[克而瑞]近來(lái)樓市熱度驟降城市,誰(shuí)是“假衰”、誰(shuí)在“真跌”？

??步入2021年下半年以來(lái)，樓市熱度明顯轉(zhuǎn)淡，成交逐月下行，似乎拐點(diǎn)已至，各城市跌多漲少，分化行情加劇，市場(chǎng)是真的轉(zhuǎn)冷了嗎？背后動(dòng)因幾何？是短期政策“高壓”所致還是市場(chǎng)周期輪動(dòng)使然，亦或是本身需求受限？而市場(chǎng)下行城市又存在哪些差異化特征呢？

??6月以來(lái)成交逐月下行，8月百城同環(huán)比齊跌城市已擴(kuò)容至52個(gè)

??縱觀2021年以來(lái)成交走勢(shì)，年后市場(chǎng)呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的變化，根據(jù)我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)顯示，今年“小陽(yáng)春”行情較為火爆，3-5月月均成交在5200萬(wàn)平方米左右，較之去年全年月均水平高出1000萬(wàn)平方米，不過(guò)自6月以來(lái)市場(chǎng)逐步回落，7-8月更是同比由增轉(zhuǎn)跌，樓市回歸淡季。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月典型城市商品住宅成交熱度有所回落，70個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)3982萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，下降19%，較2019年同期降幅也有9%。此外，在我們的監(jiān)測(cè)范圍中下半年以來(lái)成交同、環(huán)比齊降的城市個(gè)數(shù)顯著增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)6月70城中同、環(huán)比齊降的城市數(shù)量為43個(gè)，至8月已增長(zhǎng)至52個(gè)。

??我們篩選了上半年市場(chǎng)高熱（累計(jì)同比上漲30%以上），下半年回落程度略有不同的9個(gè)典型城市，上海、廣州、合肥、寧波、無(wú)錫、徐州、長(zhǎng)沙、武漢、青島，其中徐州回落最為顯著，7-8月相較去年同期降幅達(dá)50%以上，武漢、寧波、廣州次之，降幅也在20%以上，長(zhǎng)沙、合肥、上海、無(wú)錫、青島則在15%以內(nèi)。

??不同城市的回落動(dòng)因略有不同，大體可以分為以下三類(lèi)：

??1、廣州、武漢、無(wú)錫、徐州信貸收緊疊加調(diào)控升級(jí)，造成熱度“真降”

??首先，廣州、武漢、無(wú)錫、徐州主要是因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵導(dǎo)致的購(gòu)房需求出現(xiàn)階段性疲軟，一方面，與全國(guó)整體信貸政策收緊密切相關(guān)，自年初央行推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，各地銀行紛紛收攏資金，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)了房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)、貸款利率上調(diào)等現(xiàn)象，廣州、武漢、無(wú)錫、徐州也不例外，不僅房貸利率上調(diào)，無(wú)形間增加了購(gòu)房者的潛在成本，而且銀行房貸放款周期基本都在3-6個(gè)月，武漢、廣州甚至出現(xiàn)了二手房停貸情況，嚴(yán)重抑制了居民賣(mài)房再買(mǎi)的置換需求，從而導(dǎo)致整體樓市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

??另一方面，針對(duì)上半年樓市火爆的部分熱點(diǎn)城市，地方政府也出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，諸如徐州、廣州等前期上漲過(guò)快的10余個(gè)城市紛紛收到了住建部約談，因而政策持續(xù)加碼，一定程度上也抑制了購(gòu)房需求釋放，造成短期內(nèi)市場(chǎng)下行回落。

