[克而瑞]發(fā)展租賃住房，正在如何改變土地市場(chǎng)格局？

??租賃住房發(fā)展尚在起步階段，對(duì)土地供求影響仍未完全顯現(xiàn)。

??2020年末，“蛋殼”等長(zhǎng)租公寓相繼暴雷，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議把“解決好大城市住房突出問(wèn)題”列為2021年要抓住的八大重點(diǎn)任務(wù)之一。對(duì)一二線城市來(lái)說(shuō)，2021年土地供應(yīng)在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供應(yīng)將進(jìn)一步向租賃住房建設(shè)傾斜，以解決大城市的租房問(wèn)題。從各地租賃住房項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)度來(lái)看，2021年將是試點(diǎn)城市租賃房的入市大年，租房市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模和方向?qū)⒏鼮橐岁P(guān)注。

??本文將從試點(diǎn)城市租賃住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與現(xiàn)狀分析切入，分析各城市租賃用地發(fā)展的推進(jìn)情況差異，進(jìn)而從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，研究發(fā)展租賃用地將會(huì)如何影響銷售型商品住宅的土地供應(yīng)、客群購(gòu)房節(jié)奏以及需求分流，以及會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)。

??01頂層設(shè)計(jì)不斷完善 租賃房已成為宅地供應(yīng)重要組成部分

??住房問(wèn)題長(zhǎng)久以來(lái)便是大城市面臨的主要問(wèn)題之一，特別是經(jīng)過(guò)2015年~2017年房?jī)r(jià)大幅上漲后，以北上為代表的大城市常住人群購(gòu)房壓力倍增，低收入人群的住房問(wèn)題也更加突出。為了解決“住房難”的現(xiàn)象，國(guó)家近年來(lái)頻繁提到要發(fā)展“租購(gòu)并舉”的住房制度，滿足不同人群的住房需求，并出臺(tái)信貸支持、戶籍政策改革、土地制度改革等一系列政策扶持租賃市場(chǎng)發(fā)展。

??1、從資金扶持到租住同權(quán)，發(fā)展租賃住房已成為“三穩(wěn)”重要抓手（略）

??2、單列供地計(jì)劃+定向信貸扶持，租賃用地不斷“擠占”宅地供應(yīng)空間（略）

??3、利用集體用地建設(shè)與中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)雙線推進(jìn)，試點(diǎn)路徑亦在因地制宜

??中央政府在發(fā)展租賃住房市場(chǎng)方面主要從兩方面推進(jìn)：一是集體供地建設(shè)試點(diǎn)，二是中央財(cái)政補(bǔ)貼試點(diǎn)。集體供地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)從2017年開(kāi)始，至今共有18個(gè)城市試點(diǎn)；中央財(cái)政補(bǔ)貼試點(diǎn)從2019年開(kāi)始，目前已有24城市圍。

??從入圍城市名單來(lái)看，試點(diǎn)城市的選取和當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)、人口流入、房?jī)r(jià)水平相關(guān)。根據(jù)不同類型的城市，中央選取的試點(diǎn)路徑也有所不同：如北京、上海等人口流入量較大、新市民居住問(wèn)題十分突出的城市均在兩個(gè)名單之內(nèi)，貴陽(yáng)、肇慶等城市村集體建設(shè)用地較多但外來(lái)人口租住需求缺口不大，這類城市僅入圍集體用地建設(shè)試點(diǎn)，對(duì)集體用地入市探索作用更大；深圳、長(zhǎng)春等集體用地較少但居住需求十分突出的城市則入圍了中央財(cái)政補(bǔ)貼試點(diǎn)名單。具體來(lái)看：

