[克而瑞]庫(kù)存月報(bào)：6月末二線(xiàn)庫(kù)存上升僅一線(xiàn)回落

??預(yù)判7月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存穩(wěn)中有降，主要是基于成交熱度延續(xù)，總體增幅預(yù)期高于供應(yīng)?！?nbsp; 文 / 克而瑞研究中心

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??指標(biāo)說(shuō)明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中，尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。

??2021年6月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺，推盤(pán)積極性較高，不過(guò)成交動(dòng)能有轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)，同環(huán)比齊降，總體來(lái)看，成交仍略高于供應(yīng)，以此帶動(dòng)狹義庫(kù)存小幅微降至5.7億平，去化周期受此影響，穩(wěn)中有增，由2021年5月末的10.85個(gè)月微降至11.13個(gè)月，低于2020年同期水平。廣義庫(kù)存層面，受最后一批集中供地影響，加之長(zhǎng)春、廈門(mén)等二輪土拍，土地成交規(guī)模大幅增長(zhǎng)帶動(dòng)未開(kāi)工地塊總量上升，本月百城廣義庫(kù)存小幅微增達(dá)38億平，同比上漲6%。

商品房待售面積

??商品房待售面積

??由降轉(zhuǎn)增至5.1億平方米

??商辦領(lǐng)漲而住宅回落

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積51079萬(wàn)平方米，比5月末增加53萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少180萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加66萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加47萬(wàn)平方米。

??目前來(lái)看，整體庫(kù)存連續(xù)3個(gè)月下降后止跌轉(zhuǎn)增，持穩(wěn)在5.1億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來(lái)看，住宅待售面積降幅顯著，但成交增長(zhǎng)勢(shì)能有減弱趨勢(shì)；相較而言，辦公、商業(yè)待售面積均有不同程度的上升，考量到其基數(shù)，整體去化壓力依舊較大。

狹義庫(kù)存

??高位維持5.7億平方米

??二線(xiàn)同比漲幅領(lǐng)先僅一線(xiàn)同比跌8%

??2021年開(kāi)年以來(lái)，狹義庫(kù)存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年6月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了57186萬(wàn)平方米，與上月基本持平，同比增長(zhǎng)1%。6月恰逢房企年中業(yè)績(jī)沖刺，推盤(pán)積極性顯著增加，環(huán)比5月上漲近2成；不過(guò)成交增長(zhǎng)勢(shì)能不足，同環(huán)比齊跌，并未出現(xiàn)往年的年中放量，總體來(lái)看，成交量與供應(yīng)量基本持平，也使得狹義庫(kù)存變化不大。

??不同能級(jí)城市狹義庫(kù)存變動(dòng)不盡相同：一線(xiàn)韌性較強(qiáng)，得益于良好的成交表現(xiàn)，庫(kù)存環(huán)比微增，但同比仍顯著低于去年同期，三四線(xiàn)城市庫(kù)存持穩(wěn)，同環(huán)比變動(dòng)均不大；二線(xiàn)城市成交量略有回調(diào)，但總體還是延續(xù)供不應(yīng)求格局，也使得庫(kù)存環(huán)比小幅回落1%，同比增長(zhǎng)5%，增幅持續(xù)有收窄趨勢(shì)。

??具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中，廣州狹義庫(kù)存同環(huán)比齊降，年中房企推盤(pán)積極性較高，供應(yīng)增長(zhǎng)，需求小幅回落，總體仍保持供不應(yīng)求格局；北京庫(kù)存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關(guān)注的當(dāng)屬上海，本月迎來(lái)了第二批次新房集中入市銷(xiāo)售，主要集中在寶山、南匯、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域，以此帶動(dòng)成交增長(zhǎng)，供需兩熱，總體來(lái)看供應(yīng)量略高于成交量，狹義庫(kù)存較上月小幅微增7%，同比仍顯著低于去年同期。

