[克而瑞]12月百?gòu)?qiáng)房企銷售和地產(chǎn)基本面研判——興業(yè)證券&克而瑞研究

??2020年12月31日，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波與興業(yè)證券共同交流了百?gòu)?qiáng)房企業(yè)12月業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面判斷。

??以下為核心觀點(diǎn)及問(wèn)答內(nèi)容。

房地產(chǎn)基本情況

??01百?gòu)?qiáng)銷售情況

??從數(shù)據(jù)層面看，12月與我們預(yù)期一致，房企跑量積極性很強(qiáng)。年底再加上三道紅線的影響，大家還是在全力沖刺。有很多企業(yè)單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)得非常突出，環(huán)比同比都有大幅增長(zhǎng)，100%以上的企業(yè)也有好多家。當(dāng)然我們也會(huì)看到有一些已經(jīng)完成任務(wù)的，或者是規(guī)模已經(jīng)非常大的企業(yè)，在最后一個(gè)月是有意的把業(yè)績(jī)做了壓縮，這也是每年12月份正常的節(jié)奏。

??從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，按照操盤(pán)金額，百?gòu)?qiáng)銷售同比增長(zhǎng)20.6%。單月業(yè)績(jī)的同比增速是從8月份三道紅線之后就在逐月下滑，12月份已經(jīng)降到了20.6%，但環(huán)比11月份有明顯改善，大幅增長(zhǎng)了27.7%。

??從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，按照操盤(pán)口徑，百?gòu)?qiáng)最終全年實(shí)現(xiàn)了13.3%的同比增速。如果按季度來(lái)看，全年最高的同比增速是在第三季度。但實(shí)際市場(chǎng)的熱度是在第二季度比較高，第三季度主要還是去年的一個(gè)低基數(shù)的影響。第四季度總體的同比增速大概是在22%左右。

??從門檻值來(lái)說(shuō)，我們看到50強(qiáng)房企增長(zhǎng)最快。50強(qiáng)的門檻同比增長(zhǎng)了26.8%，遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)。

??市場(chǎng)集中度這個(gè)情況來(lái)看（按照操盤(pán)口徑），前10強(qiáng)與去年持平，11-30強(qiáng)增速最快，31-50強(qiáng)增速次高，50強(qiáng)后增長(zhǎng)較乏力。整體來(lái)說(shuō)的話，前10強(qiáng)在今年其實(shí)是有意降速，或者說(shuō)是公司本身可能在戰(zhàn)略上做一些調(diào)整，所以我們看到前10強(qiáng)今年總體集中度跟去年同期是沒(méi)有什么變化，去年集中度為26.3%，今年也是這個(gè)數(shù)字，是一個(gè)零增長(zhǎng)的狀態(tài)。目前來(lái)看，增速比較快的還是11-30梯隊(duì)，這幾年闖出來(lái)的一些企業(yè)基本上都是集中在這個(gè)區(qū)域，所以我們也看到增速來(lái)說(shuō)，集中度提升最快的也就是在11-30強(qiáng)這20家房企，今年總體來(lái)看，集中度提升了一個(gè)百分點(diǎn)，目前是18%左右的增長(zhǎng)，增速次高的是31-50強(qiáng)。我們說(shuō)11-50強(qiáng)梯隊(duì)是整個(gè)房地產(chǎn)，不管說(shuō)投資也好，規(guī)模增速增長(zhǎng)也好，相對(duì)來(lái)講是比較活躍的，反而龍頭今年總體表現(xiàn)比較克制，50強(qiáng)之后規(guī)模是目前來(lái)講增長(zhǎng)相對(duì)比較乏力。全年我們估算整個(gè)百?gòu)?qiáng)占比達(dá)到了65.6%，基本上是2/3的這么一個(gè)占比，比去年同期繼續(xù)提升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，提升速度還是比較快的。

??從業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況來(lái)說(shuō)，總體來(lái)說(shuō)完成的不錯(cuò)，最后一個(gè)月沖刺以后，很多企業(yè)基本上都達(dá)標(biāo)了。我們統(tǒng)計(jì)的大概40多家房企，最終沒(méi)有達(dá)標(biāo)占20%不到，大概六七家，多數(shù)未達(dá)標(biāo)的集中在完成率在90%~100%的區(qū)間內(nèi)，僅僅有一家企業(yè)完成度相對(duì)比較差，低于90%的。