??1）試點(diǎn)集體用地發(fā)展租賃住房且有財(cái)政支持的城市共有13個(gè)，分別是北京、上海、廣州、杭州、南京、成都、合肥、廈門(mén)、武漢、沈陽(yáng)、鄭州、福州、青島。這類城市的人口流入量相對(duì)較大，特別是杭州、成都等二線城市，在人才政策的利好下，近年來(lái)外來(lái)人口流入量明顯增加。隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，這些城市的新市民的住房問(wèn)題也相對(duì)更加突出。同時(shí)，這些城市也存在較多的閑置存量用地，可以利用這些資源來(lái)加大住房用地供應(yīng)。因此，雙線推行租賃市場(chǎng)發(fā)展能更快解決這些城市突出的住房問(wèn)題。此外值得一提的還有蘇州，雖然未列入中央財(cái)政支持城市名單，但在2020年5月進(jìn)入了建設(shè)銀行的六個(gè)合作城市名單之列，蘇州將從中獲得200億元的專項(xiàng)貸款，可在接下來(lái)三年為市場(chǎng)提供約10萬(wàn)套政策性租賃住房。

??2）試點(diǎn)集體用地發(fā)展租賃住房、無(wú)財(cái)政支持的城市共有5個(gè)，分別是肇慶、佛山、南昌、海口、貴陽(yáng)。這類城市中，除佛山外，其余城市外來(lái)人口流入量相對(duì)較少，租賃需求缺口也比較小。對(duì)于這類城市的試點(diǎn)更偏向于探索集體用地入市，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。

??3）非試點(diǎn)集體用地發(fā)展租賃住房、有財(cái)政支持的城市共有11個(gè)，分別是長(zhǎng)春、濟(jì)南、重慶、天津、石家莊、太原、西安、長(zhǎng)沙、深圳、寧波、南寧。從城市區(qū)域分布來(lái)看，這些城市多為北方二線城市，特征是城區(qū)建設(shè)早，城區(qū)遺留集體建設(shè)用地不多，難以通過(guò)利用集體建設(shè)用地有效增加租賃住房。同時(shí)，這些城市凈流入人口也比較高，租賃需求缺口也比較大、通過(guò)獎(jiǎng)補(bǔ)方式更能鼓勵(lì)社會(huì)人員、企業(yè)、機(jī)構(gòu)來(lái)參與租賃市場(chǎng)發(fā)展，增加租賃房源。

??02北上廣進(jìn)度領(lǐng)先 高房?jī)r(jià)、高外來(lái)人口 促租賃市場(chǎng)加快發(fā)展

??由于各城市人口規(guī)模、房?jī)r(jià)水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面都存在著差異，導(dǎo)致不同城市在租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)度也不同。外來(lái)人口較多、住房問(wèn)題比較突出的北京、上海等特大型城市，政府對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展也更加積極，近年來(lái)租賃住房用地供應(yīng)也明顯多于其他城市。但大部分試點(diǎn)城市租賃住房市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，特別是集體用地建設(shè)租賃住房方面推進(jìn)緩慢，建成入市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目也屈指可數(shù)。不過(guò)，隨著土地管理的改革，特別是今年住建部、自然資源部要求重點(diǎn)城市單列租賃用地供應(yīng)計(jì)劃，加大租賃用地供給后，各地租賃市場(chǎng)的發(fā)展在今后將會(huì)明顯提速。

??1、集體用地改革條線方面，京滬租賃住房發(fā)展進(jìn)度明顯領(lǐng)先（略）

??2、中央財(cái)政扶持試點(diǎn)24城，武漢新建租賃住房補(bǔ)貼力度最強(qiáng)（略）

??3、試點(diǎn)城市大多推進(jìn)較慢，僅上海、廣州等五市公開(kāi)出讓超100萬(wàn)平方米（略）

??03租賃住房發(fā)展尚在起步階段 對(duì)土地供求影響仍未完全顯現(xiàn)

??由于各城市在人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等方面存在較大差異，各城市的房地產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展情況本身也存在較大差異，而且各城市集體用地建設(shè)租賃住房進(jìn)度、中央財(cái)政扶持力度又各不相同，其租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)度也參差不齊，因此租賃住房發(fā)展對(duì)于各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也各不相同。本節(jié)則以租賃用地供應(yīng)量相對(duì)大的上海、廣州、南京、杭州、合肥等城市為例，分析這些城市租賃住房發(fā)展已經(jīng)給市場(chǎng)帶來(lái)的影響。

