[中房研協(xié)]上海嚴(yán)控住房信貸是對炒房行為的“釜底抽薪”式調(diào)控（2021年第13期）

??【熱點聚焦】

??1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，《通知》對上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險排查等方面。

??【熱點評析】

??樓市躁動促使房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，“房住不炒”定位不可動搖

??近兩個月上海樓市表現(xiàn)火爆。據(jù)媒體數(shù)據(jù)，新房市場，出現(xiàn)了31個盤售罄、認(rèn)籌率超500%的現(xiàn)象，其中包括13個“千人搖”樓盤；二手房市場，出現(xiàn)“一日一價”，部分學(xué)區(qū)房一個月內(nèi)甚至上漲了200萬等現(xiàn)象。認(rèn)籌搖號過熱、房價猛漲，除與上海市樓市行情表現(xiàn)較好、年終市場需求增加有關(guān)外，同通過“假離婚購房”“中介房東聯(lián)手作價”等市場炒作行為也密不可分。對此，1月21日，上海緊急發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，堵住了“假離婚，真買房”的漏洞，1月25日，上海市房管局表示將法拍房納入限購范疇。此次上海市銀保監(jiān)局發(fā)布通知進一步加強個人信貸管理，從個人貸款資格審查、銀行信貸資金投放、房產(chǎn)中介機構(gòu)合作管理等多方面進行綜合整治，是上海為堅持“房住不炒”定位，進一步抑制投資投機炒房，防止房價過快上漲的政策延續(xù)。

??多管齊下，全面強化個人住房信貸管理

??從內(nèi)容看，新政主要從三個方面進一步強化了個人住房信貸管理：

??第一，強化了對個人貸款審查管理。明確提出個人資格審查、首付款資金來源和償債收入比等多項考核指標(biāo)；

??第二，強化了銀行貸款投放管理。要求嚴(yán)格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理，高度重視信貸資金用途管控等，并提出重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)膫€人發(fā)放住房貸款；

??第三，強化房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理。明確提出嚴(yán)禁房產(chǎn)中介機構(gòu)為購房者提供首付款支持、協(xié)助偽造貸款資質(zhì)證明和收入證明等違規(guī)行為。

??總體來說，新政從資金需求方、資金供應(yīng)方和第三方服務(wù)機構(gòu)多管齊下，不僅有力度，而且有廣度，是對個人住房信貸管理的一次全方位升級。

??新政將有力推動樓市降溫，利好有效剛需

??于房地產(chǎn)市場而言，信貸政策的影響往往是直接而有效的。上海市個人信貸管理新政一旦落實執(zhí)行，對抑制近期上海市樓市過熱、促使房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展料作用明顯。除上海外，近期包括深圳、廣州、蘇州等熱點城市也都有收緊房貸等消息傳出，房地產(chǎn)市場政策導(dǎo)向明確，不排除其他熱點城市跟進。

??于房企而言，在業(yè)務(wù)線上，新政提出重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房，且只對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)膫€人發(fā)放住房貸款。這或?qū)⒋偈狗科笤诩涌鞓潜P推售節(jié)奏的同時，重點轉(zhuǎn)向中小戶型產(chǎn)品研發(fā)。在資金鏈上，不管是個人貸款審查更加嚴(yán)格，還是銀行貸款投放設(shè)限，無疑都將使企業(yè)銷售受阻、回款更加困難，資金壓力進一步加劇，對企業(yè)償債、拿地都將造成影響。除通過降價促銷等營銷手段搶占市場外，房企仍需探索更多渠道獲取資金支持。

??于購房者而言，上海市此次升級個人住房信貸管理，重點強化了對個人貸款資格審查、首付款資金來源、償債能力等多方面考察，有效防范了通過高杠桿購房炒房或類似深圳“代持打新”等市場炒作行為，對保障有效剛需利好。但新政明確只對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)膫€人發(fā)放住房貸款，即意味著短期內(nèi)市場有效供應(yīng)將大幅減少，是否會導(dǎo)致市場供需矛盾進一步激化或?qū)е聞傂栀彿块T檻進一步提升、購房壓力加大等仍需后續(xù)觀察。