[克而瑞]2021上半年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 行業(yè)篇

       2021年上半年,全國新建商品房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規(guī)模較2020年、2019年同期均大幅增長，但區(qū)域分化表現(xiàn)也前所未有之突出,前5月東部地區(qū)銷售面積近3億平方米。與此同時, 新開工、土地購置規(guī)模持續(xù)低位的影響，施工建安投資成為開發(fā)投資主支撐。

      下半年，我們認(rèn)為，隨著去年基數(shù)上升和需求過度透支，行業(yè)銷售規(guī)模增速也將持續(xù)收窄至低位增長甚至負(fù)增長。土地供應(yīng)高峰和開工壓力下拿地和開工面積較上半年將有較大幅度回升，但在“三條紅線”及信貸壓力下開發(fā)投資增速亦難有大幅增長空間。

      上半年總結(jié)

      前5月銷售規(guī)模較過去兩年增長超36%，東部地區(qū)銷售面積超3億方（本節(jié)有刪減）

       據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1—5月增長19.6%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年1—5月增長36.2%。

       ……略……

      東部地區(qū)是全國銷售規(guī)模主支撐源和增速主增長點。1—5月，東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬平方米，創(chuàng)近兩年新高且增速高于全國水平。前5月東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長42.5%，不僅遠(yuǎn)高于西部和東北地區(qū)，而且漲幅較因疫情前值較低的中部地區(qū)高1.2pts。如浙江、福建、江蘇等省份城市普遍出現(xiàn)新房沽清、秒開秒罄等現(xiàn)象，是當(dāng)前全國商品房銷售的主要支撐。

??前5月新開工累計同增速僅7%為五年內(nèi)同期最低，5月同比降6%已至負(fù)增長（本節(jié)有刪減）

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1-5月，房屋施工面積839962萬平方米，同比增長10.1%，漲幅較4月收窄0.4pts。房屋新開工面積74349萬平方米，增長6.9%，漲幅收窄6.8pts。房屋竣工面積27583萬平方米，增長16.4%，漲幅收窄1.5pts。

??……略……

??對比歷年新開工規(guī)模，2021年前5月房屋新開工面積累計增速為除2020年外歷史最低。2021年前5月累計同比增速跌破10%表明當(dāng)前房企在房屋新開工方面投資的乏力和審慎。

??融資嚴(yán)管與土拍雙集中疊加，前5月土地購置面積同比跌7.5%規(guī)模歷年最低

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4396萬平方米，累計同比由4.8%下降15pts由正轉(zhuǎn)負(fù)下跌7.5%。相比往年而言，2021年前5月也處于歷史最低位。連續(xù)兩年土拍購置面積低于5000萬平方米的同時規(guī)模較2020年再低7%。

??集中供地下房企多將拿地重心優(yōu)先聚焦于核心城市，因此全國整體土地購置面積自4月起年初高點快速走低并回歸負(fù)增長區(qū)間，至5月同比降幅已擴(kuò)大至31.6%。

??前5月加快竣工施工建安投資抵消開工拿地雙放緩?fù)侠?，開發(fā)投資增速仍保持18%（本節(jié)有刪減）

??……略……

??……略……

??隨著竣工交付節(jié)點的到來，“低開工高竣工”下一方面施工面積增速逐漸走低，另一方面竣工面積增速快增至歷年高點。兩者消化下自3月起開發(fā)投資同比及累計同比增速均逐漸收窄至18%，但上半年增速仍保持10%以上高增。一方面房屋新開工面積與竣工面積之間的剪刀差快速縮小，至5月末已降至近十年低點；另一方面商品房銷售面積與竣工面積之間的差距也在快速降低。

??商品房待售面積連續(xù)3個月回落至5.1億平，住宅較年初庫存下降超千萬方（本節(jié)有刪減）

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。其中，住宅待售面積減少399萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少7萬平方米。

