[易居研究院]中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告（2020年11月）

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報(bào) 之

【100城住宅庫(kù)存報(bào)告】

穿越交易寒潮 武漢等地樓市穩(wěn)中向好

??核心觀(guān)點(diǎn)  

??百城庫(kù)存

??基于今年前11月的數(shù)據(jù)，可以認(rèn)為，今年庫(kù)存規(guī)模有小幅增長(zhǎng)，而去化周期則依然處于偏低位。部分城市如武漢樓市總體積極向上，其穿越了交易寒潮，真正步入平穩(wěn)健康的發(fā)展通道之中。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)

??后續(xù)去庫(kù)存工作依然需要繼續(xù)，尤其是在2021年穩(wěn)消費(fèi)的大框架下。后續(xù)預(yù)計(jì)各類(lèi)合理購(gòu)房方面的政策依然會(huì)出現(xiàn)，以真正去庫(kù)存和緩解房企去化壓力。當(dāng)然對(duì)于各類(lèi)炒房的現(xiàn)象，也依然會(huì)進(jìn)行嚴(yán)管控。

庫(kù)存

??1、100城庫(kù)存：全年增速約8%

??截至11月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為51040萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%，同比增長(zhǎng)7.8%。當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已保持連續(xù)24個(gè)月同比正增長(zhǎng)?？傮w上看，今年全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模的增長(zhǎng)，和房企積極推盤(pán)等有關(guān)。尤其是在三道紅線(xiàn)的約束下，房企供應(yīng)節(jié)奏會(huì)加快，自然容易推高庫(kù)存規(guī)模。

??基于今年1-11月數(shù)據(jù)，可以估計(jì)，2020年百城庫(kù)存面積同比增速約為8%。對(duì)比2019年全年6%的增速，今年庫(kù)存規(guī)模增速加快。這也說(shuō)明，雖然今年全年房屋交易看似不錯(cuò)，但是庫(kù)存壓力依然存在，這也需要在2021年積極重視去庫(kù)存的問(wèn)題，真正化解庫(kù)存的壓力。

??2、供求關(guān)系：出現(xiàn)了三波供應(yīng)高峰

??11月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為6004萬(wàn)平方米，而成交量為5197萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。對(duì)比供求數(shù)據(jù)，可以看出，供應(yīng)力度明顯超過(guò)成交力度?？偨Y(jié)今年全年供應(yīng)數(shù)據(jù)，實(shí)際上有三波高峰，分別為6月份、9月份和11月份。11月份的供應(yīng)小高峰，也說(shuō)明今年“金九銀十”成色不足，房企依然有積極供應(yīng)、加快促銷(xiāo)的動(dòng)作。

??3、城市結(jié)構(gòu)：關(guān)注部分城市認(rèn)籌火爆現(xiàn)象

??截至11月底，100個(gè)城市中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3143、26820和21077萬(wàn)平方米，同比增速分別為12.3%、11.0%和3.3%?？傮w上看，三類(lèi)城市都出現(xiàn)了同比增速為正的現(xiàn)象。當(dāng)然，在關(guān)注庫(kù)存同比正增長(zhǎng)的同時(shí)，也需要關(guān)注一些市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)特殊性。比如說(shuō)一線(xiàn)城市雖然庫(kù)存規(guī)模在上升，但是樓盤(pán)認(rèn)籌火爆的現(xiàn)象也比較突出，部分城市部分樓盤(pán)出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象。這都要求后續(xù)更加客觀(guān)、理性、全面地看待庫(kù)存走勢(shì)。

??4、城市排行：59城庫(kù)存面積超去年同期

??截至11月底，100個(gè)城市中，有59個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了庫(kù)存同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象?？傮w上看，庫(kù)存同比上升的城市數(shù)量較多，進(jìn)而也帶動(dòng)了全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模超過(guò)去年同期水平。不同城市庫(kù)存的增長(zhǎng)有不同的邏輯，類(lèi)似日照、贛州、柳州等庫(kù)存增加，和市場(chǎng)消化能力不足或有關(guān)。而類(lèi)似南京、深圳等城市庫(kù)存增加，則和今年積極供應(yīng)樓盤(pán)有關(guān)。

存銷(xiāo)比

??1、100城存銷(xiāo)比：四個(gè)季度各有特色

??11月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為9.6個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.6個(gè)月的時(shí)間。12月份預(yù)計(jì)會(huì)有小反彈。總體上看，今年全年庫(kù)存去化周期絕對(duì)值并不是特別高。尤其值得說(shuō)明的是，今年各地豪宅交易總體不錯(cuò)，客觀(guān)上對(duì)于大戶(hù)型和市區(qū)的項(xiàng)目去庫(kù)存有積極的作用。