??二線(xiàn)城市中，北部城市諸如沈陽(yáng)、青島、太原6月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以?xún)?nèi)。濟(jì)南得益于成交的集中爆發(fā)，本月庫(kù)存環(huán)比降幅達(dá)13%；重慶本月成交雖略有回調(diào)，但總體仍高于供應(yīng)，使得狹義庫(kù)存環(huán)比跌幅也達(dá)到了10%。6成共18城6月庫(kù)存同比上漲，漲幅顯著的集中在北部和中部等弱二線(xiàn)城市，譬如南昌、哈爾濱、銀川、昆明、呼和浩特等。以昆明為例，市場(chǎng)供過(guò)于求現(xiàn)象顯著，本月供求比達(dá)到了1.85，事實(shí)上，步入2021年以來(lái)，昆明成交便呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)回落態(tài)勢(shì)，低迷的行情疊加供應(yīng)放量，庫(kù)存急速攀升。在13個(gè)庫(kù)存下降的城市中，貴陽(yáng)、合肥、重慶跌幅顯著，均超35%。

??三四線(xiàn)城市狹義庫(kù)存同、環(huán)比均呈現(xiàn)出漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加劇：揚(yáng)州、建德、衡陽(yáng)、臨沂、柳州、紹興、日照、淄博、江門(mén)、梧州、金華、瀘州、煙臺(tái)、惠州、臺(tái)州、佛山、東莞、汕頭、永泰等同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)中有增；蕪湖、寧德、泰州、衢州、德清、東營(yíng)等城市疫后市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)，供不應(yīng)求下，“去庫(kù)存”效果顯著，6月庫(kù)存環(huán)比持降，同比跌幅均在45%以上。

??圖2-3 2021年6月末商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年6月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

庫(kù)存消化周期

??整體微增至11個(gè)月

??但仍低于去年同期

??三四線(xiàn)高于百城均值

??6月受供應(yīng)放量，成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱影響，狹義庫(kù)存與上月基本持平，去化周期穩(wěn)中有增，由2021年5月末的10.85個(gè)月微降至11.13個(gè)月，低于2020年同期水平。

??不同能級(jí)城市去化周期均保持增勢(shì)：三四線(xiàn)降至12.47個(gè)月，略高于百城平均；一二線(xiàn)去化周期持穩(wěn)在10-11個(gè)月左右，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，北京得益于成交熱度穩(wěn)步回升，本月去化周期同環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降，是四個(gè)一線(xiàn)城市中唯一一個(gè)去化周期同環(huán)比齊降的城市，上海、廣州去化周期環(huán)比微增，同比均顯著低于去年同期，值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，去化周期同環(huán)比齊增，主要是受供應(yīng)放量但區(qū)域開(kāi)盤(pán)冷熱不均影響，外圍區(qū)域部分新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率不足10%，狹義庫(kù)存穩(wěn)中有增，加之居民購(gòu)房熱情回落，去化周期增至8.77個(gè)月，高于去年同期水平。

??30個(gè)二線(xiàn)城市中僅有哈爾濱、呼和浩特、太原3個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以?xún)?nèi)。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期環(huán)比漲多跌少,同比跌多漲少，重慶、長(zhǎng)沙、武漢等中部城市“崛起”，去化周期同環(huán)比齊跌，回調(diào)顯著；南寧、鄭州、昆明、哈爾濱等依舊面臨去化周期大于1年且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??三四線(xiàn)城市去化周期環(huán)比持增，但同比還是略低于去年同期，庫(kù)存壓力上升但在可控范圍。整體來(lái)看，下跌城市以東南沿海三四線(xiàn)為主，蕪湖、泰州、漳州等城市6月末消化周期維持在6個(gè)月以下，庫(kù)存見(jiàn)底且同環(huán)比均保持降勢(shì)。而連江、梅州、防城港等基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，雖然本月去化周期有回落態(tài)勢(shì)，但仍顯著高于去年同期，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??表3-1 百城2021年6月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

