[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要|江蘇省三四線城市（七十四）：常州金壇篇

??自2015年金壇撤市設(shè)區(qū)后，在經(jīng)歷了一輪樓市量?jī)r(jià)齊升后2017年-2020年 “蟄伏”3年，2020年下半年起顯著升溫，借由2021年儒辰競(jìng)得兩宗“萬(wàn)元”地王將市場(chǎng)情緒推至頂點(diǎn)，剛需板塊月均流速過(guò)千套，乾亨、江東等改善項(xiàng)目要求全款并收茶水費(fèi)。

??我們認(rèn)為本輪金壇樓地市爆火的底層邏輯仍是區(qū)域產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃的切實(shí)兌現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)園投產(chǎn)人口流入后市場(chǎng)量能的集中提升，而短期市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的動(dòng)因是調(diào)控寬松的政策紅利、萬(wàn)元地王的價(jià)格預(yù)期和房?jī)r(jià)洼地的投資空間。未來(lái)需謹(jǐn)防調(diào)控收緊帶來(lái)的市場(chǎng)利空。

??01

??上半年銷售較2019年、2020年翻倍

??月均過(guò)千套、熱盤須全款+茶水費(fèi)

??金壇區(qū)2020年起新房市場(chǎng)逐步升溫，至2021年市場(chǎng)迎來(lái)量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)期。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中來(lái)看，2021年前5月金壇區(qū)商品住宅成交面積為59.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)118%，較2019年同期增長(zhǎng)151%。作為對(duì)比2020年全年成交規(guī)模僅同比增長(zhǎng)23%。

??當(dāng)前在售項(xiàng)目主要集中的濱湖新城和華科園板塊，在2021年上半年均有亮眼表現(xiàn)。

??濱湖新城中，全區(qū)預(yù)售價(jià)最高的中海翠語(yǔ)江南首開半小時(shí)內(nèi)售罄，乾亨當(dāng)代府和江東錢塘映象更是“一房難求”，開始收取30萬(wàn)元茶水費(fèi)并提出全款優(yōu)先購(gòu)房。華科園中，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、新城、碧桂園、紅星等扎堆供貨，非但未發(fā)生橫盤現(xiàn)象反而板塊月銷售流速過(guò)千套，萬(wàn)科公園大道三期加推售罄。

??02

??無(wú)限售限貸、人才購(gòu)房“零首付”

??房企買地賣房限價(jià)寬松

??政策方面，金壇區(qū)相比常州市區(qū)較為寬松，給予購(gòu)房者與房企一定的政策福利。

??對(duì)購(gòu)房者，差異集中在限售限貸和購(gòu)房補(bǔ)貼。隨著2020年9月《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布，常州市區(qū)限售和限貸分別收緊至4年和二套房首付6成。而《通知》明確金壇區(qū)不受新政影響，仍執(zhí)行此前限售2年和二套房首付3成。因此，對(duì)于改善購(gòu)房者而言，在金壇置業(yè)具有更低的購(gòu)房門檻和更短的周轉(zhuǎn)周期。

??在人才購(gòu)房補(bǔ)貼方面，不同于常州全市“龍城英才”計(jì)劃給予人才的購(gòu)房補(bǔ)貼有學(xué)歷須碩士以上和購(gòu)房面積低于80平方米的硬性要求，金壇區(qū)給予人才購(gòu)房補(bǔ)貼近乎“零門檻”，大專以上學(xué)歷即可申請(qǐng)，且不設(shè)購(gòu)房面積限制。同時(shí)購(gòu)房補(bǔ)貼最低和最高額度分別較常州全市高3萬(wàn)元和10萬(wàn)元。同時(shí)補(bǔ)貼政策不對(duì)是否未新入戶人才做區(qū)分，因此金壇本地人若符合人才補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也可申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼。鑒于當(dāng)前金壇區(qū)剛需房首付款多為30萬(wàn)元上下，對(duì)剛需購(gòu)房者而言，在金壇置業(yè)的門檻大大降低，享受購(gòu)房補(bǔ)貼后近乎“零首付”購(gòu)房。

??對(duì)房企而言，寬松在土拍和新房預(yù)售限價(jià)管控。2021年4月23日金壇區(qū)土拍率先重啟土拍最高限價(jià)政策，競(jìng)價(jià)觸頂后現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，但實(shí)際最高限價(jià)設(shè)定極為寬松。以儒辰以13298元/平方米競(jìng)得的金壇區(qū)第二宗“萬(wàn)元地”金壇區(qū)烏干路南側(cè)、新城路西側(cè)地塊為例，該地塊設(shè)最高限價(jià)為17842元/平方米，不僅高于歷史最高土拍成交樓板價(jià)，而且高于當(dāng)前全市最高一二手房房?jī)r(jià)。因此雖重啟土拍限價(jià)但設(shè)定價(jià)格著實(shí)過(guò)高，對(duì)中短期房企土拍毫無(wú)影響，反而基于市場(chǎng)某種價(jià)格預(yù)期。

??在新房限價(jià)管控上也是如此，雖針對(duì)預(yù)售備案價(jià)提出了一年限制波動(dòng)幅度8%，且每次調(diào)價(jià)需間隔2-3個(gè)月，但是未規(guī)定樓盤每次推盤規(guī)模。因此部分資金成本較低的房企選擇捂盤惜售以將預(yù)售價(jià)格盡量提高。