??1、供給占比：租賃宅地占比多在5%左右，2021年份額將加速提升

??近些年，重點(diǎn)一二線城市逐漸加大了租賃住宅用地供應(yīng)的力度。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年三年間重點(diǎn)城市純租賃用地的總成交建面均維持在600萬(wàn)平方米的高位，其中上海是租賃住宅用地供應(yīng)最多的城市，近三年供地總建面有700余萬(wàn)平方米，占據(jù)了全國(guó)租賃住宅土地供應(yīng)總量的近四成，也為全國(guó)其他城市起到了良好的示范效應(yīng)。

??由于城市規(guī)模存在較大差異，我們按照各城市近三年純租賃用地的成交建面占同時(shí)期宅地成交建面的比重來(lái)衡量各城市純租賃用地的供應(yīng)力度。就這一數(shù)據(jù)來(lái)看，上海表現(xiàn)最為突出，純租賃住宅用地比重高達(dá)17%；其次是杭州，自2017年杭州被列為全國(guó)住房租賃試點(diǎn)城市后，其也在積極探索住房租賃市場(chǎng)，并在租賃用地供應(yīng)上加大了力度，2018-2020年三年間杭州已成功出讓了40宗人才專項(xiàng)租賃用地，可建體量224萬(wàn)平方米，占同期成交宅地體量的比重達(dá)到6%，其余城市比重多在5%以下。相比之下，上海和杭州租賃住宅土地供應(yīng)走在全國(guó)前列。

??2、區(qū)位特征：多位于中遠(yuǎn)郊區(qū)域，長(zhǎng)期規(guī)劃利好顯著但短期區(qū)位欠佳（略）

??3、需求影響：各地年目標(biāo)均為2萬(wàn)套左右，新房改善化背景下對(duì)住房銷售影響有限（略）

??4、投資規(guī)模：低價(jià)出讓+中央財(cái)政扶持，租賃用地占用地方融資額度尚在低位

??2020年底，央行進(jìn)一步明確并收緊了銀行業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)貸款余額占比，使得行業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步趨嚴(yán)。在發(fā)展租賃用地推進(jìn)力度持續(xù)加強(qiáng)的情況下，發(fā)展租賃用地是否會(huì)使得融資難度進(jìn)一步雪上加霜？不過(guò)從目前情況來(lái)看，還是不必對(duì)此過(guò)多擔(dān)憂：

??首先，租賃用地的出讓價(jià)格處于較低水平，以租賃宅地出讓較多的上海為例，2018-2020年間上海成交了88宗純租賃用地，平均成交價(jià)格為5969元/平方米，而同期上海成交的涉宅地的平均樓板價(jià)約11769元/平方米，租賃用地的價(jià)格僅有普通宅地的46%。值得注意的是，這還沒(méi)有考慮租賃宅地和普通宅地分布上的差異，如果細(xì)分到區(qū)域上來(lái)看，同一個(gè)板塊來(lái)看，租賃宅地的成交均價(jià)僅有普通宅地的三成左右。

??此外，從租賃用地的競(jìng)拍情況來(lái)看，大多數(shù)租賃用地都是底價(jià)成交，且拿地企業(yè)多為地方國(guó)企，加上租賃用地多位于郊區(qū)等因素，租賃用地的交易成本本身就相對(duì)較低。

??加之中央財(cái)政對(duì)于地方和房企還有一定的補(bǔ)助，譬如南京對(duì)新建租賃房源補(bǔ)助建設(shè)成本：公開(kāi)出讓土地建設(shè)全自持的，按不高于1500元/㎡；集體土地建設(shè)的，按不高于400元/㎡；新三大保障房片區(qū)建設(shè)的，按不高于2700元/㎡；對(duì)改建租賃房源補(bǔ)助改建成本，商業(yè)用房、工業(yè)廠房以及毛坯商品房改建和裝修的，按不髙于400元/㎡；對(duì)當(dāng)年納稅額前20名租賃住房企業(yè)按實(shí)際納稅額補(bǔ)助，最高補(bǔ)助達(dá)100萬(wàn)。在中央的財(cái)政扶持之下，占用融資的額度也比較有限。因此，雖然發(fā)展租賃用地的“優(yōu)先級(jí)”較高，但是還是不必過(guò)于擔(dān)憂發(fā)展租賃用地對(duì)地方融資額度的占用。