廣義庫(kù)存

??集中土拍助推同環(huán)比齊增

??二三線(xiàn)漲幅領(lǐng)先僅一線(xiàn)下降

??狹義庫(kù)存穩(wěn)中微降，但受到上海、武漢、合肥、長(zhǎng)沙、鄭州、成都、蘇州等7個(gè)城市首輪集中供地，長(zhǎng)春、廈門(mén)等城完成二輪土拍影響，土地成交規(guī)模較上月大幅增長(zhǎng)，未開(kāi)工地塊總量上升，使得本月百城廣義庫(kù)存小幅微增，2021年6月末達(dá)379564萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲6%。各能級(jí)城市環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平，同比來(lái)看，二三線(xiàn)顯著高于去年同期，同比漲幅基本在6%-7%左右，一線(xiàn)廣義庫(kù)存穩(wěn)中微降2%。

??一線(xiàn)城市中，廣州、深圳廣義庫(kù)存同環(huán)比齊降，去庫(kù)存效果顯著，主要得益房企開(kāi)工進(jìn)度加快，加之政府推地節(jié)奏放緩，帶動(dòng)整體廣義庫(kù)存穩(wěn)步下行。相較而言，上海廣義庫(kù)存迎來(lái)階段性上行，主要源于上海在本月迎來(lái)了首輪集中土拍，共推出了56宗涉宅地，包括32幅含商品住宅地塊、16幅動(dòng)遷安置房地塊和8幅租賃住房地塊，除青浦區(qū)夏陽(yáng)街道宅地因規(guī)劃調(diào)整而提前中止出讓外，其余地塊均成功拍出，以此也帶動(dòng)了未開(kāi)工地塊量的穩(wěn)步上升。

??二三線(xiàn)城市中，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、唐山、石家莊6月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，株洲、煙臺(tái)、南昌、滄州、蚌埠、岳陽(yáng)、太原、寶雞、佛山、哈爾濱次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

??變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)5%。不過(guò)相較于2020年同期，漲多跌少，增幅顯著的大體可分為以下幾類(lèi)：一是以張家口、哈爾濱、南昌、梧州、長(zhǎng)春、蘭州、天津、保定為代表的中西部和東北內(nèi)陸城市，同比漲幅超15%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問(wèn)題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。二是部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)上升的問(wèn)題，諸如江陰、常州、福清、金華、蕪湖、河源、鎮(zhèn)江等城市廣義庫(kù)存也出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。

??表4-1 百城2021年6月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??綜上，2021年6月恰逢房企年中業(yè)績(jī)沖刺，推盤(pán)量穩(wěn)步上行同時(shí)，成交動(dòng)能卻略顯不足，供求持穩(wěn)下，狹義庫(kù)存小幅微降至5.7億平，去化周期增至11.13個(gè)月，廣義庫(kù)存則在38億平高位波動(dòng)。分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線(xiàn)韌性較強(qiáng)，廣、狹義庫(kù)存、去化周期均呈現(xiàn)環(huán)比微增，同比下降趨勢(shì)，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線(xiàn)狹義庫(kù)存環(huán)比小幅回落，同比漲幅收窄，不過(guò)仍屬各能級(jí)之首；廣義庫(kù)存同環(huán)比齊增，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。三四線(xiàn)狹義庫(kù)存變動(dòng)不大，主要問(wèn)題聚焦在廣義庫(kù)存，同比增幅達(dá)6%，尤其是河北和部分東南沿海三四線(xiàn)城市，同比增幅更是在15%以上。

??預(yù)判7月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存穩(wěn)中有降，主要是基于成交熱度延續(xù)，總體增幅預(yù)期高于供應(yīng)。不過(guò)城市間分化將持續(xù)加?。阂痪€(xiàn)城市整體庫(kù)存量有望持穩(wěn)或小幅微降，主要是基于當(dāng)前供求兩旺的市場(chǎng)行情，而庫(kù)存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的廣大三四線(xiàn)城市，諸如梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期將高位回落，主要是基于狹義庫(kù)存微降，房企開(kāi)工意愿回升。一方面，房企在“三條紅線(xiàn)”的客觀壓力下，資金面不會(huì)特別充裕，加之22城已完成集中供地，7月房企拿地?zé)崆閷⒂兴芈?；另一方面，從開(kāi)工意愿來(lái)看，6月新開(kāi)工面積穩(wěn)步上升，環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢(shì)，部分東南沿海城市，諸如金華等城市取證要求也附加了工期進(jìn)度，此舉也將刺激開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工積極性。