[克而瑞]終見“高光”的浙西5城樓市是曇花一現(xiàn)還是厚積薄發(fā)？

??縱觀2020全年，樓市可謂經(jīng)歷大起大落，年初市場受疫情影響曾一度停擺多時，之后復蘇超預期帶動全年行業(yè)規(guī)模創(chuàng)下新高，而過程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級的城市群及省市表現(xiàn)差異化，核心一二線城市以及一些經(jīng)濟基本面扎實的強三線城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來一波交易熱潮。

??具體來看，長三角城市群在樓市中表現(xiàn)高光不斷，成交表現(xiàn)尤為堅挺，憑一己之力帶動樓市復蘇潮。浙江省作為長三角城市群中中流砥柱，卻是與往年表現(xiàn)不同，曾經(jīng)作為絕對核心的寧波、溫州等浙東城市成交表現(xiàn)雖仍處高位卻不如以往。反觀浙西城市如嘉興、湖州、金華、麗水、衢州等卻在疫后顯著升溫，且在2020年迎來市場井噴，熱度延續(xù)至今。其樓市上漲原因究竟動因在何？2021年整體市場行情又會否熱度延續(xù)？ 

??浙江省，長三角地區(qū)重要的組成部分之一，GDP總量長年排在全國第四位，以地饒民富聞名全國，一直以來都受到全國市場的關注。自2020年初疫情沖擊市場，全國樓市一度停擺，疫后經(jīng)濟復蘇，浙江省作為全國經(jīng)濟佼佼者最先回暖，在樓市表現(xiàn)上，浙東、浙西兩個不同區(qū)域卻產(chǎn)生了鮮明的分化差異。（本文中我們將浙江省內(nèi)10個非省會城市劃分為浙西與浙東兩塊區(qū)域，其中浙西包括嘉興、湖州、金華、麗水、衢州；浙東包括寧波、紹興、臺州、溫州以及舟山，下同）

（一）浙西五城發(fā)展明顯落后浙東，經(jīng)濟、人口、收入均有“短板”（本節(jié)有刪減）

??（二）2020年三季度開始浙西五城樓市“高歌猛進”VS浙東市場略顯平淡

??以2020年三季度為分界線，此前浙東與浙西歷年成交走勢雷同，有跡可循。2016-2017年市場一度大熱，各片區(qū)成交表現(xiàn)均呈現(xiàn)全年穩(wěn)中有升的成交態(tài)勢，直至2018年初成交周期有所變革，2018-2019年浙江樓市均表現(xiàn)“先揚后抑”的成交走勢。

??2020年初疫情沖擊市場，浙東、浙西樓市同步降至冰點，直至二季度起市場逐漸回暖。浙東市場基于城市基本面普遍好于浙西，且距離上海地理位置更近，受輻射作用經(jīng)濟復蘇快于浙西，2020年年中成交集中放量，創(chuàng)下往年成交新高，直至四季度市場反彈有所放緩，熱度回歸后成交趨勢趨于平穩(wěn)；浙西市場各城市冷熱不均，核心片區(qū)疫后市場與浙東相仿，成交體量快速反彈至高位，四季度有所放緩，然而不同于浙東市場后續(xù)的平穩(wěn)走勢，浙西市場在2021年初再度放量增長，前期經(jīng)濟修復堆積的置業(yè)需求集中放量，市場屢破新高。

??值得一提的是，浙西市場的全面爆發(fā)在疫情之前已有跡可循，2016年浙西五城市場成交體量不足浙東一半，而直至2019年末，其市場規(guī)模已攀升至高位，較之浙東已在同等規(guī)模，區(qū)別于浙東多年平穩(wěn)的樓市來看，浙西市場卻是呈現(xiàn)逐年遞增的成交態(tài)勢。

??02

??補漲行情在政府主導“去庫存”后

??“地王”和寬松信貸刺激民富階層

??需求釋放（本節(jié)有刪減）

??浙西樓市自2020年疫后便一直保持“高熱不退”，究其原因，土拍火熱為直接導火線，政府是“隱形推手”，扶持樓市意圖明顯，以調(diào)整供地節(jié)奏、回購商品房等方式調(diào)整供求格局，可根本來看，還是由藏富于民的本地雄厚購買力做支撐。