??從權(quán)益角度看，相比于全口徑和操盤(pán)增速房企表現(xiàn)相對(duì)不理想。這幾年由于大家都在關(guān)注全口徑一定程度上掩蓋了企業(yè)內(nèi)在的增長(zhǎng)情況。實(shí)際權(quán)益角度看，其實(shí)目前整個(gè)房企的增長(zhǎng)相對(duì)不是特別理想，尤其是相比于全口徑的情況來(lái)說(shuō)，權(quán)益增速相比于全口徑和操盤(pán)增速明顯降低。我們?cè)谀甑妆P(pán)點(diǎn)的時(shí)候也發(fā)現(xiàn)大概有十幾家房企，全口徑操盤(pán)是增長(zhǎng)的，但實(shí)際權(quán)益是下跌的。

??具體企業(yè)來(lái)看，全年來(lái)說(shuō)，我們定期跟蹤的40家房企，35家左右都是實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，當(dāng)然增速差異也非常巨大。像綠城今年全年同比增長(zhǎng)將近60%，那么禹洲、金茂都有將近40%的漲幅；當(dāng)然我們也看到還是有那么幾家房企，今年增速偏低，已經(jīng)是一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)的情況，單月來(lái)說(shuō)，企業(yè)從同環(huán)比來(lái)講有大幅增長(zhǎng)的，也有大幅下降的。但最后一個(gè)月大家其實(shí)都是在沖刺，所以說(shuō)盡管最終出來(lái)的數(shù)據(jù)可能有漲有跌，但整體來(lái)講，今年12月份的銷售情況應(yīng)該都還可以。當(dāng)然有些企業(yè)大幅下跌，更多可能還是為了明年業(yè)績(jī)的考量，并不是說(shuō)它實(shí)際銷售情況出現(xiàn)了百分之六七十的同比或是環(huán)比的下跌，尤其龍頭房企其實(shí)不存在這種非常大的落差。

??從企業(yè)情況來(lái)看，我們判斷明年負(fù)增長(zhǎng)的房企數(shù)量規(guī)?？赡苓€會(huì)進(jìn)一步的擴(kuò)大。很多企業(yè)在今年已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，明年由于融資這一塊，尤其是三道紅線對(duì)于企業(yè)融資的限制，我們判斷明年負(fù)增長(zhǎng)房企的數(shù)量規(guī)模可能還會(huì)進(jìn)一步的擴(kuò)大。比如說(shuō)在今年已經(jīng)是相對(duì)增長(zhǎng)比較緩慢的企業(yè)，可能在明年就會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這個(gè)可能需要大家警惕。

??02土地市場(chǎng)情況

??今年最后一個(gè)月房企投資拿地貨值數(shù)據(jù)我們現(xiàn)在還沒(méi)理出來(lái)，我們監(jiān)測(cè)的300城的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)可以一定程度反映房企的投資情況。

??12月歷年土地市場(chǎng)都呈現(xiàn)一個(gè)井噴的情況，但并不是說(shuō)三條紅線對(duì)房企投資壓制效應(yīng)不存在了。每年的最后一個(gè)月，由于各地方政府其實(shí)跟企業(yè)一樣，也是在沖目標(biāo)。在財(cái)政上該花的錢花掉，該收的錢收進(jìn)來(lái)，所以我們可以看到12月份的土地供應(yīng)量每年都是一個(gè)井噴的狀態(tài)。從成交面積上，12月份整個(gè)土地市場(chǎng)環(huán)比是有相對(duì)來(lái)說(shuō)比較明顯的增長(zhǎng)，環(huán)比11月份增加了74%。從成交地塊數(shù)量來(lái)說(shuō)，環(huán)比增加了50%。成交總地價(jià)來(lái)看，環(huán)比增加了60%。年底本身就是一個(gè)翹尾，但并不是說(shuō)三條紅線對(duì)房企投資壓制這一塊已經(jīng)沒(méi)有效果了。目前更多還是由于土地市場(chǎng)的放量所帶來(lái)的在成交上出現(xiàn)了一些明顯的反彈。

