[克而瑞] 浙江省三四線城市（六十三）： 永康&東陽&義烏篇

??調(diào)研感受

??2021年起，金華管轄的縣市經(jīng)由地價跳漲引發(fā)了一輪樓市高熱，代管的義烏、永康、東陽3市尤為突出，涉宅用地土拍最高樓板價分別達到了3.6萬元/平方、1.7萬元/平方米和1.2萬元/平方米。本文將結合實地調(diào)研信息，闡述以下幾個問題：

??■  當下義東永3市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何？

??■  縣市本輪市場爆火的原因是什么？

??■  本輪市場爆火是否健康，能否持續(xù)？   

??■  房企為何爭奪高價地，看中的是什么？ 

??■  未來金華縣市市場前景如何？

??01

??市場現(xiàn)狀

??地王頻出、新房秒罄

??雙限地、限售限貸調(diào)控緊隨升級

??隨著品牌房企入駐，義東永3市自2015年起已經(jīng)歷了多年房地產(chǎn)市場“長牛市”。3市購房者中本地私營業(yè)主占比超90%，疫情后3市樓地市高熱，監(jiān)管層調(diào)控政策相應收緊。

??土拍 “斷層式”暴漲，義烏賓王地塊地價省內(nèi)第三。2021年后3市高溢價、高地價宅地的出讓將土地市場價格“斷崖式”提升接近萬元。

??義烏土拍地塊成上半年省內(nèi)地價第三。武漢地產(chǎn)競得賓王社區(qū)地塊成交樓板價達36030元/平方米，僅次于濱江集團與杭州競得的兩宗宅地，成為2021年上半年浙江省內(nèi)土拍地價第三。此外眾安和中海也以超3萬元/平方米樓面價競得義烏另外兩宗老城宅地。

??永康、東陽也出現(xiàn)了“萬元地”。國深、正威分別競得永康、東陽地塊，成交樓板價均刷新地價記錄；碧桂園更是以224%溢價率競得永康城北宅地。

??

??新房預售價飛漲，開盤加推幾開幾罄。受地市熱度傳導，在售新房項目均價快速拉升。以永康綠地桂語云溪為例，2020年6月一期首開預售均價19000元/平方米，2021年兩宗地王出讓后，二期改為精裝交付，并報尾盤預售價25000元/平方米。同時，漲價預期給予了購房者對新房市場前景的信心，其對房地產(chǎn)資產(chǎn)配置比重明顯增加。以東陽中奧東義府為例，2021年4月于正威地王出讓后認籌，推出321套房源認籌比超4：1。據(jù)實地調(diào)研了解，3市當前在售項目普遍已售罄，僅剩少量尾盤房源等待后續(xù)領取預售證。

       調(diào)控適時升壓，雙限地、限售、限價、限簽等。樓地市熱下調(diào)控快速加碼，主要表現(xiàn)在對供應端房企層面的限制升級。義烏、永康雙雙采用“雙限”的土拍出讓方式，并對新房銷售環(huán)節(jié)管控預售備案價不予上調(diào)，2020年下半年3市實行了短暫的限制高價房網(wǎng)簽備案。對需求端則是以嚴查首付資金和貸款環(huán)節(jié)為主。義烏、永康疫情后成為信貸監(jiān)管重點，“首付貸”、“經(jīng)營貸”、“接力貸”等均被嚴禁。此外3市2021年后銀行端已嚴格執(zhí)行建筑物主體結頂后放貸。

??02

??市場火爆原因

??供地、預售管控下無房可賣

??實體經(jīng)濟下行信貸熱錢融入房地產(chǎn)

??表面上看本輪義東永3市市場爆火是由地市傳導至樓市，購房者對房價追漲而起。而從本質(zhì)來看供需雙方各有兩個原因：

??供應端：1）宅地供應過少，核心區(qū)罕有品牌房企拿地

??2）新房預售證管控嚴格，大量待售房源不領證

??需求端：1）經(jīng)營性信貸寬松，私營業(yè)主現(xiàn)金充裕流入房地產(chǎn)

