[克而瑞]廣州重慶無錫高溢價(jià)與流拍互現(xiàn)，熱度分化進(jìn)一步凸顯

??導(dǎo) 讀 

??穩(wěn)地市關(guān)鍵仍在加大土地供應(yīng)，緊調(diào)控背景下高價(jià)拿地仍需謹(jǐn)慎。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??4月末，重點(diǎn)城市集中拍地潮再次來臨。本輪共有4個(gè)城市集中拍地，分別是廣州、無錫、重慶和沈陽，截止4月29日，已有110宗土地入市出讓，總建筑面積達(dá)1801萬平方米。因此，和上一次長春拍地相比，這一輪土拍無疑更能反應(yīng)集中供地新政對重點(diǎn)城市的土地市場影響。在土地拍賣“撞期”下，這些城市的市場熱度較此前如何？集中供地下，地價(jià)水平是否相對平穩(wěn)？

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??三城土拍熱度表現(xiàn)分化

??重慶五成以上地塊成交溢價(jià)率超50%

??4月26日~4月29日，廣州、無錫、重慶迎來了第一場集中拍地。具體來看，截止發(fā)稿前，廣州共有48宗土地入市，成功出讓42宗，流拍6宗，共攬金超906億元；重慶主城區(qū)46宗涉宅地成交了39宗，共攬金575億元。無錫首批16宗地中已成功出讓9宗，總成交金額也超過了百億。

??從溢價(jià)水平來看，作為三城中唯一不限地價(jià)的城市，重慶本次集中供地的成交溢價(jià)率最高。盡管在土拍前重慶出臺(tái)了“部分熱點(diǎn)地塊若溢價(jià)率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個(gè)半月”的新規(guī)，但仍有21宗地成交溢價(jià)率超過50%，占已成交地塊的55%，其中招商蛇口競得的沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)Ah標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)商住地溢價(jià)率更是高達(dá)130%。重慶的土地市場之所以呈現(xiàn)出“出乎意料”的熱度，主要原因在于重慶本次供應(yīng)地塊優(yōu)質(zhì)土地占比較高，如悅來組團(tuán)、蔡家組團(tuán)、兩路組團(tuán)，南區(qū)的茶園、西區(qū)的西永組團(tuán)及大楊石板塊等熱點(diǎn)板塊均有土地供應(yīng)，且這些地塊多瞄準(zhǔn)“剛改”需求，對房企吸引力較強(qiáng)，最終多以高溢價(jià)成交。無錫和廣州由于“限地價(jià)”的原因，平均溢價(jià)率相對較低。不過，無錫整體市場熱度并不低，已成交的9宗地觸及上限價(jià)進(jìn)入競自持階段，包括一些較為冷門的地塊如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊也是以最高限價(jià)和競租賃5000平方米的條件成交。廣州市場整體較為平穩(wěn)，但區(qū)域熱度分化明顯：本次成交的42宗地中共有9宗地觸及最高限價(jià)，多集中在黃埔、番禺、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域，其中黃埔、南沙更是拍出了新的“單價(jià)地王”，市場熱度較高，增城、從化、花都等區(qū)域土地更多以底價(jià)成交為主，流拍的6宗地也多集中在這些區(qū)域，土地市場表現(xiàn)較為冷淡。

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??重慶、無錫地價(jià)漲幅明顯

??優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格仍在上漲再從地價(jià)水平來看，和2020年全年涉宅地價(jià)格相比，三城中僅廣州成交地價(jià)不及去年水平。對比周邊的可比歷史成交地塊來看，廣州成交的42宗地中，地價(jià)上漲的地塊和地價(jià)下跌的地塊數(shù)量各半，但由于中心四區(qū)出讓地塊占比較上一年明顯減少，平均地價(jià)水平較2020年呈下降趨勢。其中，地價(jià)上漲的地塊多集中在白云、黃埔、番禺、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域，本次廣州成交樓板價(jià)TOP10地塊也大多位于這些區(qū)域。在這10宗地中，僅一宗地的價(jià)格因是存量用地且是定向出讓而出現(xiàn)下降，其余地塊的成交樓板價(jià)均較此前成交同類型宅地價(jià)格出現(xiàn)上漲。其中漲幅最大的地塊位于白云金沙洲板塊，由華潤以21.29億元的總價(jià)競得，成交樓板價(jià)為28727元/平方米，實(shí)際可售樓板價(jià)則高達(dá)42122元/平方米，較去年年末越秀競得的同一板塊宅地價(jià)格上漲了一倍多，刷新了板塊樓面價(jià)新高，并進(jìn)入全市成交土地單價(jià)TOP10。