??5、短期趨勢(shì)：成都、寧波、蘇州推進(jìn)較緩，短期內(nèi)租賃住宅用地占比或顯著上升

??就租賃用地與普通宅地成交建面的比值來(lái)看，成都、寧波、蘇州等城市均為1%及以下，遠(yuǎn)低于上海的17%，較平均值5%差距甚遠(yuǎn)，租賃宅地推進(jìn)比較緩慢。但是三城又都是典型的人口流入型城市，尤其是寧波，近年來(lái)人口流入明顯加速，以2019年常住人口變動(dòng)情況來(lái)看，寧波常住人口增量高達(dá)34萬(wàn)，在國(guó)內(nèi)主要城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州。

??就人才細(xì)分來(lái)看，作為制造大市，寧波制造產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，門(mén)類齊全，擁有石化、汽車(chē)制造、紡織服裝、家用電器等8大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)。萬(wàn)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶來(lái)了大量的新增就業(yè)需求，助力大批人才前往寧波安居就業(yè)。據(jù)政府公布數(shù)據(jù)，2019年寧波博士后工作站新設(shè)數(shù)量28家、授牌數(shù)量30家，分別占全省總數(shù)的20.5%和25.2%，均居全省第一，首次超越杭州；目前，寧波68家產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院已集聚各類人才3萬(wàn)多名，2018年和2019年引進(jìn)兩院院士等頂尖人才數(shù)量達(dá)到17人，全市人才凈流入率在2019年居全國(guó)城市第二位，尤其制造業(yè)人才凈流入率更是高居全國(guó)各城市第一位。

??大量人才的涌入勢(shì)必帶來(lái)相應(yīng)的居住需求，考慮到近些年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，需求轉(zhuǎn)化面臨一定的瓶頸，因此增加租賃住房供應(yīng)成為解決這部分人群居住需求的重點(diǎn)方向，在國(guó)家大力的扶持之下，短期內(nèi)租賃住宅用地占比勢(shì)必會(huì)顯著上升。

??04杭州、寧波人口再集聚效應(yīng)突出 發(fā)展租賃房將令可售宅地更為緊俏

??在中央和地方的財(cái)政、信貸等政策的扶持之下，近些年來(lái)試點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)取得了一定的發(fā)展，尤其是上海、廣州、杭州、南京和合肥五市在三年期間公開(kāi)出讓面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，相較而言，其余城市推進(jìn)相對(duì)緩慢，市場(chǎng)占比相對(duì)較低。此外，考慮到當(dāng)前新房市場(chǎng)是以改善型需求為主，而入圍的城市大都是人口凈流入比較多的城市，這部分人群的主要居住需求還是以剛需市場(chǎng)為主，即使試點(diǎn)城市年均新建、改建租賃住房數(shù)量目標(biāo)均在2萬(wàn)套以上，由于產(chǎn)品適配性較低，因此租賃市場(chǎng)的大力發(fā)展對(duì)于新房市場(chǎng)的需求側(cè)影響還是相對(duì)較小的。

??展望未來(lái)，在“兩集中”新政之下，租賃宅地進(jìn)一步擠壓普通宅地的供應(yīng)體量，而且由于兩次集中供地時(shí)間間隔較長(zhǎng)，長(zhǎng)時(shí)間的土地“零增長(zhǎng)”更容易造成房企的“饑餓感”，因而試點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步升級(jí)。在總宅地供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定的情況之下，銷售型宅地的體量勢(shì)必會(huì)減少。在當(dāng)前資產(chǎn)荒的大背景之下，銷售型住宅的投資價(jià)值將會(huì)越發(fā)的突出。在供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局之下，銷售型住宅產(chǎn)品的去化前景更值得看好。

