[易居研究院]2020年全國50城房價漲幅偏離度研究報告

2020年全國主要城市房價漲幅總體溫和，2021年寧波、徐州、南通等房價過熱城市有調(diào)整壓力

??上海易居房地產(chǎn)研究院4月15日發(fā)布《2020年全國50城房價漲幅偏離度研究報告》。該報告顯示，2018-2020年50城房價漲幅連續(xù)3年負(fù)偏離，預(yù)計2021年房價漲幅將繼續(xù)收窄。2018-2020年50城房價漲幅連續(xù)3年負(fù)偏離，但數(shù)值不大，偏離程度不明顯，客觀上不具備較高的參考價值。2021年以來，多個熱點城市調(diào)控繼續(xù)升級，部分城市房貸政策也有所收緊，預(yù)計今年多數(shù)城市樓市將繼續(xù)穩(wěn)中有降，主觀判斷50城房價同比漲幅將收窄，偏離標(biāo)準(zhǔn)差預(yù)計仍為負(fù)值。主要是2016-2017年的正偏離太大，而2018-2020年的負(fù)偏離又較小，需要較長時間來進(jìn)行均值回歸。不同城市所處階段不同，2021年二線城市房價表現(xiàn)將相對更好。2020年，一線城市房價漲幅偏離已明顯向均值回歸，2021年預(yù)計房價漲幅將收窄，負(fù)偏離將小幅擴大；強二線城市和弱二線城市房價漲幅仍為負(fù)偏離，雖然從數(shù)值來看偏離均不明顯，但考慮到已連續(xù)3年小幅負(fù)偏離，這兩類城市2021年向均值回歸（即房價上漲）的動力比較強，負(fù)偏離度將縮??；三線城市漲幅也繼續(xù)負(fù)偏離，數(shù)值來看偏離不明顯，且僅連續(xù)2年負(fù)偏離，其向均值回歸的動力要小于強二線和弱二線城市。

??易居研究院研究員表示：2021年，類似寧波、徐州、南通這些房價上漲時間較長，漲幅較大的城市，存在較大的均值回歸動力，房價漲幅大概率將收窄，對應(yīng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差減小。對于負(fù)偏離程度較小，可能仍在調(diào)整初期的城市，如無錫、蘭州等房價漲幅還有進(jìn)一步負(fù)向偏離的空間；對于負(fù)偏離程度較大，可能在調(diào)整末期的城市，如貴陽等，2021年房價下行空間小。

??報告主要有以下幾部分組成：

??一、房價漲幅偏離度的計算方法

??本報告內(nèi)的房價數(shù)據(jù)綜合考慮了全國50城新房住宅價格和二手房價格，以弱化限價政策以及統(tǒng)計方式問題對新房價格的影響，更加貼近真實市場情況。綜合考慮各城市的GDP和城區(qū)人口數(shù)量，將50個城市分為50城、一線城市、強二線城市、弱二線城市和三線城市等5個類型。5個類型的城市房價漲幅取對應(yīng)城市樣本的房價漲幅中位數(shù)，以更準(zhǔn)確地反映市場情況。

??標(biāo)準(zhǔn)差為某城市歷史平均偏離均值的程度，偏離標(biāo)準(zhǔn)差個數(shù)則為當(dāng)年偏離均值程度和歷史平均偏離均值程度的比較。當(dāng)收益率服從正態(tài)分布時，90%置信區(qū)間上下限為均值正負(fù)偏離1.65個標(biāo)準(zhǔn)差；95%置信區(qū)間上下限為均值正負(fù)偏離1.96個標(biāo)準(zhǔn)差。但50城房價漲幅不服從正態(tài)分布，樣本量也不夠大，只是做簡單參考：當(dāng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差越大時，其發(fā)生的概率越小，超過1.65個標(biāo)準(zhǔn)差，概率小于10%；超過1.96個標(biāo)準(zhǔn)差，概率小于5%。因此，當(dāng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差絕對值大到一定程度時，比如1.5以上，其不可持續(xù)性越大，越可能向0回歸；而當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)差不大時，客觀上不具備很強的指導(dǎo)意義，需要結(jié)合主觀進(jìn)行判斷。

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