??以徐州為例，自去年起徐州樓市可謂大火了一把，供求同步放量下年末成交創(chuàng)造了新高，2021年初市場(chǎng)顯著回落但仍處于成交高位，4月徐州土拍發(fā)布新政，通過(guò)“土拍熔斷+區(qū)域價(jià)格管控+成品房控制在40%”的層層加碼抑制樓市熱度，自政策出臺(tái)以來(lái)新房成交大幅回落；8月徐州被中央約談，隨即9月初便出臺(tái)了8條新政，涉及公證搖號(hào)、房地價(jià)雙限、設(shè)定區(qū)域最高備案價(jià)等多個(gè)方面，再給徐州樓市“澆下一盆冷水”，雖在供應(yīng)端沒(méi)有明顯回調(diào)，但7月以來(lái)商品住宅成交面積已不足40萬(wàn)平方米，7-8月整體成交規(guī)模較之去年同期銳減51%。在持續(xù)不斷的調(diào)控及信貸收緊的大背景下，徐州下半年市場(chǎng)或?qū)⒃诘臀挥行》然厣w成交規(guī)模仍將在低位運(yùn)行，樓市短期內(nèi)再難重現(xiàn)去年的高光表現(xiàn)。

??再如武漢，隨著新冠疫情“陰霾”已過(guò)，2021年上半年樓市大熱，因基數(shù)較低，同比上漲近150%，而進(jìn)入下半年市場(chǎng)熱度驟降，7-8月整體成交量同比去年減少31%，事實(shí)上，自5月旺季過(guò)后武漢已進(jìn)入回調(diào)，究其原因，與信貸升級(jí)和調(diào)控加碼密不可分。

??信貸方面，目前武漢二手房?jī)H部分銀行可以受理貸款，但是貸款周期很長(zhǎng)，部分銀行已經(jīng)停止向二手房放款，導(dǎo)致“新老交替”難度升級(jí)，部分置換需求難以釋放，此外，下半年武漢政府也加碼了調(diào)控，7月末出臺(tái)了房票制度，限時(shí)60天憑票買(mǎi)房且同一時(shí)間僅能登記一個(gè)樓盤(pán)，進(jìn)一步削減了市場(chǎng)需求。政策落地后武漢市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，8月成交同、環(huán)比齊跌且降幅增至30-40%。目前來(lái)看，新政效應(yīng)仍在持續(xù)釋放，若未來(lái)沒(méi)有明確政策放寬的利好調(diào)控，武漢下半年成交量或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

??2、青島等內(nèi)生城市需求固定，需求集中釋放完畢后無(wú)以為繼真回落

??青島屬于典型的內(nèi)生型城市，需求相對(duì)固定：在售多數(shù)改善、剛需類(lèi)樓盤(pán)以地緣性客戶為主，占比可達(dá)6-8成，從七普數(shù)據(jù)來(lái)看，青島人口增量也相對(duì)有限，2020年常住人口總量為1007.2萬(wàn)人，較2010年增加135.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)幅度15.6%，年平均增速為1.5%，在31個(gè)900萬(wàn)以上人口城市中，整體增速排名17位，相較同量級(jí)城市，青島近十年平均增速較慢。

??縱觀青島歷年來(lái)成交變化，自2018年以來(lái)年均成交規(guī)模都在1500萬(wàn)平方米左右，2020年疫后止跌轉(zhuǎn)增，2021年上半年熱度不減，主要源于短期政策刺激，2020年城陽(yáng)出臺(tái)了共有產(chǎn)權(quán)房政策，人才分檔，最高政府可補(bǔ)貼30%放款，觸發(fā)一波剛需、投資需求的集中釋放。目前來(lái)看，市場(chǎng)已有轉(zhuǎn)冷跡象，主要是因共有產(chǎn)權(quán)房政策對(duì)地方財(cái)政造成巨大壓力，政府財(cái)政吃緊，需開(kāi)發(fā)商墊資，沖擊了房企應(yīng)對(duì)集中供地收攏資金的財(cái)政戰(zhàn)略，各房企推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房政策積極性逐漸消弱。加之青島本身就屬“賺GDP但不賺錢(qián)”的城市，以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，收入低、消費(fèi)高、剛需買(mǎi)房經(jīng)歷了前一輪集中釋放，已然到達(dá)階段性瓶頸，三季度規(guī)?；卣{(diào)已是大概率事件。