??（一）房企聚焦長三角“避險”，地市高熱加劇樓市上漲預期（本節(jié)有刪減）

??結合樓市量價數(shù)據(jù)以及實際市場觀感，2020年下半年起的本輪浙西乃至浙江省房地產(chǎn)市場“大火”與土地市場密切關聯(lián)。地王頻出的背后邏輯則是“兩集中”下房企向拿地成本低、回報率高的三四線城市不斷下沉。

??1、長三角投資價值凸顯，土拍高熱，浙西成為新“競技場” 

??疫后，浙江省在保持涉宅用地年成交規(guī)模不變的情況下，浙西尤其是主城區(qū)宅地成交規(guī)?？煸銮业貎r及溢價率出現(xiàn)顯著上漲。

??2020年浙江省涉宅用地共計成交9725萬平方米，因疫情影響較2019年規(guī)模下降8%，但仍高于2017年和2018年。其中值得注意的是，浙西城市供地尤為積極，2020年共計成交宅地2871萬平方米，同比增長13%，而浙東地區(qū)同比下降17%。

??2020年下半年起浙西反超浙東成為土拍重心，溢價率與地價高漲。與此前浙東土拍高熱而浙西冷淡的情況不同的是，2020年下半年起浙西涉宅用地成交溢價率超過浙東，全年平均溢價率達28%，而浙東僅26%。受金華、嘉興、湖州等城市多塊高溢價、高單價宅地出讓影響2021年1月浙西平均溢價率達到54%最高點。2021年上半年浙西成交樓板價和溢價率分別為8607元/平方米和34%，較2019年分別增長62%和擴大15pts，增速和漲幅均大幅超過浙東。

??具體到城市來看，2020年下半年市場熱度向湖州、金華、嘉興、麗水等城市轉移。萬固于7月以10590元/平方米競得湖州長興縣商住地，使得湖州宅地地價首次破萬；后佳源11月以76%高溢價再競湖州吳興區(qū)純宅地。嘉興則在2020年5月陽光城競得秀洲區(qū)純宅地后進入“限地價、競配建”階段，后年內(nèi)共計10宗宅地觸及最高10040元/平方米地價。

??2021年浙西城市紛紛加碼調(diào)控地市，但土拍熱度不減反增。其中金華尤為突出。萬固和碧桂園分別在金華金東區(qū)以及下轄東陽市和永康市以100%以上高溢價競得三宗涉宅地，多塊高溢價地塊成交使得金華2021年上半年平均溢價率達44.79%，較2019年上升16pts。武漢城建于金華市義烏以3.6萬元/平方米購得的純宅地更是刷新多項地價記錄，53%的溢價率也給予市場更多上漲預期。

??2、集中供地下浙東土拍競爭加劇，倒逼房企下沉潛力浙西掘金

??浙江尤其是浙西三四線城市疫后土地市場高地價、高溢價地塊成交頻出，其背后主因則是在于“三道紅線”和“兩集中”后浙東土拍競爭加劇、利潤壓縮，倒逼房企向浙西不斷下沉。

??2020年疫后上半年浙西三四線城市為刺激地方經(jīng)濟快速復蘇，釋放了多批次主城區(qū)優(yōu)質(zhì)涉宅用地，吸引如碧桂園、金地、佳源等品牌房企高價拿地，2020年這3家企業(yè)于浙西三四線城市拿地幅數(shù)超二線3倍。如碧桂園分別于金華義烏市和麗水蓮都區(qū)以1.6萬元/平方米高單價和77%高溢價競得兩宗涉宅地。

??2021年除在杭州寧波拿地具有優(yōu)勢的濱江、綠城外，其余房企在競爭下均加大了下沉浙西城市的力度。2021年上半年，榮安、金茂和金地未在杭州拿地，將資金重點布局在了金華、麗水、湖州以及嘉興等強三線城市。融創(chuàng)、佳源和萬科也加大了土地購置中對浙西三四線城市的比例。

