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。融資成本的下降，主要在于較為寬松的貨幣環(huán)境下，房企的境內(nèi)外融資成本“普降”。此外，由于歷來(lái)境外債發(fā)行成本高于境內(nèi)債券，而年內(nèi)境外債/境內(nèi)債的值為0.93，較2019年減少0.83，境外債發(fā)行量的下降也是導(dǎo)致整體融資成本下降的主要因素。

??從單月的融資成本走勢(shì)來(lái)看，除了1月外房企的單月加權(quán)平均融資成本均小于7%，其中以4月份最低，6月份最高，主要在于4月房企無(wú)境外債發(fā)行導(dǎo)致的成本較低，而6月則有部分成本較高的房企進(jìn)行數(shù)額較大境外債的借新還舊，導(dǎo)致成本相對(duì)較高。不過(guò)值得注意的是，三條紅線之后，房企的融資成本呈上揚(yáng)趨勢(shì)，預(yù)估隨著監(jiān)管的逐步推進(jìn)，房企融資成本短期內(nèi)將持續(xù)承壓。

??在整體融資成本下降的環(huán)境下，各個(gè)梯隊(duì)房企的融資成本均實(shí)現(xiàn)了不同程度的下降，其中同比下降幅度最大的是TOP11-30的房企，同比下降了1.39個(gè)百分點(diǎn)至6.05%。具體到單個(gè)企業(yè)的成本來(lái)看，85%的房企成本實(shí)現(xiàn)了下降，多數(shù)房企抓住融資窗口期進(jìn)行融資，同時(shí)部分房企還發(fā)行了成本更低的債券進(jìn)行債務(wù)置換，從而有利地優(yōu)化企業(yè)債券結(jié)構(gòu)，降低融資成本。其中，降幅最高的花樣年，同比減少2.59個(gè)百分點(diǎn)至8.93%，不過(guò)未來(lái)仍有較大的改善空間。

??（5）、房企上市熱情不減，分拆多元化業(yè)務(wù)上市掀起新高潮

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年截至12月18日共有7家房企成功在港交所上市，其中包括30強(qiáng)房企祥生控股，至此TOP30房企已經(jīng)全部完成上市。而在排隊(duì)等待上市的房企方面，除了三巽控股更新后的招股書(shū)仍在有效期之外，其余企業(yè)的招股書(shū)都已經(jīng)過(guò)期且沒(méi)有進(jìn)行更新，未來(lái)是否還會(huì)繼續(xù)申請(qǐng)上市仍有待觀察。整體而言，今年房企的上市熱情仍然較為積極。

??除了尋求集團(tuán)整體的上市之外，房企分拆旗下物業(yè)板塊上市也掀起了一波新的高潮。2020年截至12月18日，共有17家房企旗下物業(yè)公司成功上市，僅下半年就有14家，同時(shí)還有7家正在排隊(duì)中。除此之外，由于目前仍處于物業(yè)公司赴港上市窗口期，建發(fā)、迪馬（東原）等企業(yè)也在近期宣布計(jì)劃分拆旗下物業(yè)上市，未來(lái)分拆物業(yè)上市仍是較多房企考慮的方向。此外，2020年房企分拆多元化業(yè)務(wù)板塊上市不僅僅局限于物業(yè)，也有代建、園林管理等。