??從市場(chǎng)的整體熱度來(lái)看，三條紅線的負(fù)面影響依然還存在，這種情況其實(shí)還在蔓延。不能說(shuō)進(jìn)一步的加劇，至少跟前面幾個(gè)月基本上差不多。

??流拍率：12月流拍率繼續(xù)上升，大概在13.4%左右。流拍率從最近幾個(gè)月的11%繼續(xù)上升，到現(xiàn)在是13%。當(dāng)然這里邊也跟本身土地供應(yīng)多也有關(guān)系，供應(yīng)多了，大家挑挑揀揀的余地就更大，很多地塊上來(lái)以后大家沒(méi)人投標(biāo)，流拍的情況也會(huì)更多一些。

??溢價(jià)率：土地市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較謹(jǐn)慎，溢價(jià)率繼續(xù)下滑，12月溢價(jià)率值為11.4%。相比于之前，尤其是在二三季度的16%左右，目前溢價(jià)率是下降了5個(gè)百分點(diǎn)左右。

??房企針對(duì)土地市場(chǎng)的投資比較謹(jǐn)慎，在城市選擇上非常趨同，所以整個(gè)土地市場(chǎng)分化越來(lái)越明顯。在上海、深圳、南京、杭州、長(zhǎng)三角的三四線土地市場(chǎng)沒(méi)有什么降溫，地價(jià)依然還是處在一個(gè)比較高的位置，甚至說(shuō)可能地價(jià)還在繼續(xù)往上。除了這些城市之外，我們看到很多的尤其是中西部的一些三四線城市，土地大量的流拍，地價(jià)不斷往下降。

??03房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

??從供應(yīng)層面來(lái)說(shuō)，12月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)了一個(gè)井噴，很多城市的環(huán)比供應(yīng)都出現(xiàn)了100%以上的增長(zhǎng)。像上海，因?yàn)樯蟼€(gè)月基數(shù)相對(duì)比較低，所以這個(gè)月環(huán)比大增了400%多，同比去年增翻了一番，達(dá)到了150萬(wàn)方的供應(yīng)量。廣州達(dá)到了200萬(wàn)，連續(xù)幾個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)都處在一個(gè)非常高的位置，相對(duì)于去年同期也有48%的增長(zhǎng)。廣州、上海這兩個(gè)城市，推動(dòng)了一線城市在最后一個(gè)月供應(yīng)環(huán)比大增95%，同比提升了45%。北京和深圳基本上跟去年同期相比也有20%和30%的增長(zhǎng)。二三線城市里，像成都、杭州、合肥、廈門、東莞、福州、寧波這些熱門城市，在最后一個(gè)月供應(yīng)量都有爆發(fā)式的增長(zhǎng)，少的百分之五六十，多的100%以上的環(huán)比增幅。所以整個(gè)來(lái)講，在最后一個(gè)月供應(yīng)的確是出現(xiàn)了比較明顯的放量。

??從單月成交情況來(lái)說(shuō)，在供應(yīng)的放量的推動(dòng)下，成交的確環(huán)比也有明顯的增加，環(huán)比出現(xiàn)了明顯的翹尾因素，但增幅不及供應(yīng)。

??從一線城市來(lái)看，成交整體走勢(shì)非常不錯(cuò)。環(huán)比增速最大的可能還是上海，環(huán)比增長(zhǎng)67%，廣州36%，深圳是環(huán)比下跌14%，這里邊我個(gè)人認(rèn)為一定程度上跟深圳目前調(diào)控壓力比較大，簽約備案這一塊限制比較多，有很大的關(guān)系，市場(chǎng)實(shí)際情況可能并不是如此。所以一線城市最后一個(gè)月成交量環(huán)比是增長(zhǎng)26%，同比是增長(zhǎng)了72%。一線城市，今年總體市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)非常不錯(cuò)。最后幾個(gè)月北京我們也看到這個(gè)量也放出來(lái)了，12月份北京的成交量也突破了100萬(wàn)方。

