[易居研究院]2020年全國50城房價(jià)收入比報(bào)告

2020年全國50城房價(jià)收入比小幅上升，深圳房價(jià)收入比最高，東莞增速最高

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月30日發(fā)布《2020年全國50城房價(jià)收入比報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2020年，50城中深圳、三亞和上海房價(jià)收入比最高，長沙、韶關(guān)和煙臺最低。深圳和上海由于土地稀缺，新增供應(yīng)有限，房價(jià)一直居高不下,2020年疫情后貨幣寬松，房價(jià)漲幅均比較大。三亞是全國著名的旅游城市，外地客戶投資需求一直較為旺盛，房價(jià)與本地居民收入的關(guān)聯(lián)性相對較小。由于土地供應(yīng)充足，調(diào)控政策嚴(yán)厲等原因，長沙房價(jià)常年處于二線城市中的較低水平，其居民收入水平又是二線城市中較高的，高收入、低房價(jià)使得長沙是50城中唯一一個(gè)房價(jià)收入比低于7的城市。2020年，50城中東莞、深圳和寧波房價(jià)收入比增速最高，太原、貴陽和石家莊降幅最大。東莞和深圳疫情后樓市火熱，2020年房價(jià)漲幅在50城中排名前兩位，分別高達(dá)20%和16%，居民收入增速與其他城市相比差別不大，致使房價(jià)收入比增速也是50城中最高的。寧波近三年樓市成交持續(xù)火熱，與出臺人才政策及浙江樓市總體偏熱有關(guān)。太原、貴陽和石家莊是北方和西部的省會城市，2020年樓市成交較冷，房價(jià)分別下跌了4%、4%和3%。

??易居研究院研究員沈昕表示：2020年，受疫情影響，我國居民收入增速相比前幾年出現(xiàn)了較大幅度的下滑，而在疫情后寬松的貨幣政策下，大部分城市房價(jià)都出現(xiàn)了一定程度的上漲，因此50城房價(jià)收入比出現(xiàn)了小幅反彈。2021年年初以來多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，預(yù)計(jì)50城中的多數(shù)城市房價(jià)漲幅還將繼續(xù)收窄。由于去年同期的低基數(shù)，今年居民收入增速將大幅高于去年。由此推算，預(yù)計(jì)2021年房價(jià)收入比將下降。

??報(bào)告主要有以下幾部分組成：

??一、 房價(jià)收入比的計(jì)算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)

??房價(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。本報(bào)告內(nèi)的房價(jià)數(shù)據(jù)為全國50城新建商品住宅價(jià)格，并結(jié)合二手房價(jià)格走勢進(jìn)行處理，以剔除限價(jià)政策以及統(tǒng)計(jì)方式問題對新房價(jià)格的影響，更加貼近真實(shí)市場情況。房價(jià)收入比具體計(jì)算公式如下：

??盡管房價(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國（地區(qū)）房價(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。

??本文所選50城包括4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；13個(gè)強(qiáng)二線城市：重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、無錫、長沙、寧波、鄭州、西安；20個(gè)弱二線城市：佛山、南通、東莞、福州、濟(jì)南、煙臺、合肥、大連、徐州、哈爾濱、沈陽、石家莊、南昌、昆明、廈門、南寧、太原、貴陽、烏魯木齊、蘭州；13個(gè)三四線城市：溫州、揚(yáng)州、洛陽、惠州、金華、宜昌、蕪湖、珠海、莆田、日照、海口、韶關(guān)、三亞。

??二、50城房價(jià)收入比

??根據(jù)公式計(jì)算，分別獲得全國50個(gè)典型城市的商品住宅房價(jià)收入比數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，估算出50個(gè)典型城市的房價(jià)收入比歷年均值。2020年，50城房價(jià)收入比均值為13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。歷史走勢來看，2010-2015年間，房價(jià)收入比持續(xù)回落；2016年，房價(jià)收入比開始快速回升至11.9，同比增速達(dá)15%; 2017年, 繼續(xù)升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房價(jià)收入比與2017年持平；2019年，隨著多數(shù)城市房地產(chǎn)市場的陸續(xù)降溫，50城房價(jià)漲幅收窄，房價(jià)收入比小幅下降; 2020年，受疫情影響，我國居民收入增速相比前幾年出現(xiàn)了較大幅度的下滑，而在疫情后寬松的貨幣政策下，大部分城市房價(jià)都出現(xiàn)了一定程度的上漲，因此50城房價(jià)收入比出現(xiàn)了小幅反彈。

??分城市類別來看，一線城市的房價(jià)收入比水平明顯高于其他城市，2020年一線城市的房價(jià)漲幅最大，房價(jià)收入比在連續(xù)兩年下降后再次上升。強(qiáng)二線城市、弱二線城市與三四線城市的房價(jià)收入比較為接近，2020年房價(jià)收入比分別為12、12.3和12.4，相比2019年均微幅上升。需要注意的是，三四線城市的房價(jià)收入比高于強(qiáng)二線城市和弱二線城市，而其城市經(jīng)濟(jì)基本面和人口吸引力均不如后兩者，這說明當(dāng)前部分三四線城市的房價(jià)透支程度高于二線城市。

??三、2020年50城房價(jià)收入比排名

??從2020年50城的房價(jià)收入比排名來看，排在前五位的城市分別是深圳、三亞、上海、北京和廈門，排名與2019年一致，房價(jià)收入比分別為39.8、27.1、26.2、23.8和23.1，說明這些城市的購房難度最大。具體來看，北京、上海、深圳三座一線城市由于土地稀缺，新增供應(yīng)有限，房價(jià)一直居高不下,2020年疫情后貨幣寬松，深圳和上海房價(jià)漲幅均比較大。三亞和廈門是全國著名的旅游城市，外地客戶投資需求一直較為旺盛，房價(jià)與本地居民收入的關(guān)聯(lián)性相對較小。值得注意的是同為一線城市的廣州房價(jià)收入比大幅低于其他三城，廣州土地供應(yīng)充足，且地價(jià)相對北上深較低，使得廣州房價(jià)大幅低于北上深，是一線城市中購房難度最小的。

??排在末五位的城市分別是長沙、韶關(guān)、煙臺、貴陽和烏魯木齊，房價(jià)收入比分別為6.2、7.3、7.5、7.6和7.8，說明這些城市房價(jià)較為合理，購房相對來說較為輕松。由于土地供應(yīng)充足，調(diào)控政策嚴(yán)厲等原因，長沙2020年平均房價(jià)僅9000元/平方米左右，在省會城市中僅高于貴陽、烏魯木齊等少數(shù)城市，房價(jià)甚至長期低于部分三四線城市。而長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，人均可支配收入連續(xù)多年高速增長，2020年城鎮(zhèn)人均可支配收入為57971元/平方米，高于武漢、鄭州、南昌、合肥等其他中部二線城市。高收入、低房價(jià)使得長沙是50城中唯一一個(gè)房價(jià)收入比低于7的城市。韶關(guān)是廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展偏弱的三四線城市，收入和房價(jià)均較低，對外地購房者的吸引力也很弱，房價(jià)收入比偏低。煙臺是東部沿海的弱二線城市，人均可支配收入較高，房價(jià)水平較低。貴陽和烏魯木齊是西部的弱二線城市，近幾年收入增速較高，但缺乏投資需求的吸引力，房價(jià)在省會城市中屬于比較低的，房價(jià)收入比較低。

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