[克而瑞]影響住宅得房率的兩大因素

??新年伊始，不少熱點城市開始新一輪政策加碼，強化產品力建設成為更多房企適應市場、防范風險的重要著力點。在深度分析了2020年在售的2000多個住宅項目基本信息、戶型、室內精裝設計、社區(qū)空間和社區(qū)景觀五大方面30多個指標后，克而瑞研究中心產品力研究小組推出了住宅產品指標系列解讀。

??◎  作者 / 產品力研究小組

??得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。通俗來講，得房率越高的房屋分攤的公用建筑面積（公攤面積）越小，即實現了“把錢用在刀刃上”，更具性價比。

??影響得房率的因素有哪些？最具影響的是戶型結構和物業(yè)類型?？偟膩碚f，方正戶型產品得房率高；洋房、別墅等物業(yè)類型由于公攤面積少，得房率高。

??與得房率直接相關的是公攤面積，公攤面積的來源主要包括電梯井、管道井以及分隔墻體等。一般的，就住宅而言高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。

??此外，越方正的戶型得房率往往越高。房屋戶型結構的規(guī)劃對得房率也有較大影響。戶型方正的房屋對空間的利用效率更高，且室內房間的規(guī)整也避免了墻體對套內建筑面積的浪費。而不規(guī)則戶型如“手槍戶”、“飛碟戶”、“扇形戶”等則存在較大的空間浪費，得房率普遍較低。

??那么，當下住宅項目得房率大多是多少?不同檔次、不同城市的得房率差異在哪里？“小城市得房率高”、“大面積得房率高”、“越高檔住宅得房率越高”這些說法對不對？

??01

??九成項目得房率70%-90%
??中位數在80.1%

??在2020年在售的2000多個項目得房率中位數為80.1%。其中，超過九成項目得房率位于70%-90%區(qū)間內，其中得房率在70%-80%間項目占48%。

??02

??一線城市得房率
??超90%項目占比26%

??不同能級在售項目得房率情況與總體基本一致，二線和三四線城市得房率70%-80%、80%-90%占比分別為48%、40%。值得注意的是，一線城市得房率超過90%項目也有相對高的比例。得房率90%-100%項目占比達23%，遠高于二三線城市。可見，“小城市得房率高”的說法并不正確，核心城市能夠消化更多的別墅產品，高端項目得房率往往高于二三線城市。

??03

??越高端項目得房率越高
??近七成得房率80%以上

??檔次越高項目得房率越高。以項目銷售均價/城市成交均價作為衡量項目檔次的標準，可以看到低于城市均價的項目得房率超過80%的比例均低于其他檔次項目。最直觀的是得房率80%-90%區(qū)間，隨著項目檔次的提高占比也相應提高。因此，“越高檔住宅得房率越高”是有依據的。

??04

??大面積產品得房率高
??150㎡以上超半數得房率高于80%

??房屋面積越大，往往得房率越高。從在售項目不同面積段房來看，面積段越大產品得房率普遍大于小面積戶型，超過150㎡戶型得房率80%-90%占比已過半數，200㎡以上戶型中近四成得房率超過90%。這主要由于大面積段戶型往往以別墅、洋房為主，且檔次已脫離剛需，舒適性為主下得房率自然較高。

??120-150㎡面積段最實惠,剛需買房面積稍大一點性價比更高。聚焦作為市場成交主力的剛需產品，根據各個面積段產品在得房率75%-85%區(qū)間內的占比來看，120-150平方米占比最高，達35%。因此在購買力充裕前提下，剛需購房者買房突破主流100-120㎡面積段可獲得更高的得房率，更具性價比。