??……略……

??下半年展望

??銷售分化延續(xù)，東部增幅回落、中部東北部城市回調(diào)壓力加大，整體規(guī)模低速增長

??商品房銷售來看，隨著去年基數(shù)上升和需求過度透支，半年整體行業(yè)銷售規(guī)模增速也將持續(xù)收窄至低位增長甚至負(fù)增長。

??首先，上半年主要支撐的浙江、江蘇、福建、廣東等的二三線城市樓市火爆，江西、河南、四川等省份的二線及核心城市的量價補(bǔ)漲，市場需求消耗透支和房價激增下，改善需求難以及時補(bǔ)充且剛性需求難以承擔(dān)房價，恐慌情緒也趨向平靜，二者難以在下半年繼續(xù)支撐地區(qū)樓市銷售，銷售規(guī)模增幅環(huán)比大概率回落，將極大制約行業(yè)規(guī)模繼續(xù)增長的空間和動能。

??其次，上半年新開工規(guī)模較低，尤其三季度熱點城市新增供應(yīng)面積恐將出現(xiàn)“青黃不接”，供應(yīng)不濟(jì)而導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)下滑，譬如泉州、嘉興、金華等出現(xiàn)的“一房難求”現(xiàn)象仍將持續(xù)或擴(kuò)散。

??再次，就是需求端的購房支付能力受限。隨著金融政策收緊，房貸利率上升，各地區(qū)居民信貸端在2021年上半年已出現(xiàn)明顯收緊，如嚴(yán)查經(jīng)營貸以及房貸利率幾度上調(diào)。購房成本增加，也將抑制二三線城市銷售規(guī)模的增長。

??最后，基于2020年下半年銷售規(guī)?；鶖?shù)較高，因此銷售規(guī)模增速也將有所下降。

??分化現(xiàn)象將更加細(xì)化深化，包括地區(qū)分化、板塊分化、客群分化等。全國而言，東部地區(qū)仍將蟬聯(lián)銷售表現(xiàn)最佳，東北地區(qū)整體規(guī)模增速將繼續(xù)收窄。單城市而言，核心板塊“一房難求”,新區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊等則各憑稟賦，市場表現(xiàn)將愈發(fā)冷熱分化。
 
??非22城供地高峰將推土地購置規(guī)模回升，高貨值地塊加快入市推動新開工增速回升

??房企拿地方面，預(yù)計下半年全國土地購置面積將迎來一輪較大回升，整體增速有望與過去兩年持平。一方面，22城已結(jié)束兩輪集中供地，土地供應(yīng)規(guī)模占全年供應(yīng)計劃比例不高，因此下半年9、10月份第二、三輪集中供地核心城市仍將有較大規(guī)模土地出讓；另一方面，隨著22城集中土拍收尾，7、8月份房企自然也會將把資金目標(biāo)投向其他具有潛力的二線和三四線城市，在22城之外的土地投資節(jié)奏重新回歸正軌。因此，下半年土地購置面積將較上半年有明顯回升，全年土拍規(guī)模預(yù)計將與過去兩年持平，增速有望再次回正。

??新開工方面，下半年過去一年內(nèi)成交的熱點地塊將于下半年陸續(xù)開工。房屋新開工面積單月破2億方，已有初步回升苗頭。一方面，在房企資金受限和銷售規(guī)模擴(kuò)大的雙重權(quán)衡下，去年以來重點一二線城市地塊加快開工入市銷售可讓房企獲得更高的收益，加之當(dāng)前核心一二線城市仍處于熱銷期，入市項目普遍可快速實現(xiàn)資金回正。隨著房企于核心城市購置的高價值地塊開工入市，后續(xù)整體新開工規(guī)模單月增速有望回正，對應(yīng)的建安投資額也有望回升至高位。
 
??竣工大年加緊施工疊加新開工、土地購置回升支撐開發(fā)投資增速高位保持

??下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將繼續(xù)維持高位體量增長，主要基于兩個方面。一方面，下半年土拓投資和建安投資預(yù)期樂觀，房企在核心城市積極開工、拿地下兩者投資規(guī)模將較上半年有明顯提升；另一方面2021年竣工大年的大背景不會改變，建安投資融資并為設(shè)限，房屋施工面積隨著交付節(jié)點的到來在下半年繼續(xù)保持高位。兩項支撐下全國房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速將繼續(xù)保持高位。