??2）城區(qū)配套老舊，居民有改善住房需求

??土地市場無地可買，以永康為例2018年-2020年城區(qū)內(nèi)涉宅用地成交量均在5幅以內(nèi)。3市核心板塊如永康溪心和義烏老城區(qū)均已開發(fā)飽和，區(qū)域內(nèi)缺乏新增土地供應，本輪土拍所出地王均位于3市核心板塊。如義烏賓王地塊為兩年內(nèi)首宗老城核心土地，因此競拍經(jīng)102輪競價。

??新房市場無房可賣，3市取消了疫后對建筑施工的進度放寬，同時嚴控預售證備案價格并減少新房市場在售房源規(guī)模。以永康為例，綠城桂語云溪項目一期于2020年年底售罄，二期因無預售證封盤至2021年5月開盤；一方萬達項目當前在售房源仍來自2020年所領預售證。又如東陽江北板塊僅上坤與步陽項目在售，總貨量不足600套。

??3市地市樓市受供地節(jié)奏和預售管控的影響下供應過低，質(zhì)優(yōu)產(chǎn)品的供應短缺導致2021年后市場進入 “空窗期”是地王頻出、新房秒罄在供應端的主要原因。

??與供應端匱乏截然相反的是，需求端不僅需求旺盛，疫后還有加劇現(xiàn)象。

??購房者換房置業(yè)需求迫切。義東永3市雖產(chǎn)業(yè)配套完備，但城建設施仍然老舊。居民住房以老舊小區(qū)和自建房為主，因此衍生出了迫切的換房改善置業(yè)需求。

??疫后產(chǎn)業(yè)不景氣，熱錢涌入樓市固化資產(chǎn)。3市均是以從事外貿(mào)的私營產(chǎn)業(yè)為主，以義烏為例疫情期間各類商貿(mào)城停市兩個月。實體經(jīng)濟收益減薄下適逢疫后信貸寬松，購房者手持熱錢融入樓市以求資產(chǎn)固化保值。

??此外，如上文所說由于核心板塊在售新房寥寥，二手房房價飆漲。永康溪心一項目2016年新房房價1.6萬元/平方米，至2020年已漲至4.5萬元/平方米。房價的翻倍快漲下買房投資利潤遠高于實體產(chǎn)業(yè)。

??收益“高且穩(wěn)”的買房投資優(yōu)于波動大且利潤漸薄的實體產(chǎn)業(yè)，加上信貸寬松后購房者現(xiàn)金充裕，將資金投入樓市在固化資產(chǎn)的同時兌現(xiàn)自身改善需求成為適時之舉。

??總而言之，供應短缺而需求激增是本輪熱市的本質(zhì)原因。當前3市調(diào)控加強土地供應和信貸端管理也是對這一原因的兩端管控。

??03

??市場是否健康

??地市7成土地價格理性適中

??樓市購房主力購買力扎實

??從土地市場成交情況和新房市場客戶屬性來看，我們認為絕大多數(shù)土拍價格理性合理，新房購房者購買力扎實，因此整體市場短期健康。

??土地市場絕大多數(shù)土拍宅地具備較高利潤，房企土拍較為理性。 雖然如上文所說3市密集涌現(xiàn)了數(shù)宗地王，但對比2020年-2021年上半年土拍市場，絕大多數(shù)土地地價仍較為合理。以地市最熱的義烏為例，兩年內(nèi)城區(qū)所成交的27宗涉宅地中碧桂園、天陽、華潤、金地等所競得超7成土地地價均低于2萬元。結合浙中地區(qū)8000元/平方米左右建安成本和義烏城區(qū)內(nèi)3萬元/平方米成交均價，多數(shù)宅地在未來入市后均有較高利潤。佐以證明的，3月10日武漢地產(chǎn)競得3.6萬元/平方米地王后，厚樸、榮安、海聯(lián)后繼以低于2萬元/平方米價格競得宅地，其中海聯(lián)宅地實行雙限出讓，但未觸及最高限價。因此可見房企較為理性，土拍市場尚健康。

??