??若總結(jié)今年全年的庫(kù)存去化周期數(shù)據(jù)，基本上可以劃分為4個(gè)階段。其中一季度庫(kù)存去化受到了疫情的沖擊；二季度購(gòu)房需求積極釋放，尤其是高端置業(yè)需求積極釋放；三季度雖然是淡季，但是交易表現(xiàn)并不差，存銷(xiāo)比曲線(xiàn)也開(kāi)始下行；四季度部分城市面臨去庫(kù)存壓力，紛紛出臺(tái)去庫(kù)存或激活住房消費(fèi)的政策?？傮w上看，今年全年去庫(kù)存面臨了很多復(fù)雜的新情況，但是受益于銷(xiāo)售行情的復(fù)蘇和回暖，基本上也保持了較好的去化效果。

??2、城市結(jié)構(gòu)：三類(lèi)城市沒(méi)有較大的分化

??11月份，100個(gè)城市中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為9.7、9.7和9.5個(gè)月。應(yīng)該說(shuō)三類(lèi)城市沒(méi)有出現(xiàn)較大的分化，總體上去化狀況是差不多的。而后續(xù)從實(shí)際過(guò)程看，也要關(guān)注一些新的變化，比如說(shuō)都市圈和城市群發(fā)展的政策紅利會(huì)不斷出現(xiàn)，這或使得二線(xiàn)城市后續(xù)去庫(kù)存的狀況有繼續(xù)改善的可能。

??3、城市排行：關(guān)注2月份“零成交”城市近況

??從城市排行可以看出，在11月份存銷(xiāo)比數(shù)值排名前10的城市中，景德鎮(zhèn)、日照和包頭等城市位于偏高水平，其去庫(kù)存周期或存銷(xiāo)比分別為39.2、34.6和32.4個(gè)月。此類(lèi)城市去庫(kù)存周期明顯偏高，是后續(xù)需要積極去庫(kù)存的城市。而以存銷(xiāo)比合理值14個(gè)月為標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)百城中有27個(gè)城市存銷(xiāo)比超過(guò)了14個(gè)月，類(lèi)似城市也是屬于去庫(kù)存壓力相對(duì)大的城市。

??在全國(guó)百城中，需要格外關(guān)注今年2月份3個(gè)“零成交”的二線(xiàn)城市，即武漢、石家莊和太原。這3個(gè)城市在今年2月份新建商品住宅成交為零?；仡櫧?年的數(shù)據(jù)，基本上可以看出此類(lèi)城市樓市逐漸恢復(fù)和有序發(fā)展。以武漢為例，今年2月份疫情期間，武漢新建商品住宅成交面積為0，其庫(kù)存去化明顯受影響。數(shù)據(jù)顯示，武漢存銷(xiāo)比從2月份15.2個(gè)月逐漸上升為6月份的32.6個(gè)月。而后此類(lèi)去化周期逐漸下行，到了11月則為14.3個(gè)月，基本上已經(jīng)恢復(fù)到合理值水平。此類(lèi)城市的表現(xiàn)，都說(shuō)明各地樓市沖破了疫情的陰影和成交的寒潮，保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

結(jié)論與趨勢(shì)

??從全國(guó)100城庫(kù)存數(shù)據(jù)看，今年庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模有所上升，和供給端相對(duì)活躍有關(guān)。而從去化周期數(shù)據(jù)看，基本上保持了低位。尤其是一些受疫情沖擊較大的城市如武漢，當(dāng)前庫(kù)存相關(guān)指標(biāo)總體合理、健康，說(shuō)明樓市恢復(fù)情況較好，也釋放了非常好的信號(hào)。

??當(dāng)然去庫(kù)存的工作需要繼續(xù)，尤其是今年四季度全國(guó)部分城市依然出現(xiàn)了去庫(kù)存困難的問(wèn)題，房企也有各類(lèi)困擾。2021年全國(guó)內(nèi)循環(huán)機(jī)制下，穩(wěn)消費(fèi)促消費(fèi)將成為重要的內(nèi)容，房地產(chǎn)合理住房消費(fèi)的釋放也是一個(gè)亮點(diǎn)。要在“房住不炒”的大前提下，積極做好去庫(kù)存工作，真正促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的活躍。