[克而瑞]調(diào)研紀要|江蘇省三四線城市（七十四）：常州金壇篇

??自2015年金壇撤市設區(qū)后，在經(jīng)歷了一輪樓市量價齊升后2017年-2020年 “蟄伏”3年，2020年下半年起顯著升溫，借由2021年儒辰競得兩宗“萬元”地王將市場情緒推至頂點，剛需板塊月均流速過千套，乾亨、江東等改善項目要求全款并收茶水費。

??我們認為本輪金壇樓地市爆火的底層邏輯仍是區(qū)域產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃的切實兌現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)園投產(chǎn)人口流入后市場量能的集中提升，而短期市場量價齊升的動因是調(diào)控寬松的政策紅利、萬元地王的價格預期和房價洼地的投資空間。未來需謹防調(diào)控收緊帶來的市場利空。

??01

??上半年銷售較2019年、2020年翻倍

??月均過千套、熱盤須全款+茶水費

??金壇區(qū)2020年起新房市場逐步升溫，至2021年市場迎來量價快速增長期。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)中來看，2021年前5月金壇區(qū)商品住宅成交面積為59.4萬平方米，同比增長118%，較2019年同期增長151%。作為對比2020年全年成交規(guī)模僅同比增長23%。

??當前在售項目主要集中的濱湖新城和華科園板塊，在2021年上半年均有亮眼表現(xiàn)。

??濱湖新城中，全區(qū)預售價最高的中海翠語江南首開半小時內(nèi)售罄，乾亨當代府和江東錢塘映象更是“一房難求”，開始收取30萬元茶水費并提出全款優(yōu)先購房。華科園中，萬科、萬達、新城、碧桂園、紅星等扎堆供貨，非但未發(fā)生橫盤現(xiàn)象反而板塊月銷售流速過千套，萬科公園大道三期加推售罄。

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??無限售限貸、人才購房“零首付”

??房企買地賣房限價寬松

??政策方面，金壇區(qū)相比常州市區(qū)較為寬松，給予購房者與房企一定的政策福利。

??對購房者，差異集中在限售限貸和購房補貼。隨著2020年9月《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布，常州市區(qū)限售和限貸分別收緊至4年和二套房首付6成。而《通知》明確金壇區(qū)不受新政影響，仍執(zhí)行此前限售2年和二套房首付3成。因此，對于改善購房者而言，在金壇置業(yè)具有更低的購房門檻和更短的周轉周期。

??在人才購房補貼方面，不同于常州全市“龍城英才”計劃給予人才的購房補貼有學歷須碩士以上和購房面積低于80平方米的硬性要求，金壇區(qū)給予人才購房補貼近乎“零門檻”，大專以上學歷即可申請，且不設購房面積限制。同時購房補貼最低和最高額度分別較常州全市高3萬元和10萬元。同時補貼政策不對是否未新入戶人才做區(qū)分，因此金壇本地人若符合人才補貼標準也可申請購房補貼。鑒于當前金壇區(qū)剛需房首付款多為30萬元上下，對剛需購房者而言，在金壇置業(yè)的門檻大大降低，享受購房補貼后近乎“零首付”購房。

??對房企而言，寬松在土拍和新房預售限價管控。2021年4月23日金壇區(qū)土拍率先重啟土拍最高限價政策，競價觸頂后現(xiàn)場搖號，但實際最高限價設定極為寬松。以儒辰以13298元/平方米競得的金壇區(qū)第二宗“萬元地”金壇區(qū)烏干路南側、新城路西側地塊為例，該地塊設最高限價為17842元/平方米，不僅高于歷史最高土拍成交樓板價，而且高于當前全市最高一二手房房價。因此雖重啟土拍限價但設定價格著實過高，對中短期房企土拍毫無影響，反而基于市場某種價格預期。

??在新房限價管控上也是如此，雖針對預售備案價提出了一年限制波動幅度8%，且每次調(diào)價需間隔2-3個月，但是未規(guī)定樓盤每次推盤規(guī)模。因此部分資金成本較低的房企選擇捂盤惜售以將預售價格盡量提高。

??總而言之，相對寬松的監(jiān)管和執(zhí)行力度使得房企具有高自由度、購房者具有低門檻，這是本輪樓地市高熱的最大契機。

??接連兩宗萬元地出讓引發(fā)市場漲價預期

??自住恐慌與投資購房加劇

??如上文所說，金壇對房企買地賣房的價格管控相比常州市區(qū)較為寬松，且土拍最高限價給予了市場一定漲價預期。品牌房企相繼進駐的同時提高了土地價格，尤其是2021年后兩宗“萬元地”的出讓徹底引爆市場。

??2019年以后隨著地價愈發(fā)提高，本土小型房企受自身規(guī)模限制逐漸在金壇土拍中失去話語權，2020年起品牌房企密集進駐，如萬科、萬達、新城、碧桂園、中海宏洋紛紛拿地。華科園板塊和濱湖新城板塊地價分別抬升至5000元/平方米和7000元/平方米。

