[中房研協(xié)]房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)趨穩(wěn) 商品房銷售創(chuàng)新高

??01  商品房銷售面積和銷售金額漲勢(shì)趨穩(wěn)，中西部地區(qū)表現(xiàn)突出

??1—6月份，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長(zhǎng)27.7%；比2019年1—6月份增長(zhǎng)17.0%，兩年平均增長(zhǎng)8.1%。商品房銷售額92931億元，增長(zhǎng)38.9%；比2019年1—6月份增長(zhǎng)31.4%，兩年平均增長(zhǎng)14.7%。

??1-6月銷售數(shù)據(jù)同比增幅繼續(xù)回落，呈現(xiàn)出放緩趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)，疫情對(duì)市場(chǎng)影響逐步消除。開發(fā)企業(yè)在資金集中需求的壓力下，加快銷售回款，多渠道營(yíng)銷完成上半年銷售業(yè)績(jī)，1-6月商品房銷售面積和金額兩項(xiàng)指標(biāo)絕對(duì)值均為歷史同期最高值。上半年中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度，嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，約談、督導(dǎo)多個(gè)熱點(diǎn)城市，采取有針對(duì)性的調(diào)控政策措施。下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境仍偏緊，但在高規(guī)模市場(chǎng)需求下，企業(yè)掌控好營(yíng)銷節(jié)奏，全年商品房銷售仍有望創(chuàng)新高。

??6月開發(fā)企業(yè)沖刺半年銷售目標(biāo)，供應(yīng)放量，加大推盤力度，市場(chǎng)活躍度明顯上升。6月商品房銷售面積22252萬平方米，為今年最高單月，較去年同期增長(zhǎng)7.5%，較2019年6月增長(zhǎng)9.8%。

??分類物業(yè)銷售看,住宅銷售數(shù)據(jù)同比增幅仍明顯高于其他物業(yè)類型，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比漲幅最低，但整體走勢(shì)也相對(duì)平穩(wěn)。從各地區(qū)銷售情況看，東部地區(qū)商品房銷售面積及金額處于絕對(duì)領(lǐng)先地位。中部和西部地區(qū)市場(chǎng)發(fā)力，兩項(xiàng)指標(biāo)同比漲幅趕超東部地區(qū)，東北地區(qū)持續(xù)墊底。

??02  房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢(shì)趨穩(wěn)

??1—6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長(zhǎng)15.0%；比2019年1—6月份增長(zhǎng)17.2%，兩年平均增長(zhǎng)8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長(zhǎng)17.0%。

??上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅逐月回落，去年同期低基數(shù)效應(yīng)減弱，走勢(shì)趨穩(wěn)。商品房銷售市場(chǎng)表現(xiàn)良好，企業(yè)到位資金到保持快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供了較大資金支持。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的不斷細(xì)化落地，企業(yè)投資策略也不斷調(diào)整，追求更為穩(wěn)健、更有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

??月度數(shù)據(jù)方面，6月新增房地產(chǎn)開發(fā)投資額17861億元，同比增長(zhǎng)5.9%，為歷史最高單月。6月開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目新開工加速、建安工程投資增加、集中拿地土地購(gòu)置費(fèi)用支出，是開發(fā)投資增長(zhǎng)的主要原因。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅類投資依然明顯高于其他物業(yè)類型。與上月相比，辦公樓開發(fā)投資漲幅較呈現(xiàn)正向變動(dòng)，漲幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，住宅和商業(yè)投資同比漲幅繼續(xù)收窄。

??從地區(qū)來看，各區(qū)開發(fā)投資同比增幅繼續(xù)收窄，中部地區(qū)同比漲幅最為明顯，上漲22.7%，東部、西部和東北地區(qū)漲幅趨同。投資規(guī)模上，東部地區(qū)38544億元高于其他三區(qū)域的總和。

??03  房屋新開工面積增速持續(xù)收窄，單月新開工面積漲幅明顯

??1—6月份，房屋新開工面積101288萬平方米，增長(zhǎng)3.8%。其中，住宅新開工面積75515萬平方米，增長(zhǎng)5.5%；辦公樓新開工面積2425萬平方米，下降15.0%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工6977萬平方米，下降12.7%。

??上半年，房屋新開工面積同比增速逐月收窄，走勢(shì)趨穩(wěn)。6月房屋新開工面積26939萬平方米，為今年以來最高單月，較去年同期少3.8%。除了企業(yè)季節(jié)性加快新開工節(jié)奏外，在土地購(gòu)置面積減少情況下，企業(yè)之間土地合作開發(fā)、收并購(gòu)的大幅增加，也會(huì)釋放大量新開工面積。

??04  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落

??1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長(zhǎng)23.5%；比2019年1—6月份增長(zhǎng)21.1%，兩年平均增長(zhǎng)10.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款13465億元，下降2.4%；利用外資42億元，下降9.1%；自籌資金30153億元，增長(zhǎng)11.9%；定金及預(yù)收款39625億元，增長(zhǎng)49.7%；個(gè)人按揭貸款16355億元，增長(zhǎng)23.9%。

??1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落，與往年同期相比依然保持高增長(zhǎng)。在企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款保持高增長(zhǎng)，占全部資金的54.4%，較1-5月減少1.1個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金也是主要資金來源，占全部資金的29.3%。

??6月，個(gè)人按揭貸款增速放緩，國(guó)內(nèi)貸款呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要受房地產(chǎn)貸款集中度管理制度影響，銀行為迎接6月的“半年考”，選擇減少或暫停發(fā)放貸款，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)。

??05  土地購(gòu)置面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，土地成交均價(jià)上漲

??1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價(jià)款3808億元，下降5.7%；土地成交均價(jià)5424元/平方米，上漲7.0%。

??1-6月，土地市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，集中供地的重點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度較高，但未形成對(duì)整體成交量的拉動(dòng)，土地購(gòu)置面積依然持續(xù)下滑，跌幅較1-5月擴(kuò)大4.3個(gè)百分點(diǎn)。5、6月大批優(yōu)質(zhì)土地的成交，明顯帶動(dòng)土地成交價(jià)款的回升，土地成交單價(jià)同比漲幅回正。拿地成本上漲，也將成為后期房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。集中供地政策“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的初衷仍未實(shí)現(xiàn)，后期政策需要繼續(xù)調(diào)整完善。

??06 住宅待售面積持續(xù)減少辦公、商業(yè)庫存回升

??6月末，商品房待售面積51079萬平方米，比5月末增加53萬平方米。其中，住宅待售面積減少180萬平方米，辦公樓待售面積增加66萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加47萬平方米。

??6月末，商品房待售面積小幅增加，其中住宅待售面積保持下降趨勢(shì)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積均較有所增加，整體回升至年初水平。 

??（本文來源：中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心）