??究其原因，“兩集中”和“三道紅線”下一方面迫于融資資金方面壓力，另一方面多方競爭下浙東城市利潤空間一再壓縮。2021年上半年多數(shù)房企將拿地策略轉變?yōu)橄蚋咄顿Y潛力的基本面扎實的浙西鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市下沉。這是金麗衢等雖有收緊調(diào)控但2021年上半年地市一再升溫的部分原因。

??3、浙西5城乃省內(nèi)地價洼地，2021年地市補漲后利潤空間被壓縮（略）

??（二）宅地供應縮量、回購商品房致庫存告急，自住需求恐慌入市 

??在房企下沉三四線掘金，地市高熱加劇樓市上漲預期之外，新房市場自身的供求失衡也是加劇市場恐慌性購房情緒的因素之一。造成這一現(xiàn)象的原因是土地出讓節(jié)奏的把控失誤以及部分地區(qū)對待售房源的回購。

??1、浙西3城去化周期同比降5成以上，庫存見底加劇恐慌性購房

??各地級市庫存告急，湖州、衢州消化周期短于半年。同時省內(nèi)核心城市杭州、寧波以及熱點城市如溫州、紹興等供不應求也加劇了浙西5城市場恐慌情緒的蔓延，導致了“無房可買”現(xiàn)象加劇。

??浙西5城消化周期2021年6月同比降幅超50%，加劇了市場恐慌性購房情緒。至2021年6月底，浙西5城中除金華外其余4城商品住宅消化周期均短于1年，其中衢州和湖州僅5.5個月和4.9個月。從實際市場感受來看，湖州市場2020年下半年起進入“斷供”狀態(tài)，市場熱點主要聚焦于尚有存量的城西南板塊。而嘉興、麗水和衢州樓市分化明顯，貨源緊缺的核心區(qū)如嘉興南湖區(qū)、衢州智慧新城等需加收各類價外款。 

??“全域式”存量告急對浙西市場情緒也有一定催化作用，包括熱點城市以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。至2021年6月，二線城市杭州、寧波熱點樓盤搖號中簽率低于5%。同時浙西5城的下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)如義烏、桐鄉(xiāng)、海寧、江山等均供不應求?！白陨稀焙汀坝上隆钡姆吭础皵喙毙畔φ阄鞒鞘袌鲆灿邢喈敍_擊，購房者恐慌性購房心理加劇。

??2、政府以控制宅地供地、回購商品房等方式扭轉市場供過于求格局

??造成浙西5城新房供不應求的原因除了來自需求端在恐慌性購房和市場預期引動下大量購房者集中置業(yè)外，政府對土地供應節(jié)奏的控制失策以及部分地區(qū)對待售房源的回購也是導致新房市場供應不足、存量告急的客觀原因。

??在土地供應節(jié)奏方面，由于5城政府沒有把握好供地節(jié)奏，往往于區(qū)域新房市場存量見底時方才供應新增宅地。從實際市場感知來看，2020年下半年起隨著購房情緒愈加高漲，供應不足下新房市場始終處于“喂不飽”狀態(tài)。屆時新增優(yōu)質(zhì)土地的供應入市反而在高溢價、高地價成交后起到了拉漲預期的反作用，失去了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的三穩(wěn)初衷。

??部分地區(qū)重拾上一輪周期“去庫存”老方子，對待售房源回購激化了供需矛盾。以湖州為例，在2021年起不足半年時間里新房市場經(jīng)歷了從“高庫存城市”到“搖號買房”的轉變。除了外地投資客的涌入外，政府對前期庫存的回購起到了關鍵作用。2020年下半年起，湖州政府陸續(xù)將市場部分尾盤、滯銷盤待售房源統(tǒng)一回購以作安置房和保障房，將商品住宅庫存快速去化見底。從實際市場了解到，此前存量頗高的東部新城多個項目苦于“熱市到來而無房可賣”。