??地價(jià)下降的區(qū)域多集中增城、從化等區(qū)域的遠(yuǎn)郊板塊，城市面貌一般，配套也有待完善，因此最終多以底價(jià)成交。不過，這些土地價(jià)格的降幅多在10%以內(nèi)，并未較此前成交同類型宅地的價(jià)格出現(xiàn)大幅下降。價(jià)格降幅較大的地塊多為商業(yè)占比高的地塊，且有大面積自持或其他配建要求，如降幅高達(dá)43%的廣州北站一地塊，該地塊住宅占比僅有44.4%，并且還需要建設(shè)3.75萬平拆遷安置房。

??重慶和無錫的本次成交土地的平均地價(jià)則因優(yōu)質(zhì)地塊的成交占比維持高位而較去年出現(xiàn)明顯上漲。溢價(jià)率最高的重慶由于出讓地塊多為低容積率且區(qū)位優(yōu)越的宅地，因此成交樓面價(jià)相對較高，在已成交地塊中有22宗樓板價(jià)破萬，其中渝北區(qū)觀音橋地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價(jià)紀(jì)錄，平均地價(jià)水平較2020年明顯上漲。無錫亦是如此，出讓地塊中就三宗地的起拍價(jià)刷新了所在板塊的樓板價(jià)，在競自持的影響下，大部分地塊的可售成交樓板價(jià)也較此前周邊成交地塊明顯上漲，典型如仁恒拿下的經(jīng)開區(qū)南外地塊，成交樓板價(jià)雖然未觸及板塊最高成交地價(jià)，但若考慮6萬方的租賃面積，可售樓板價(jià)將超過3萬元/平方米，遠(yuǎn)高于板塊此前最高成交地價(jià)。

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??規(guī)模房企成為最大贏家

??融創(chuàng)229億大手筆落下13子從房企參拍情況上來看，此次三城集中土地出讓均吸引了多家規(guī)模房企參拍，如萬科、融創(chuàng)、華潤、保利等頭部房企更是參與了三城多宗土地的出讓。與無錫土拍外來房企唱主角不同，廣州和重慶的土拍競爭中本土房企“話語權(quán)”明顯更大，如越秀在廣州參拍15宗并成功斬獲7宗，競得率遠(yuǎn)高于其他房企，重慶起家的龍湖也重倉大本營，在重慶已成交地塊中落下4子。

??從最終競拍結(jié)果來看，融創(chuàng)或成為本輪土拍最大贏家，在廣州、無錫和重慶三城均有落子，共成功競得13宗地，花費(fèi)229億元。

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??穩(wěn)地市關(guān)鍵仍在加大土地供應(yīng)

??緊調(diào)控背景下高價(jià)拿地仍需謹(jǐn)慎總體來看，雖然三城均采取了集中供地，但是相對供地結(jié)構(gòu)平衡、供應(yīng)量較大的廣州而言，無錫和重慶的土拍熱度仍然高熱延續(xù)。尤其對于無錫這樣供應(yīng)體量較小的熱點(diǎn)城市，在“僧多肉少”的影響下，土地市場熱度反而進(jìn)一步上升，包括錫山東港等非熱點(diǎn)板塊也出現(xiàn)了封頂競自持的現(xiàn)象，實(shí)際成交地價(jià)也明顯上漲。反觀首次土拍就推出900萬平方米土地的廣州，無論是溢價(jià)水平還是地價(jià)變動(dòng)均相對穩(wěn)定，土地市場表現(xiàn)明顯平穩(wěn)。以此來看，對于熱點(diǎn)城市而言，加大土地供應(yīng)量才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵途徑。

??接下來，又將有多個(gè)重點(diǎn)城市迎來首次集中拍地。首當(dāng)其沖的就是4月30日（明天）拍地的沈陽，不過整體土拍市場表現(xiàn)預(yù)計(jì)將會(huì)比較平穩(wěn)。結(jié)合本次供應(yīng)情況來看，沈陽此次樓板價(jià)超過5000元/平方米的地塊有12宗，占比接近5成，但大部分地塊均有無償代建要求，且前期市場關(guān)注度較高的廣電印刷廠、加工廠南北區(qū)地塊均已中止出讓（詳見附表）；更重要的是，沈陽樓市近來表現(xiàn)不佳，截止2021年3月住宅去化周期長達(dá)29.5個(gè)月，受此影響，預(yù)計(jì)房企整體拿地積極性也會(huì)明顯不及本輪的重慶、無錫。進(jìn)入5月，將有更多城市迎來首場集中土拍，其中對于北京、深圳、廈門等首批供應(yīng)量較少且有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的城市（詳見《從供地計(jì)劃看“兩集中”城市2021年供地節(jié)奏》）來說，首場土拍競爭仍然會(huì)比較激烈，拿地成本尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格也將會(huì)明顯攀高。而隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策日益收緊，限房價(jià)背景下高成本拿地?zé)o疑會(huì)有較大的資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)。建議房企大可將關(guān)注度放在有更多選擇的第二批或第三批供應(yīng)的地塊，避免成本拿地過高。

備注：本文截稿時(shí)間為2021年4月29日18:07。