??最為突出的是儒辰在2021年兩次土拍中分別以1.35萬元/平方米和1.33萬元/平方米競得兩宗純宅地，地價已接近同板塊1.5萬元/平方米新房售價。

??地價上升所帶動的成本性漲價預期給予本就高熱的市場情緒再一次助推。6月同板塊中海翠語江南首開售罄，據(jù)訪華科園板塊內(nèi)本地剛需客占比也上升至40%。萬元地出現(xiàn)后金壇本地購房者恐慌性和投資性購房心理加重。

??04

??全省房價洼地

??與常州天寧區(qū)價差近萬元

??投資獲利預期也是市場高熱重要動因

??金壇當前房價處于相對較低位置，作為常州市內(nèi)乃至江蘇省內(nèi)的價格洼地，具有一定的投資空間，這也是本輪市場高熱的部分動因。

??據(jù)實地調(diào)研了解，當前金壇濱湖新城房價最高，一二手房房價1.5萬元/平方米。其次是華科園板塊，新房預售價1-1.2萬元/平方米。老城區(qū)板塊暫無新房在售，二手房房價1萬元/。

??以2021年上半年商品住宅成交均價作為比較對象，金壇全區(qū)均價未12418元/平方米，位于江蘇省各房價過萬區(qū)縣中較末尾位置。相比于常州市房價最高區(qū)域天寧區(qū)，則也有近萬元/平方米的價差。

       05

??普漲也有分化

??濱湖新城本地改善占8成

??華科園投資過半數(shù)

??在市場普漲下由于不同板塊間因待售量、預售價、產(chǎn)品定位上存在差異，逐漸出現(xiàn)了分化現(xiàn)象，包括產(chǎn)品分化、客群分化、房企分化等。

??產(chǎn)品分化上，濱湖新城板塊土地價格相對較高，且在售項目較少，當前僅少量樓盤在售。因此板塊內(nèi)以改善產(chǎn)品為主，主力戶型偏大，140平方米以上大戶型更受購房者歡迎。華科園板塊品牌房企項目扎堆，當前同時在售樓盤超過200萬平方米，總貨量過萬套。因此板塊內(nèi)以剛需產(chǎn)品為主， 100平方米左右是主力戶型。

??客群分化上，相應的兩個板塊在購房客群上存在差異。濱湖新城板塊以二改再改的改善性購房者為主，購房者主要來自于金壇本地，首付比例普遍5成以上，乾亨和江東項目全款優(yōu)先購房也有較大客戶基數(shù)。華科園板塊則以手持購房補貼的金壇本地剛需客和常州市區(qū)投資客為主。受剛需客購房補貼額度和投資客資金制約，板塊內(nèi)購房者普遍選擇3成首付。

房企分化上，由于存在產(chǎn)品和客群的差異，兩個板塊內(nèi)房企在銷售表現(xiàn)上有不同境遇。濱湖新城客戶多來自金壇本地，因此樓盤以自訪為主，地王連續(xù)出讓下第二季度銷售流速明顯提速。華科園板塊客戶半數(shù)來自常州市區(qū)，因此樓盤普遍需要分銷拓客，如萬科、萬達等分銷帶客占成交比重40%以上，且第二季度銷售流速較第一季度已有一定下降。

??展望：區(qū)域內(nèi)生需求不足短板

??謹防后續(xù)調(diào)控收緊市場利空

??不可否認的是，本輪金壇房地產(chǎn)市場的快速升溫是近年區(qū)域配套逐漸成熟、規(guī)劃利好逐漸兌現(xiàn)的成果，包括高鐵新站、常州地鐵七號線和引入河海大學新校區(qū)等；也是以華科園為主的經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)投產(chǎn)人口流入后需求的厚底勃發(fā)。

??但不可對熱市表象過于樂觀，貨量龐大的華科園板塊受訪項目普遍反應，雖二季度供貨量加大但到訪量、銷售量已不如一季度。板塊內(nèi)萬科、新城等一眾房企也普遍采取高頻詞加推的快銷盤營銷策略。且濱湖新城板塊受訪項目則反應改善客戶頻繁出現(xiàn)撞客現(xiàn)象。

??據(jù)此判斷，金壇本地客戶基數(shù)依舊不足，內(nèi)生需求尚不能完全支撐市場貨量去化。此外，當前熱市根本動因在于調(diào)控寬松的政策紅利，因此需謹防后續(xù)調(diào)控收緊后引發(fā)的市場利空，包括投資性需求撤離、剛需購買力見頂?shù)取?/p>

??對后市的判斷上，短期市內(nèi)投資和區(qū)內(nèi)剛改仍可支撐市場，但中長期調(diào)控收緊后本地內(nèi)生需求不足的短板將暴露，屆時剛需板塊將有量價橫盤風險。 

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