[易居研究院]2020年全國50城房價收入比偏離度研究報告

2020年全國50城房價收入比偏離度小幅上升，近半數(shù)城市房價相對收入水平存在高估和透支

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月31日發(fā)布《2020年全國50城房價收入比偏離度研究報告》。該報告顯示，2020年東莞、深圳、南通、寧波等城市房價收入比偏離度最高，房價存在透支。其中東莞和深圳2020年房價漲幅在50城中排名前兩位，2015年以來的房價累計漲幅巨大，導致當前房價收入比偏離度很高。南通和寧波是本輪行情以來，江浙地區(qū)行情持續(xù)時間最長的城市，市場已經(jīng)持續(xù)火熱了近5年，房價累計漲幅較大。

??易居研究院研究員表示：從房價收入比角度看，2020年50城中近半城市房價相對收入水平來說存在一定程度的高估和透支。2020年，50城中的近一半城市房價收入比偏離度為正，且同比增速為正。我們認為房價收入比偏離度較高且同比仍在上升的城市，房價相對收入水平來說存在一定程度的高估和透支，建議嚴格實施市場調(diào)控措施，防范投機行為入市導致住宅價格泡沫化?？梢钥吹?，年初以來，深圳、上海、東莞、杭州等多城已經(jīng)發(fā)布了多項調(diào)控政策來給市場降溫。其他如寧波、南通等城市，建議也加強樓市調(diào)控，防范投機投資行為導致房價失控，使得樓市和金融市場風險上升。

??報告主要有以下幾部分組成：

??一、 房價收入比的計算方法和衡量標準

??房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。本報告內(nèi)的房價數(shù)據(jù)為全國50城新建商品住宅價格，并結(jié)合二手房價格走勢進行處理，以剔除限價政策以及統(tǒng)計方式問題對新房價格的影響，更加貼近真實市場情況。房價收入比具體計算公式如下：

??盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。世界銀行1998年對96個地區(qū)的統(tǒng)計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為5.6。各國（地區(qū)）房價收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。

??由于我國統(tǒng)計制度還不十分健全，據(jù)此計算出的房價收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準確，而且我國對商品住宅的統(tǒng)計口徑與歐美國家也不同，可比性并不大。我國地區(qū)之間差異較大，對不同城市而言，其房價收入比的合理區(qū)間也不能用單一指標進行劃分。因此，這里在房價收入比的基礎(chǔ)上，計算出房價收入比的偏離度，以此作為合理與否的判斷標準。

??具體公式為：

??本文所選50城包括4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；13個強二線城市：重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、無錫、長沙、寧波、鄭州、西安；20個弱二線城市：佛山、南通、東莞、福州、濟南、煙臺、合肥、大連、徐州、哈爾濱、沈陽、石家莊、南昌、昆明、廈門、南寧、太原、貴陽、烏魯木齊、蘭州；13個三四線城市：溫州、揚州、洛陽、惠州、金華、宜昌、蕪湖、珠海、莆田、日照、海口、韶關(guān)、三亞。

??二、50城房價收入比

??根據(jù)公式計算，分別獲得全國50個典型城市的商品住宅房價收入比數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，估算出50個典型城市的房價收入比歷年均值。2020年，50城房價收入比均值為13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。歷史走勢來看，2010-2015年間，房價收入比持續(xù)回落；2016年，房價收入比開始快速回升至11.9，同比增速達15%; 2017年, 繼續(xù)升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房價收入比與2017年持平；2019年，隨著多數(shù)城市房地產(chǎn)市場的陸續(xù)降溫，50城房價漲幅收窄，房價收入比小幅下降; 2020年，受疫情影響，我國居民收入增速相比前幾年出現(xiàn)了較大幅度的下滑，而在疫情后寬松的貨幣政策下，大部分城市房價都出現(xiàn)了一定程度的上漲，因此50城房價收入比出現(xiàn)了小幅反彈。2021年年初以來多個熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，預(yù)計50城中的多數(shù)城市房價漲幅還將繼續(xù)收窄。由于去年同期的低基數(shù)，今年居民收入增速將大幅高于去年。由此推算，預(yù)計2021年房價收入比將下降。

??分城市類別來看，一線城市的房價收入比水平明顯高于其他城市，2020年一線城市的房價漲幅最大，房價收入比在連續(xù)兩年下降后再次上升。強二線城市、弱二線城市與三四線城市的房價收入比較為接近，2020年房價收入比分別為12、12.3和12.4，強二線城市和弱二線城市同比微幅上升，三四線城市則同比微幅下降。