[易居研究院]2020年上海新房與二手房成交量皆創(chuàng)近4年新高

??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年1月7日發(fā)布《2020年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??12月上海新房市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量大幅增長(zhǎng)，創(chuàng)近幾年新高；2020年年度成交量有所增長(zhǎng)，供給量基本持平。?12月，上海新建商品住宅成交面積約122.8萬(wàn)平方米，新增供給面積136.7萬(wàn)平方米。新房市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面。供應(yīng)量增長(zhǎng)非常明顯，需求端較大回升，繼11月供應(yīng)量明顯縮減后，12月大幅攀升。由于市場(chǎng)活躍度較高，并且11月積攢的需求在12月集中爆發(fā)，因此12月新房市場(chǎng)需求量明顯增長(zhǎng)，供給與需求端均創(chuàng)近幾年新高。年度數(shù)據(jù)來看， 2020年上海新建商品住宅成交面積約917.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.1%，成交面積創(chuàng)4年來新高；新增供給面積778.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.5%。

??12月上海二手住宅成交量增長(zhǎng)明顯；2020年年度成交量創(chuàng)近4年新高。12月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)20.3%，同比增長(zhǎng)96.2%。12月上海二手房的成交量較上月明顯增長(zhǎng)，同比增幅非常明顯，成交量創(chuàng)多年來新高。2020年上海二手住宅成交約30.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)27.0%，達(dá)近4年來新高。

??易居研究院研究員王寧表示：自今年7月開始，杭州、深圳、沈陽(yáng)等十幾個(gè)熱點(diǎn)城市收緊樓市調(diào)控。8月底住建部、央行更出臺(tái)了約束開發(fā)商融資的“345新規(guī)”。參加7月24日座談會(huì)、8月26日城市會(huì)商會(huì)的14個(gè)城市中，除了北上廣和長(zhǎng)沙以外10個(gè)城市全部出臺(tái)了新政策，而深圳政策最為嚴(yán)苛。9月上海落戶政策松動(dòng)以及11月上海政府發(fā)布年內(nèi)第二次落戶優(yōu)化政策，未來也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端產(chǎn)生一定程度的影響。隨著“345新規(guī)”的推行，各大房企必將面臨融資結(jié)構(gòu)的明顯調(diào)整。11月“十四五”規(guī)劃建議的發(fā)布，仍然以“房住不炒”為指導(dǎo)。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題，堅(jiān)持“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并舉”。因此“房住不炒”仍是未來五年全國(guó)樓市調(diào)控的主基調(diào)，也是上海以及各地方因城施策不可動(dòng)搖的根本。

??報(bào)告內(nèi)容摘要如下：

??一、土地市場(chǎng)：2020年成交建面同比增長(zhǎng)31.8%

??2020年上海共成交383幅土地，土地成交建筑面積3406.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.8%;土地出讓金2957.2億元，同比增長(zhǎng)47.9%。單12月來看，上海共成交25幅土地，主要為工業(yè)用地、純住宅用地及商辦商住用地。除了3幅位于宜川（1）、松江新城（1）和長(zhǎng)興島（1）的土地為溢價(jià)成交外，其余地塊均以底價(jià)成交。

??從上海市歷年土地成交建筑面積及同比增速來看，2016年土地成交建筑面積到達(dá)低點(diǎn)后，2017年步入上升通道，2018年同比增速放緩，而2019年同比增速回落，2020年同比增速回升，下半年“三道紅線”出臺(tái)，房企融資渠道全面收緊，融資結(jié)構(gòu)將面臨大幅調(diào)整，房企拿地也更理性謹(jǐn)慎。

??二、新房市場(chǎng)：12月供應(yīng)量與成交量大幅增長(zhǎng)，創(chuàng)近幾年新高

??12月，上海新建商品住宅成交面積約122.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)61.8%，同比增長(zhǎng)78.9%,成交量較11月大幅增長(zhǎng)；新增供給面積136.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)429.8%，同比增長(zhǎng)85.5%。

??年度數(shù)據(jù)來看， 2020年上海新建商品住宅成交面積約917.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.1%；新增供給面積778.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.5%。2017年商品住宅供應(yīng)為2006年以來最低水平，2018年供給放量，但高供給并未推動(dòng)成交量的上行，2019年供給略下滑，供小于求。2020年供給量基本與2019年持平，而成交量增長(zhǎng)明顯，處于供不應(yīng)求的局面，成交量創(chuàng)近4年來新高。