??（三）土地財政、城建需求下調(diào)控政策口徑寬松，給予市場升溫契機

??浙西5城出于自己城市建設和土地財政的需要，對房地產(chǎn)調(diào)控缺乏主體責任。具體表現(xiàn)為調(diào)控政策寬松有彈性、鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)控真空以及棚改人才安置力度強等。

??1、樓市調(diào)控加碼“態(tài)度重于實質(zhì)”，人才新政，棚改刺激需求釋放

??在房地產(chǎn)市場地市與樓市自身因素外，政策與監(jiān)管也是影響短期市場的重要一環(huán)。2021年起為響應“房住不炒”、“三穩(wěn)”等，相繼收緊調(diào)控但留有余地，且新政落地施行普遍具有彈性。

??5城對樓地市當前調(diào)控政策著重點在于對地價、房價的管控上。如衢州、金華、湖州、嘉興均出臺“限房價、限地價、競配建”的土拍新政，其中嘉興更是直接鎖定地價漲幅，將宅地出讓最高樓板價限定于10040元/平方米后進入配建競拍。房價上各市也采取一盤一價、區(qū)域限價、限制新房預售次數(shù)等策略控制房價漲幅。

??而事實上5城調(diào)控多是流于表面，如嘉興對綁車位、綁儲藏室、收茶水費等價外款予以默許，僅管控房源網(wǎng)簽備案價格。在其他調(diào)控和監(jiān)管政策的落地施行上5城也均具有較大彈性。

??嘉興和衢州調(diào)控政策寬松有彈性。嘉興在限購政策上既未封堵本地家庭離婚賣房，也對外地購房者提供了“零門檻”落戶（大專以上直接落戶）；衢州則在限貸方面有機會，名下無貸款或貸款已結清者便可以“首套房”資格購房，且二套首付最低也可30%。湖州棚改和人才安置力度強。棚改早期按人頭補貼，21-22歲單身女性，25-26歲單身單人180平*板塊均價補貼房票，抵扣房款；人才安置依據(jù)學歷不同給予最低2.8萬元最高51萬元的安家、購房、租房補貼。金華和麗水鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)控真空。市本級嚴格執(zhí)行高壓調(diào)控政策下，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)并未跟進形成政策合力。如義烏、永康為對儲藏室和車位出臺限價政策；縉云、遂昌等去年市場熱度顯著升溫的縣市，政府也暫未采取管控措施。

??總而言之，雖浙西5城2021年密集加碼調(diào)控政策，金華受約談后連續(xù)加強價格管控、湖州調(diào)控“四連發(fā)”等，但實際落地執(zhí)行時具有較大彈性，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)未完全跟進形成合力，同時結合棚改和人才安置政策有多處監(jiān)管漏洞待封堵。

??2、地方政府“缺錢”，依托土地財政支撐基建發(fā)展，“托市”意圖明顯

??從動機上來說，地方政府“缺錢”，“托市”意圖明顯。一方面，5城當前均適逢大拆大建時期，城建需要下對房地產(chǎn)有依賴。金華、嘉興、湖州等雖已具有完備的商業(yè)產(chǎn)業(yè)配套，但在城市基建方面缺乏更新。如義烏建設了繞城高速、輕軌、隧道等；嘉興提出了“百年百項”建設目標等，這一類城建需要大量財政資金支持，而房地產(chǎn)業(yè)作為全社會產(chǎn)值較高、關聯(lián)行業(yè)較多的重要產(chǎn)業(yè)，自然是政府依賴對象。另一方面，5城土地財政依賴度相對較高，土地出讓占財政收入接近55%。2020年5城國有土地出讓金收入占政府財政收入比重均在55%上下，高于全國水平，其中金華土地出讓金收入達770.6億元，占全市財政收入61%。高土地財政依賴度下5城對房地產(chǎn)市場調(diào)控自然缺乏力度。

??（四）地市火熱拉動內(nèi)生購房需求，藏富于民成為樓市翻盤的核心原因（本節(jié)有刪減）

??毋庸置疑，土拍火熱，地王頻出是此輪浙西樓市上行的直接導火線，可以看出，政府托市意圖顯著，但歸根結底，樓市需求的支撐還需要購房者買單。對于浙西五城而言，多數(shù)屬內(nèi)生型城市，以本地需求為主，少數(shù)城市早期由上海、杭州等外溢投資客驅(qū)動，目前投資客基本已撤場，本地需求接棒，成為支撐此輪上行行情的中堅力量。

