[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要 | 江蘇省三四線城市：泰州篇

??調(diào)研感受

??土拍很“饑渴”，外來(lái)房企搶地王。

??買(mǎi)房要等和搶，錯(cuò)過(guò)這村就沒(méi)這店。

??返鄉(xiāng)置業(yè)超預(yù)期，業(yè)績(jī)超標(biāo)完成So Easy! 

??配套看海陵，發(fā)展看高新，上學(xué)去姜堰。

??01

??土地市場(chǎng)

??多區(qū)域頻出高價(jià)地，外來(lái)房企新力

??綠城兩度刷新全市單價(jià)地王

??2020年，泰州土拍市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，海陵區(qū)、醫(yī)藥高新區(qū)等頻出高價(jià)地，外來(lái)房企拿地態(tài)度最為激進(jìn)，新力、綠城兩度刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。7月2日，新力總價(jià)5.98億元競(jìng)得海陵區(qū)青年南路東側(cè)、永泰路南側(cè)地塊，溢價(jià)率37%，樓板價(jià)10800元/平方米，創(chuàng)全市新的單價(jià)地王。9月17日，綠城總價(jià)19.25億元奪下海陵區(qū)青年路西側(cè)、梅蘭路南側(cè)地塊，溢價(jià)率83%，樓板價(jià)12035元/平方米，再次刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。

??郊縣土拍市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)暖，靖江市誕生新的單價(jià)地王。7月27日，碧桂園總價(jià)9.41億元摘得靖江市望江路以南，慷江路以西地塊，溢價(jià)率45%，樓板價(jià)8142元/平方米，創(chuàng)靖江市新的單價(jià)地王。

??02

??市場(chǎng)綜述

??樓市長(zhǎng)期供不應(yīng)求

??2020年末成交翹尾、2021年加速上漲

??泰州市政府依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存去化情況，主動(dòng)控制供地規(guī)模，長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供不應(yīng)求。例如2020年姜堰區(qū)僅出讓兩宗涉宅用地，房地產(chǎn)庫(kù)存消化周期低至4個(gè)月。

??2015-2017年，泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪快速上漲行情，下轄三區(qū)（醫(yī)藥高新區(qū)、海陵區(qū)和高港區(qū)，下同）商品住宅年均成交面積皆超200萬(wàn)平方米。

??2018-2019年，泰州市場(chǎng)有所降溫，成交連續(xù)兩年回落，2019年下轄三區(qū)成交面積跌至161萬(wàn)平方米，同比再降13%。

??2020年，泰州市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，全年下轄三區(qū)成交面積升至200萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%。年末迎成交翹尾行情，12月下轄三區(qū)成交面積達(dá)32萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)單月新高。

??2021年，泰州市場(chǎng)熱度不減，成交呈加速上漲態(tài)勢(shì)，前2月下轄三區(qū)累計(jì)成交43萬(wàn)平方米，較2019年同期增長(zhǎng)97%。

??03

??熱點(diǎn)區(qū)域

??各區(qū)域市場(chǎng)封閉，海陵最貴

??高新利好加持、姜堰熱炒學(xué)區(qū)

??各區(qū)域市場(chǎng)分割明顯，跨區(qū)域購(gòu)房現(xiàn)象罕見(jiàn)，置業(yè)客群以本地地緣性以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶居多。

??海陵區(qū)屬泰州的主城區(qū)，市政配套齊全，也是全市的價(jià)格高地，房?jī)r(jià)約2萬(wàn)元/平方米。醫(yī)藥高新區(qū)乃是重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，自引進(jìn)南中醫(yī)后，產(chǎn)學(xué)研一體化發(fā)展愈加成熟，房?jī)r(jià)1.4萬(wàn)元/平方米-1.7萬(wàn)元/平方米。姜堰區(qū)學(xué)區(qū)資源最為優(yōu)質(zhì)，市場(chǎng)熱炒學(xué)區(qū)概念，不僅買(mǎi)房而且租房需求均堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)1萬(wàn)元/平方米-1.5萬(wàn)元/平方米，房租能達(dá)到2000元/月。高港區(qū)屬全市的價(jià)格洼地，市場(chǎng)認(rèn)知度相較偏低，其他片區(qū)置業(yè)群體導(dǎo)入情況不理想，房?jī)r(jià)6000元/平方米-8000元/平方米。

??04

??城市稟賦

??長(zhǎng)三角城市群經(jīng)濟(jì)“中等生”

??教育“優(yōu)等生”

??泰州，古稱海陵，地處江蘇省中部，是長(zhǎng)三角城市群27城之一，南瀕長(zhǎng)江、北鄰鹽城、東臨南通、西接揚(yáng)州，是承南啟北的水陸要津，自古有“水陸要津，咽喉?yè)?jù)郡”之稱。