??二三線城市分化非常明顯。重慶前幾個(gè)月相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低迷，最后一個(gè)月翹尾因素很明顯，環(huán)比增長(zhǎng)45%。武漢基本上進(jìn)入下半年之后，整個(gè)市場(chǎng)后期乏力狀態(tài)，最后一個(gè)月環(huán)比同比都出現(xiàn)了一定的下滑。長(zhǎng)沙在供應(yīng)的帶動(dòng)下，同樣也出現(xiàn)了同環(huán)比的明顯增長(zhǎng)。蘇州全年市場(chǎng)都不是特別的景氣，但最后一個(gè)月同樣也是出現(xiàn)翹尾因素，環(huán)比大幅增長(zhǎng)了60%。西安從數(shù)字上來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)是下滑的，但主要在于它供應(yīng)相對(duì)不足，尤其是城區(qū)和一些核心新區(qū)供應(yīng)相對(duì)不足。在年尾，西安供應(yīng)的上升后也帶來(lái)了成交的大幅回升，單月成交145萬(wàn)方，環(huán)比是44%，同比有40%的增長(zhǎng)。整個(gè)一二三線城市，最終在12月份環(huán)比是15%，同比是5%的增長(zhǎng)。

??從庫(kù)存和供求比來(lái)看，由于多數(shù)城市在12月份的供應(yīng)量都有很大程度的提升，所以我們看到很多城市出現(xiàn)了比較明顯的供過(guò)于求狀態(tài)。典型的像北京、成都、深圳、蘇州供求比都是超過(guò)了1.2，甚至達(dá)到了兩倍以上。這也導(dǎo)致年底，最終多數(shù)城市庫(kù)存都出現(xiàn)了同環(huán)比的上升。

??從消化周期來(lái)看，除了個(gè)別城市偏高之外，依然還是處在一個(gè)比較低的位置?？偟膸?kù)存來(lái)講，尤其在一二線城市，目前我們還是維持原來(lái)的判斷，沒(méi)有什么太大的擔(dān)心的。里面像北京、青島、成都、大連、長(zhǎng)春這種城市，現(xiàn)在庫(kù)存相對(duì)來(lái)說(shuō)壓力比較大一些。

??從全年成交來(lái)看，一線城市平均同比增長(zhǎng)12%，二線城市同比下滑6%。一線城市平均同比增長(zhǎng)12%，這里面增長(zhǎng)相對(duì)比較明顯的是上海和深圳，同比有20%的增長(zhǎng)。二線城市同比下滑6%，這里邊下滑比較明顯的是重慶、武漢、西安、南寧、蘇州、長(zhǎng)春都有接近20%或者是20%以上的同比跌幅。二線里像杭州、寧波、合肥這種城市是增長(zhǎng)的。當(dāng)然可能因?yàn)槿ツ昊鶖?shù)比較低，所以同比增長(zhǎng)比較明顯。所以二線最終的平均下來(lái)的話是下跌6%。三四線的話，因?yàn)槲覀儽O(jiān)控的三四線主要是集中在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，包括像京津冀唐山、煙臺(tái)這種城市，所以整體來(lái)看，三四線城市總體的表現(xiàn)還可以，全年同比增長(zhǎng)大概在10%左右。

投資者交流（節(jié)選）

??Q1

??12月溢價(jià)率差不多下來(lái)有5個(gè)點(diǎn)，土地成交均價(jià)有沒(méi)有下降？因?yàn)橹按蠹乙彩菗?dān)心下半年土地溢價(jià)率會(huì)下來(lái)，但是土地出讓底價(jià)可能還在提升，體現(xiàn)到土地成本上可能也并沒(méi)有下降。

??A：其實(shí)這個(gè)就是說(shuō)我前面就講的，房企在城市投資這個(gè)方向上，現(xiàn)在有非常強(qiáng)的趨同性，因?yàn)楝F(xiàn)在尤其三條紅線以后，導(dǎo)致大家不敢大手大腳的投資，再加上本身下半年投資量就縮減的情況下，大家都是精選城市精選地塊，大家其實(shí)模型方法都是差不多的，選擇的城市也是基本上都是差不多的。其實(shí)也就那么二十幾個(gè)城市是大家關(guān)注點(diǎn)。所以我們會(huì)看到盡管整個(gè)融資方面在收緊，但房企尤其是規(guī)模房企，它的獲地成本其實(shí)并沒(méi)有明顯的下降，甚至說(shuō)有可能在一些城市還有上升。因?yàn)樵瓉?lái)，投資比較分散而下半年比較集中。