??對(duì)不同城市而言，由于租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)度不一，同時(shí)各城市人口規(guī)模、外來(lái)人口量等指標(biāo)也存在較大差異，綜合上述指標(biāo)對(duì)試點(diǎn)租賃城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)之后，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)杭州、寧波等人口集聚性城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響相對(duì)較??；但對(duì)沈陽(yáng)、蘇州、天津這類已經(jīng)進(jìn)入常住人口緩增甚至一度負(fù)增長(zhǎng)的城市，租賃宅地供應(yīng)增加對(duì)其造成一定的沖擊，商品住宅成交規(guī)模受到影響也在意料之中。

??1、土拍“兩集中”疊加租賃住宅用地入市，試點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)升級(jí)（略）

??2、租賃住房擠占銷售型住房供給，改善類產(chǎn)品去化前景更值得看好（略）

??3、發(fā)展租賃房推升杭州、寧波可售宅地?zé)岫龋旖颉⑻K州剛需類項(xiàng)目將受到較大沖擊

??步入四月份，合肥、杭州、成都等多個(gè)大中城市已經(jīng)公布了2021年全年的供地計(jì)劃，并單列了租賃住房用地規(guī)模，譬如杭州2021年全年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為1001.52公頃，其中單列的租賃用地規(guī)模就高達(dá)101.34公頃，占市區(qū)住宅用地供應(yīng)的占比超10%。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，大部分城市租賃住宅用地的比重保持在10%及以上，與往年相比，2021年土地供應(yīng)明顯地向租賃住房建設(shè)傾斜，租賃住房供給將進(jìn)一步增加。

??按照當(dāng)前各試點(diǎn)租賃城市租賃用地供應(yīng)的推進(jìn)情況來(lái)看，除上海之外，其余城市距離10%的租賃宅地比重還有較遠(yuǎn)的距離，因此租賃住房對(duì)于商品住宅市場(chǎng)的擠壓一定時(shí)間內(nèi)還將存在。

??再結(jié)合外來(lái)人口規(guī)模和近五年常住人口增量來(lái)看，由于成都、廣州、杭州、寧波等城市人口集聚效應(yīng)依然較強(qiáng)，典型如杭州和寧波，在外來(lái)人口規(guī)模較大的基礎(chǔ)之上，人口再集聚效應(yīng)依然比較突出，2019年常住人口增量在全國(guó)處于領(lǐng)先位置，因此租賃住房供應(yīng)的加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求側(cè)整體影響相對(duì)較小，另一方面，考慮到增加租賃住房對(duì)可售住宅面積的擠占，未來(lái)面向剛需的商品住宅項(xiàng)目或更為緊俏。

??而沈陽(yáng)、蘇州、天津這類城市已經(jīng)進(jìn)入常住人口緩增甚至一度負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)代，本身房地產(chǎn)需求就受到較大的影響。以蘇州為例，2020年蘇州房地產(chǎn)整體表現(xiàn)就冷熱不均，整體表現(xiàn)為地市控價(jià)放量、樓市尤其是二手房市場(chǎng)偏冷的格局。2020年全年二手房成交量約6.6萬(wàn)套，較2019年下降了近四成，年內(nèi)掛牌量增1.7倍，從賣(mài)方市場(chǎng)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)進(jìn)入冬天。并且在二手房的拖累之下，新房市場(chǎng)表現(xiàn)也不佳，尤其是蘇州市區(qū)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，供求比達(dá)到1.3，成交總量處于近年均值水平，但供應(yīng)量處于5年新高?？梢灶A(yù)料，在租賃宅地供應(yīng)增加的沖擊之下，這類城市商品住宅需求側(cè)，尤其是剛需類項(xiàng)目受到影響也在意料之中。對(duì)于有意在這些城市拿地的企業(yè)而言，面對(duì)剛需類項(xiàng)目用地的抉擇，建議還是應(yīng)當(dāng)更加審慎。