??新房市場本地投資改善是購房主力，購買力扎實能夠負擔現(xiàn)有房價。3市購房者90%以上來自本地，不會因市場下行而出現(xiàn)搶兌、退潮等行為。主要有兩方面依據(jù)，一是購房者70%由本地私營業(yè)主構成，收入與現(xiàn)金儲備扎實。棚改客群也具有相當?shù)馁徺I力，永康“一賠五”、義烏“每人180萬”的安置方式均提供了充裕資本金。此外義烏人才政策“大專20萬、本科30萬”的購房補貼也使得相鄰的東陽具備了剛需的購買力支撐。

??總而言之時下地王是個例，絕大多數(shù)房企所持土地具有較高利潤，且本地購房者購買力扎實能夠支付現(xiàn)有房價。因此爆火轄的3市市場短期健康。

??04

      房企格局

       3市調(diào)控政策較金華市本級寬松

        適逢城市大拆大建機遇期

??2015年以前義東永3市房地產(chǎn)市場以本土房企為主，隨后品牌房企如綠城、融創(chuàng)、碧桂園、中海、美的等入駐，3市引來土地爆發(fā)期，樓地市進入快速增長期。

??眾多品牌房企紛紛入駐3市，碧桂園、中海、眾安、武漢地產(chǎn)、國深等出手高溢價、高地價拿地除卻上文提及的市場供不應求、居民購買力扎實外，還有以下兩個原因：

??一是對比金華市本級，3市調(diào)控政策相對寬松。在土拍政策上，雖義烏、永康也實行了雙限地，但相較金華過于嚴苛的配建要求義烏土拍限房價較高，因此在金華市本級土拍流拍2宗下義烏、永康仍有多宗宅地成交。在新房銷售政策上，3市未對儲藏室和車位出臺限價政策。因此無論是樓市還是地市，3市相比金華市本級而言政策相對寬松，有更大的利潤空間。

??二是適逢城市大拆大建機遇期。義東永3市具有完備的商業(yè)產(chǎn)業(yè)配套，但在城市建設方面缺乏更新。如義烏近年大興基礎設施建設，建設了繞城高速、輕軌、隧道等。但3市居住體驗、環(huán)境配套仍有長足的提升空間。在這一城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與片區(qū)聯(lián)動城市更新的進程中，品牌房企具有較大品牌樹立和產(chǎn)品開發(fā)機遇。

??05

       未來前景

       短期待售存量或?qū)⒍逊e

        長期資本過量流入樓市引發(fā)實體經(jīng)濟凋敝

??總而言之，本輪義東永3市房地產(chǎn)市場爆火是長期供不應求下樓市地市價格的補漲，信貸寬松下熱錢涌入房地產(chǎn)謀求更高收益。短中長期來看，3市樓市具有以下風險：

??短期，新政增強土地供應，后續(xù)代售項目或?qū)⒓腥胧?，屆時面臨庫存堆積。事實上義烏已著實增加土地供應，2021年供地規(guī)模已超過去幾年。后續(xù)若3市放開對預售證管控增加新房供應，永康包括綠城、一方萬達、陽光城以及碧桂園、國深等待售項目或?qū)⒓腥胧?，屆時將市場將面臨競品碾軋、庫存堆積。

??中期，調(diào)控政策與信貸管控預將進一步加碼。正如上文所說，當前已出現(xiàn)“結頂放款”、利率上條、貸款資質(zhì)受限等現(xiàn)象。同時義烏限購、東陽預售證管控等政策收口風聲也已風聲四起。后續(xù)也或?qū)⑼浇鹑A市本級車位和儲藏室限價。

??長期，經(jīng)營性資本過量流入房地產(chǎn)，影響實體經(jīng)濟發(fā)展引發(fā)結構性衰退。3市購房者購買力的來源主要是其實體經(jīng)濟，資本逐利下過量資產(chǎn)流入樓市在引發(fā)房地產(chǎn)過熱的同時必定將使得實體經(jīng)濟面臨凋敝，進而出現(xiàn)收入下降、資本搶兌等結構性衰退風險。