??Q2

??整個(gè)房企在拿地上面有沒(méi)有分化，因?yàn)樵谌兰t線之下，大家也是覺(jué)得可能像綠檔房企拿地可能空間會(huì)更大一些。在實(shí)際情況上面有沒(méi)有反應(yīng)？

??A：我們統(tǒng)計(jì)了1-11月份，12月還沒(méi)統(tǒng)計(jì)。9-11月，這3個(gè)月的數(shù)字跟前面8個(gè)月的均值去比較，實(shí)際情況就跟大家所想的其實(shí)是差不多的，橙色的就是碰兩條線的房企，拿地的量縮減的是最大，大概縮減了60%。紅色檔的話，因?yàn)槔锩嬗胁簧俚倪@種大房企他很難做到，一塊不拿這種情況，大概下降了百分之四十幾。黃色的影響不是特別大，應(yīng)該是18%左右的降幅。綠色檔的話相比于前期是增長(zhǎng)了百分之四十幾。數(shù)據(jù)方面，我們統(tǒng)計(jì)的是市場(chǎng)上主要的上市房企105家。

??Q3

??因?yàn)楝F(xiàn)在還是12家試點(diǎn)企業(yè)，試點(diǎn)跟非試點(diǎn)企業(yè)的表現(xiàn)會(huì)不會(huì)有區(qū)別的？您了解下來(lái)的話，其實(shí)說(shuō)非試點(diǎn)企現(xiàn)在也是有主動(dòng)降杠桿的這么一個(gè)行為是嗎？

??是的，12家試點(diǎn)跟非試點(diǎn)企業(yè)的表現(xiàn)我們還真沒(méi)去做這個(gè)比較。但是我覺(jué)得是這樣的，因?yàn)槊髂耆龡l紅線的適用范圍，我們認(rèn)為肯定是擴(kuò)大的，企業(yè)自身也有這個(gè)預(yù)期，所以不管是不是試點(diǎn)，大家都是要自覺(jué)的向三條紅線這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去靠攏，所以并不會(huì)試點(diǎn)企業(yè)和非試點(diǎn)企業(yè)有很大的區(qū)別。

??Q4

??關(guān)于去化率，就當(dāng)前的去化率水平的話，跟歷史情況相比，大概是一個(gè)什么水平？

??去化率，因?yàn)楝F(xiàn)在來(lái)講，各家研究機(jī)構(gòu)都有自己的一個(gè)數(shù)字，標(biāo)準(zhǔn)口徑可能都不是特別一致，我們是根據(jù)自己代理項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)的首日開(kāi)盤(pán)去化去看。

??我們?cè)谌珖?guó)100多個(gè)城市平均下來(lái)的去化率，如果從歷史水平上來(lái)看，基本上接近于去年下半年這么一個(gè)低點(diǎn)。當(dāng)然這個(gè)歷史也并不長(zhǎng)，也就是18年19年到今年這三年的時(shí)間，因?yàn)橹暗拇_這一塊數(shù)據(jù)各方面都沒(méi)有去做積累，目前整個(gè)的去化率，大概在20%左右，相比于九十月份是環(huán)比是有小幅的回升的。

??Q5

??我們這個(gè)是當(dāng)月的去化率，還是開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的銷售去化率？這個(gè)數(shù)據(jù)大概在上半年的時(shí)候是什么水平呢？

??我們用的是開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的銷售去化率。上半年全國(guó)平均下來(lái)大概是在35%左右，平均各月差異比較大，當(dāng)然也跟我們公司自身代理開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，當(dāng)月是在哪些城市也有很大的關(guān)系。樣本量其實(shí)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是不多，這數(shù)據(jù)我覺(jué)得只能提供一個(gè)參考。

??Q6
??從區(qū)域來(lái)看，因?yàn)槿A東目前整個(gè)的銷售情況還是比較好的，比如說(shuō)像中西部，華北，華南這些區(qū)域，我們有沒(méi)有去調(diào)研或者數(shù)據(jù)跟蹤這些區(qū)域銷售大概是一個(gè)什么情況？