??3、上海、合肥、長(zhǎng)沙、寧波并未降溫，供應(yīng)空窗期導(dǎo)致短期成交數(shù)據(jù)“假衰”

??此外，還有諸如上海、合肥、長(zhǎng)沙、寧波，市場(chǎng)并未真正降溫，更多源于7-8月供貨空窗期造成的短期市場(chǎng)回落，一方面“雙集中”土拍新政使得房企從拿地到供應(yīng)的時(shí)間日益趨同，非常容易導(dǎo)致供應(yīng)短期或集中放量的情況；另一方面，部分熱點(diǎn)城市政策調(diào)控收緊，也會(huì)在調(diào)控前期延緩預(yù)售證審批節(jié)奏，甚至出臺(tái)集中供應(yīng)的政策。

??分城市來(lái)看，上海主要是因3月出臺(tái)新房集中供應(yīng)政策導(dǎo)致市場(chǎng)供需短期失衡，疊加樓市傳統(tǒng)淡季和疫情防控升級(jí)，8月份四批次集中供應(yīng)項(xiàng)目延遲，市場(chǎng)進(jìn)入短暫的供應(yīng)“空窗期”，8月僅供應(yīng)27萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅均在75%以上，降至年內(nèi)低位。不過(guò)作為長(zhǎng)三角龍頭城市，上海新房成交表現(xiàn)較為堅(jiān)挺，7-8月整體同比去年僅回落3%，市場(chǎng)回調(diào)但降幅可控。

??長(zhǎng)沙自步入2021年下半年以來(lái)，市場(chǎng)基本延續(xù)了供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，7、8月供應(yīng)顯著回調(diào)也帶動(dòng)了成交回落，據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市自5月以來(lái)供應(yīng)持續(xù)放緩，7-8月商品住宅供應(yīng)面積僅80萬(wàn)平方米左右，較之年內(nèi)高點(diǎn)減少了130萬(wàn)平方米，體量?jī)H去年同期一半，供應(yīng)收窄導(dǎo)致了成交隨之下滑。

??但市場(chǎng)成交熱度并未回落，長(zhǎng)沙新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)去化表現(xiàn)仍“在線”，8月開(kāi)盤(pán)去化率基本保持在71%高位徘徊，此外，部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即罄，如旭輝·雨花郡月末加推120套認(rèn)購(gòu)率100%，夢(mèng)想麓隱桐溪加推57套240平以上的改善大平層也是開(kāi)盤(pán)即空，城市購(gòu)買(mǎi)力較為充足，后市有望成交回升。

??綜上，我們認(rèn)為未來(lái)城市間分化仍將延續(xù)，根據(jù)各城市特征之后的成交走勢(shì)也有所不同：

??對(duì)于短期內(nèi)供應(yīng)受限的城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的成交回落主因還是常規(guī)淡季下短期的回調(diào)，此類(lèi)城市多數(shù)為上海、長(zhǎng)沙等一二線核心城市，城市基本面良好，基于年內(nèi)尚有1-2次集中供地未開(kāi)放，待供應(yīng)放量后成交規(guī)?；?qū)⒂兴厣?/p>

??而受信貸政策及樓市調(diào)控影響較深的各城市未來(lái)預(yù)期不明朗，雖有傳聞下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向，不過(guò)從我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，多地銀行尚未有明確動(dòng)向，目前樓市信貸端依舊從嚴(yán)；后期成交釋放空間相對(duì)有限。

??針對(duì)內(nèi)生型城市而言，需求段較為固定，在未來(lái)沒(méi)有重大樓市利好及城市規(guī)劃的前提下，基于前期大漲的情況已提前透支未來(lái)需求預(yù)期，下半年成交表現(xiàn)回調(diào)將是大概率事件。