??總而言之，相對(duì)寬松的監(jiān)管和執(zhí)行力度使得房企具有高自由度、購(gòu)房者具有低門檻，這是本輪樓地市高熱的最大契機(jī)。

??接連兩宗萬(wàn)元地出讓引發(fā)市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期

??自住恐慌與投資購(gòu)房加劇

??如上文所說(shuō)，金壇對(duì)房企買地賣房的價(jià)格管控相比常州市區(qū)較為寬松，且土拍最高限價(jià)給予了市場(chǎng)一定漲價(jià)預(yù)期。品牌房企相繼進(jìn)駐的同時(shí)提高了土地價(jià)格，尤其是2021年后兩宗“萬(wàn)元地”的出讓徹底引爆市場(chǎng)。

??2019年以后隨著地價(jià)愈發(fā)提高，本土小型房企受自身規(guī)模限制逐漸在金壇土拍中失去話語(yǔ)權(quán)，2020年起品牌房企密集進(jìn)駐，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、新城、碧桂園、中海宏洋紛紛拿地。華科園板塊和濱湖新城板塊地價(jià)分別抬升至5000元/平方米和7000元/平方米。

??最為突出的是儒辰在2021年兩次土拍中分別以1.35萬(wàn)元/平方米和1.33萬(wàn)元/平方米競(jìng)得兩宗純宅地，地價(jià)已接近同板塊1.5萬(wàn)元/平方米新房售價(jià)。

??地價(jià)上升所帶動(dòng)的成本性漲價(jià)預(yù)期給予本就高熱的市場(chǎng)情緒再一次助推。6月同板塊中海翠語(yǔ)江南首開售罄，據(jù)訪華科園板塊內(nèi)本地剛需客占比也上升至40%。萬(wàn)元地出現(xiàn)后金壇本地購(gòu)房者恐慌性和投資性購(gòu)房心理加重。

??04

??全省房?jī)r(jià)洼地

??與常州天寧區(qū)價(jià)差近萬(wàn)元

??投資獲利預(yù)期也是市場(chǎng)高熱重要?jiǎng)右?/strong>

??金壇當(dāng)前房?jī)r(jià)處于相對(duì)較低位置，作為常州市內(nèi)乃至江蘇省內(nèi)的價(jià)格洼地，具有一定的投資空間，這也是本輪市場(chǎng)高熱的部分動(dòng)因。

??據(jù)實(shí)地調(diào)研了解，當(dāng)前金壇濱湖新城房?jī)r(jià)最高，一二手房房?jī)r(jià)1.5萬(wàn)元/平方米。其次是華科園板塊，新房預(yù)售價(jià)1-1.2萬(wàn)元/平方米。老城區(qū)板塊暫無(wú)新房在售，二手房房?jī)r(jià)1萬(wàn)元/。

??以2021年上半年商品住宅成交均價(jià)作為比較對(duì)象，金壇全區(qū)均價(jià)未12418元/平方米，位于江蘇省各房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)區(qū)縣中較末尾位置。相比于常州市房?jī)r(jià)最高區(qū)域天寧區(qū)，則也有近萬(wàn)元/平方米的價(jià)差。

       05

??普漲也有分化

??濱湖新城本地改善占8成

??華科園投資過(guò)半數(shù)

??在市場(chǎng)普漲下由于不同板塊間因待售量、預(yù)售價(jià)、產(chǎn)品定位上存在差異，逐漸出現(xiàn)了分化現(xiàn)象，包括產(chǎn)品分化、客群分化、房企分化等。

??產(chǎn)品分化上，濱湖新城板塊土地價(jià)格相對(duì)較高，且在售項(xiàng)目較少，當(dāng)前僅少量樓盤在售。因此板塊內(nèi)以改善產(chǎn)品為主，主力戶型偏大，140平方米以上大戶型更受購(gòu)房者歡迎。華科園板塊品牌房企項(xiàng)目扎堆，當(dāng)前同時(shí)在售樓盤超過(guò)200萬(wàn)平方米，總貨量過(guò)萬(wàn)套。因此板塊內(nèi)以剛需產(chǎn)品為主， 100平方米左右是主力戶型。

??客群分化上，相應(yīng)的兩個(gè)板塊在購(gòu)房客群上存在差異。濱湖新城板塊以二改再改的改善性購(gòu)房者為主，購(gòu)房者主要來(lái)自于金壇本地，首付比例普遍5成以上，乾亨和江東項(xiàng)目全款優(yōu)先購(gòu)房也有較大客戶基數(shù)。華科園板塊則以手持購(gòu)房補(bǔ)貼的金壇本地剛需客和常州市區(qū)投資客為主。受剛需客購(gòu)房補(bǔ)貼額度和投資客資金制約，板塊內(nèi)購(gòu)房者普遍選擇3成首付。

房企分化上，由于存在產(chǎn)品和客群的差異，兩個(gè)板塊內(nèi)房企在銷售表現(xiàn)上有不同境遇。濱湖新城客戶多來(lái)自金壇本地，因此樓盤以自訪為主，地王連續(xù)出讓下第二季度銷售流速明顯提速。華科園板塊客戶半數(shù)來(lái)自常州市區(qū)，因此樓盤普遍需要分銷拓客，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等分銷帶客占成交比重40%以上，且第二季度銷售流速較第一季度已有一定下降。