??1、嘉、湖投資客“退場”，本地需求接棒，衢州、麗水、金華內(nèi)需主導（略）

??2、購買力分化，拆遷戶、企業(yè)主不差錢，剛需打工者月供首付承壓

??浙西五城目前以本地需求為主導，不過剛需和改善購買力之間存在顯著分化：改善客群主要集中在本地公務員、高管，“棚改造富”拆遷戶和外出做生意的企業(yè)主，這類群體購買力充裕，買房無壓力，購房多是出于資產(chǎn)增值保值需求，嘉興在售的核心區(qū)域140平以上總價250-350萬左右的中高端改善產(chǎn)品，在一次性付款的高要求下仍能保持開盤即罄。金華高端項目中海九樾項目均價逼近3萬元/平米，還以全款優(yōu)先、綁定車位等方式篩選客戶，也依舊能取得開盤去化80-90%的佳績。麗水高端客群的總價承受力可達500-600萬元，對于此類客群而言，不差錢卻缺好房，本地自建房相較千篇一律的商品房無論是戶型設計、面積段大小還是居住舒適度都更高一籌，高凈值人群實則缺少換房動力。

??剛需客群則主要集中在本地工薪階層、外來打工人員還有部分郊縣進城謀求更好教育資源或居住環(huán)境的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，購房主要是為了滿足自住需求。隨著房價的不斷上漲，企業(yè)謀求高溢價空間，提升潛在購房門檻（高首付，綁定車位等），這部分客群還是存在購買力見頂?shù)恼髡?。譬如嘉興，在全款買房、綁定附加條件下，少部分剛需被迫離場，選擇二手房或甘愿老破??；再如金華、麗水、衢州，剛需購房天花板在200萬元，月供、首付壓力均較大。

??3、經(jīng)濟百強縣浙西占8席，一縣一產(chǎn)，郊縣購買力直逼主城

??對于浙西五城而言，藏富于民，一縣一主導產(chǎn)業(yè)，郊縣購買力甚至高于主城。經(jīng)濟層面來看，18個入圍2020年全國百強縣的浙江城市中，8個來自于浙西5城下屬縣市，主要集中在金華、嘉興，金華市區(qū)發(fā)展實則不如下屬代管的義烏、永康、東陽，故而也有“浙江的金華，中國的永康、亞洲的橫店，世界的義烏”的說法。嘉興如是，海寧、桐鄉(xiāng)在市政和樓市發(fā)展上相對獨立，房價直逼甚至超過嘉興主城區(qū)。

       郊縣購買力高于主城與浙西城市獨特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式密切相關，民營經(jīng)濟活躍，每一個縣市基本都有獨立的產(chǎn)業(yè)體系，個體私營老板眾多，藏富于民。譬如嘉興下屬桐鄉(xiāng)的羊毛衫，海寧的皮草，湖州下屬長興縣的化纖織物、蓄電池；安吉縣的椅業(yè)、竹業(yè)；德清縣的生物醫(yī)藥、新能源；金華下屬義烏的小商品市場、永康的建筑、五金、東陽的橫店影視、紅木、建筑等，麗水的零售超市、松陽縣茶產(chǎn)業(yè)等，不僅國內(nèi)馳名甚至遠銷國外，這類私營業(yè)主的購買力可見一斑。

       此外，值得關注的是，2020年上半年，為了降低新冠疫情對經(jīng)濟產(chǎn)生的不良影響，中央對房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，央行三度降準，釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào)LPR利率，5年期以上LPR累計降幅達15個基點?；诖?，多地也推出了“經(jīng)營貸”等產(chǎn)品支持小微企業(yè)發(fā)展，激活區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活力，充分落實普惠金融政策和“六穩(wěn)”“六?！惫ぷ饕蟆６阄?城郊縣的私營業(yè)主無疑是重點扶持對象，而在實體經(jīng)濟不振，房地產(chǎn)卻“高歌猛進”的鮮明對比之下，這些資金也變相流入房地產(chǎn)，成為浙西樓市“起飛”的無形推手之一。