??2020年，泰州GDP5313億元，暫列江蘇省13個(gè)地級(jí)市第9名，同比增長(zhǎng)3.6%，三次產(chǎn)業(yè)增加值比重分別為5.8：47.8：46.4,按2019年常住人口計(jì)算，人均GDP114596元。年末戶籍總?cè)丝?97.15萬(wàn)人，全年出生人口3.54萬(wàn)人，出生率7.10‰，自然增長(zhǎng)率-2.56‰。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49103元，增長(zhǎng)4.0%。

??教育資源優(yōu)質(zhì)，高中34所，在校學(xué)生7.12萬(wàn)人，高中階段教育毛入學(xué)率99%以上，姜堰中學(xué)屬國(guó)家級(jí)示范性高中、江蘇省重點(diǎn)高中。普通高等學(xué)校7所，在校學(xué)生6.88萬(wàn)人，高等教育實(shí)現(xiàn)突破，擁有第一所本一高校南中醫(yī)泰州校區(qū)。

??05

??政策環(huán)境

??分項(xiàng)目限價(jià)，售價(jià)等于樓板價(jià)乘轉(zhuǎn)換系數(shù)

??戶型約定不超144平

??泰州房地產(chǎn)政策相對(duì)溫和，不限購(gòu)、不限售。信貸資質(zhì)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的客戶，首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%，房貸利率都在5.1%以上。在土地出讓環(huán)節(jié)，多數(shù)地塊約定戶型不得超過(guò)144平方米，以期增加中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)。

??分區(qū)域、分項(xiàng)目限價(jià)，依據(jù)土地成交樓板價(jià)、企業(yè)融資及建安成本、合理利潤(rùn)率等多方面因素，設(shè)定地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的轉(zhuǎn)換系數(shù)，綜合測(cè)算新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格。受此影響，限價(jià)盤(pán)售價(jià)大都低于市場(chǎng)預(yù)期，致使銷(xiāo)售持續(xù)火爆。典型如城南限價(jià)盤(pán)大華錦繡時(shí)代，售價(jià)低至9337元/平方米，頻頻開(kāi)盤(pán)即售罄。

??06

??購(gòu)買(mǎi)力

??剛需不濟(jì)普通工薪家庭上車(chē)難

??改善量入為出全款占比不足10%

??純剛需客群購(gòu)買(mǎi)力明顯不濟(jì)，首付、月供皆面臨較大壓力，月供還貸6000元-7000元，致使普通工薪家庭買(mǎi)房上車(chē)難。改善性需求持續(xù)釋放，三房、四房仍是市場(chǎng)成交主力，相對(duì)而言105平方米三房更易去化。改善性客群量入為出，首付比例大都3-4成，全款購(gòu)房的客戶不足10%。

??07

??項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)

??自銷(xiāo)常態(tài)化、自渠轉(zhuǎn)化效果佳

??中介分銷(xiāo)存在感偏低

??鑒于泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高熱，在售項(xiàng)目普遍由開(kāi)發(fā)企業(yè)自銷(xiāo)。新力·璞園等項(xiàng)目實(shí)行全民營(yíng)銷(xiāo)，成交獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元，老帶新成交占比達(dá)到20%。自渠成交轉(zhuǎn)化效果較好，例如力高保運(yùn)·璟頤灣自建渠道，拓客下沉到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，外場(chǎng)成交占比達(dá)到70%。中介分銷(xiāo)市場(chǎng)占有率偏低，部分項(xiàng)目階段性與中介渠道合作，成交占比約20%。

??08

??房企競(jìng)爭(zhēng)

??市場(chǎng)份額被品牌房企瓜分

??碧桂園、恒大業(yè)績(jī)領(lǐng)跑

??品牌房企紛紛進(jìn)駐泰州市場(chǎng)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)€飄紅，市場(chǎng)占有率持續(xù)提升。碧桂園、恒大深耕優(yōu)勢(shì)顯著，2020年銷(xiāo)售金額都在30億元以上，顯著高于其他品牌房企，合計(jì)占據(jù)兩成以上的市場(chǎng)份額。

??09

??前景展望

??成交量?jī)r(jià)或?qū)⒎€(wěn)中有升

??高價(jià)地價(jià)值兌現(xiàn)有難度

??展望未來(lái)，泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求平衡，2021年成交有望維持在較高水平，基于地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力。高價(jià)地價(jià)值兌現(xiàn)有難度，唯有通過(guò)借勢(shì)學(xué)區(qū)資源、提升產(chǎn)品品質(zhì)等方式，方能突圍制勝。