??從各環(huán)線占比來看，2020年內(nèi)中環(huán)及中外環(huán)的新房成交量占比較2019年有所增長(zhǎng)，外環(huán)以外的新房成交面積占比為73%，較2019年小幅下降。從同比來看，各環(huán)線均有所增長(zhǎng)，中外環(huán)成交面積同比增長(zhǎng)42.7%尤為顯著，改善型需求有所增加

??從各區(qū)域來看，2020年上海商品住宅成交面積居前三的區(qū)域?yàn)樵蠀R、青浦和寶山，三區(qū)新房成交面積占全市總成交面積的33.9%，其中南匯房成交面積110.7萬(wàn)平方米，位居榜首。同比來看，除了幾個(gè)基數(shù)較低的區(qū)域外，金山、徐匯和普陀同比增速較快，分別為128.2%、89.3%和84.3%；浦東增速最慢，為-1.1%。

??從需求性質(zhì)來看，按套均面積分成剛需、改善和享受型住房。占比上，改善型需求超過半壁江山，套均面積在90-150平方米的成交占總成交面積的59%。成交面積上，各類需求同比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中，改善型需求增速最快，為27.1%。

??12月，上海新建商品住宅成交均價(jià)為52205元/平方米，環(huán)比下降2.0%，同比下跌7.2%。新房成交均價(jià)較上月略跌，跌的原因主要與外環(huán)外成交量增長(zhǎng)明顯有關(guān)。成交的新房主要集中在外環(huán)外，占比高達(dá)77.0%。區(qū)域方面，成交的新房主要集中在寶山、青浦、嘉定和奉賢等地。

??年度數(shù)據(jù)來看，2020年上海新房成交均價(jià)為56234元/平方米，同比上漲3.2%。觀察歷史數(shù)據(jù)可知，從成交均價(jià)來看，自2006年至2020年，上海房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上漲的走勢(shì)；從同比漲幅來看，2018年和2019年成交均價(jià)同比漲幅大幅收窄，2019年同比漲幅處于歷史較低值，2020年小幅上揚(yáng)。上海新房房?jī)r(jià)深受政策調(diào)控影響，2011年和2012年接近于零的同比增速是因?yàn)橐幌盗邢拶?gòu)限貸的調(diào)控政策，有效地遏制了房?jī)r(jià)。

??三、二手房市場(chǎng)：12月成交量增長(zhǎng)明顯，達(dá)近4年峰值

??12月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)20.3%，同比增長(zhǎng)96.2%。12月上海二手房的成交量較上月明顯增長(zhǎng)，同比增幅非常明顯，成交量創(chuàng)近幾年來新高。2020年1-3月二手房成交量受疫情影響較大，自4月疫情逐漸好轉(zhuǎn)開始，二手房市場(chǎng)狀態(tài)火熱，5-7月二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬(wàn)套左右。8月、9月成交量分別達(dá)到3萬(wàn)套、3.1萬(wàn)套。10月由于國(guó)慶假期的影響，數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動(dòng)，因此成交量回落到與5、6、7月相當(dāng)?shù)乃健某山环吭唇Y(jié)構(gòu)來看，12月份成交房源中平均面積為83.01平米，較上月微降，成交主要集中在浦東、寶山、閔行等地區(qū)，成交量排名前三位的板塊分別為三林、周康、嘉定主城區(qū)。

??2020年上海二手住宅成交約30.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)27.0%。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，二手房成交量波動(dòng)規(guī)律較明顯。2009年成交量大增，市場(chǎng)經(jīng)歷了3年低迷期后，2013年成交量開始回升，隨即2014年成交量再度下滑。2015年及2016年成交量明顯高于2009年，市場(chǎng)出現(xiàn)2年低迷后回升，2019年回升幅度不及2013年。2020年成交量比2019年有所上升，總量已超過2009和2013年，但仍低于2015和2016年。

??統(tǒng)計(jì)局公布的11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，上海二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，同比增長(zhǎng)5.5%。根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù) ，12月二手房住宅套均總價(jià)為354萬(wàn)元，成交均價(jià)為42756元/平米。成交總額排名前三位的板塊分別為陸家嘴、嘉定主城區(qū)、淮海中路。上海各區(qū)二手房成交價(jià)格均有不同程度的上漲，其中以黃浦區(qū)、浦東新區(qū)和閔行區(qū)最為明顯，分別環(huán)比上漲1.4%、1.3%、1.1%，同比上漲8.2%、8.0%、7.0%。

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