??03

??典型城市：嘉湖“一房難求”

??金華“弱市強縣”，衢州、麗水分化加劇（略）

??（一）嘉興：市場庫存見底“一房難求”，房企“價外加價”提升溢價空間（略）

??（二）湖州：政府回購、高鐵開工、地王頻出加劇樓市上漲預期（略）

??（三）金華：弱市強縣，市區(qū)“嚴控”下維穩(wěn)，義烏、永康等房地價飛漲（略）

??（四）衢州：供不應求、地王預期推升房價，內(nèi)需主導下購買力持續(xù)分化（略）

??（五）麗水：“地王”新高加速在售項目解套，高價地集中入市競爭加劇（略）

??04

??總結展望

??“地王”撬動本地居民恐慌入場

??中長期增長動能不足

??（本節(jié)有刪減）

??（一）地王是“導火線”，政府為“隱形推手”，藏富于民“回暖”原動力（略）

??（二）短期政策“嚴控”、數(shù)據(jù)“失真”，預期2021年成交量價平穩(wěn)

??目前來看，浙西5城依據(jù)市場熱度不同，基本都出臺了諸如限購、限售、限價、限簽等政策調(diào)控樓市，因而從短期來看，數(shù)據(jù)“失真”還將持續(xù)一段時間，預期2021年浙西五城量價有望和2020年持平或微增。除了政策控制等“人為”原因，目前浙西樓市的主要問題：

??一是供應“受限”，市面上無房可賣，或待售或尾盤，下半年整體的供應量也不會太大；二是購買力分化加劇，高端改善不差錢，剛需購買力基本見頂，整體市場呈現(xiàn)出改善買不到好房子，剛需連入市都困難的尷尬境地?？剂康絼傂枞允琴彿恐髁Γ谛劫Y沒有明顯上漲的情況下，無論從能力還是意愿來看，整體購房需求都有延后釋放的可能。三是市場火熱一定程度導致了價外加價等亂象叢生，購房隱性成本也在無形增加，隨著浙東浙西房價價差的逐步彌合，整體外部投資熱情也將有回落的情況，從2021年以來嘉興、湖州等投資性需求“退場”我們也可看出端倪，少了這部分需求的支撐，短期內(nèi)樓市成交上行的動力也在下降。

??（三）需求透支嚴重，3-5年“橫盤”概率較大，省內(nèi)地位難于改變

??中長期來看，市場“高熱”預期難以長久，3-5年“橫盤”概率較大，主要是基于當前購房需求支撐并不穩(wěn)固。此前浙西一直處于浙江的價格洼地，經(jīng)過此輪補漲，與浙東的價差也在逐步彌合，加之調(diào)控加碼，投資需求也在逐步撤場，轉變?yōu)閮?nèi)需主導市場。而從城市基本面數(shù)據(jù)來看，浙西五城無論是在GDP產(chǎn)量、常住人口數(shù)或人均可支配收入上皆名列浙江省后位，短期市場火熱只是需求集中釋放使然，后勁難免不足。加之 在房價快速上漲的影響下，已經(jīng)提前透支了一部分剛需購房需求，剛需客戶的購買力已有“見頂”跡象，也使得難以支撐浙西樓市后期的高增長態(tài)勢。

??值得關注的是，浙西多宗高價地成交，后期高端項目集中入市，去化將承壓，企業(yè)需避免“站最后一班崗”。集中供地的“副作用”在于土地的集中入市也會傳導到新房的入市時間，同質(zhì)化競爭難免加劇。對于高端改善購房者而言，無疑是“福音”，挑選空間在增大，而對于品牌開發(fā)商而言，在融資收緊、利潤空間收窄的雙重壓力下，若無優(yōu)質(zhì)學區(qū)和商品配套加持，后期預計也將面臨去化難等問題。