??長(zhǎng)三角會(huì)比較不錯(cuò)一點(diǎn)，江浙滬包括下面的這種二線三線城市，整體銷售情況都還是非常不錯(cuò)的，即使說(shuō)有調(diào)整，像常州無(wú)錫這種有調(diào)整，但是調(diào)整幅度也并不是特別大。今年像浙江的、蘇北的就是大量的這種中小型城市整個(gè)市場(chǎng)其實(shí)都非常不錯(cuò)。

??如果往中部看的話，或者是說(shuō)往華北或者是京津冀里面去看的話，從二線到三四線城市，整體市場(chǎng)還是壓力非常巨大，典型的像二線里邊鄭州，天津；像西部的去年比較不錯(cuò)的蘭州，然后西南的像南寧昆明這種二線城市，今年整個(gè)市場(chǎng)成交都處在比較明顯的降溫的情況。

??三四線城市情況會(huì)比二線城市來(lái)的更加糟糕，最典型的就是河南，我們都說(shuō)鄭州市場(chǎng)不好，但其實(shí)鄭州整個(gè)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較穩(wěn)定。但河南的其他的城市，整個(gè)的量?jī)r(jià)都出現(xiàn)了比較明顯的一個(gè)下跌。今年三四線城市的量下降，其實(shí)很大程度上我覺(jué)得可能還是跟棚改縮量有很大的關(guān)系。像今年安徽江蘇的棚改整個(gè)量其實(shí)還相對(duì)保持在一個(gè)高位上，所以這些三四線城市還是比較不錯(cuò)的。像山東、河南這幾年，尤其相比18年棚改基本上都是腰斬，甚至說(shuō)百分之六七十的下滑的這種省份，里面三四線城市其實(shí)整個(gè)市場(chǎng)壓力是非常巨大的，基本上是有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。

??Q7

??關(guān)于房企貨值儲(chǔ)備的一個(gè)情況，跟蹤下來(lái)的話，比如說(shuō)保障倍數(shù)有能支撐多長(zhǎng)時(shí)間？

??現(xiàn)在來(lái)說(shuō)行業(yè)平均大概3.5~4.5，就3-4年的樣子。

??Q8

??三四年的話，感覺(jué)還是比較高的水平？

??我們說(shuō)從數(shù)字上看，肯定是偏高的。因?yàn)楝F(xiàn)在都在講房企要精細(xì)化管理，要從運(yùn)營(yíng)上去得取利潤(rùn)，所以說(shuō)庫(kù)存肯定是重要的一塊。但實(shí)際上，房企里面其實(shí)有大量的土地儲(chǔ)備，至少短期內(nèi)它屬于無(wú)效儲(chǔ)備。這是什么概念？一方面舊城改造的這一塊，它并不是說(shuō)馬上變成房源上市的，量不能馬上釋放出來(lái)；另一方面還有一些區(qū)域地是拿了，但區(qū)域目前還不太具備開(kāi)發(fā)條件，這也占了很多房企很大一塊的儲(chǔ)備。所以從房企的角度來(lái)說(shuō)，真正能夠用于開(kāi)發(fā)的，能夠快速回籠變現(xiàn)的可能也就是一年到一年半的時(shí)間。所以我們不要看有三年左右三年多的這么一個(gè)土地儲(chǔ)備的消化周期，房企每年的業(yè)績(jī)還在增長(zhǎng)。從今年下半年房企拿地明顯縮量，如果說(shuō)明年上半年這個(gè)量繼續(xù)萎縮的話，我覺(jué)得可能到明年下半年或者說(shuō)到后年上半年，很多企業(yè)的業(yè)績(jī)就會(huì)出現(xiàn)明顯的一個(gè)青黃不接。所以我們說(shuō)站在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上判斷，明年有很多企業(yè)，甚至說(shuō)包括一些規(guī)模性房企都可能在明年的業(yè)績(jī)上負(fù)增長(zhǎng)。

??Q9

??您說(shuō)業(yè)績(jī)主要就是在銷售方面是嗎？

??對(duì)，是銷售業(yè)績(jī)，是因?yàn)檎w降杠桿。降杠桿涉及到了明顯的投資要收縮。因?yàn)槟玫剡@一塊會(huì)有一個(gè)縮量，所以會(huì)導(dǎo)致可能在明年下半年或者說(shuō)后年上半年就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)明顯的業(yè)績(jī)?cè)鏊傧陆?，甚至出現(xiàn)了一個(gè)負(fù)的增速。