[克而瑞]投資持續(xù)分化，下半年房企拿地策略有何不同？

??近期，上市房企陸續(xù)召開了半年業(yè)績發(fā)布會，從中期業(yè)績會的表態(tài)來看，不同房企在面臨政策收緊、市場下行時投資態(tài)度進一步出現(xiàn)分化。金輝、美的置業(yè)等認為下半年是拿地的好時機，而榮盛、新力等房企則表示下半年維持審慎投資的態(tài)勢。

??上市房企平均拿地銷售比0.34，投資分化之下中小房企拿地“難”

??根據(jù)CRIC發(fā)布的《2021年1-6月中國房地產企業(yè)新增貨值排行榜》，上半年百強房企平均拿地銷售比為0.3，上市房企上半年拿地銷售比達到0.34，高出行業(yè)平均水平，但仍低于監(jiān)管要求的0.4。在雙集中供地的帶動下，企業(yè)投資積極性維持在相對理性的區(qū)間。

??雖然整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但不同房企之間的拿地態(tài)度差異顯著：

??結合拿地銷售比與投資金額來看，拿地銷售比高、投資積極性較強的房企以規(guī)模房企為主，如金地、金茂、新城上半年的拿地銷售比高達0.5以上，投資金額也高于600億元；

??反之，上市房企中，部分中小房企上半年投資幾乎停滯，拿地銷售比低且投資金額較小。拿地銷售比低于0.2的房企中，除世茂的新增土儲金額超過200億元，其他房企如三盛、合景等上半年投資金額均不超過50億元，持續(xù)沒有土儲入賬，未來可能面臨業(yè)務收縮的風險；

??另，諸如碧桂園、萬科、保利等投資杠桿與規(guī)模相對平衡。投資額較高、但拿地銷售比保持在行業(yè)平均水平，三者上半年拿地金額均超過800億元（碧桂園為權益數(shù)據(jù)），但拿地銷售比分別為0.32、0.34和0.29。

??整體而言，在雙集中供地的驅使下，土地資源愈發(fā)向規(guī)模房企、向國企央企集中。尤其是拿地銷售比不得超過0.4紅線下，未來銷售不佳的中小房企或更難以“突圍”。

??長三角競爭仍最激烈，中西部取代珠三角成為第二選擇

??從上半年上市房企新增土儲的分布來看，長三角區(qū)域仍看高一線且競爭激烈。

??不僅本土區(qū)域深耕型房企如新城、旭輝、中梁等保持高比例拿地，且金茂、美的、龍光等外來房企也進一步加強在長三角的投資力度。

??此外，部分房企也在“城市群”發(fā)展大背景下，逐步優(yōu)化和調整自身的土地結構。整體來看，中西部取代珠三角，成為房企重倉的第二大區(qū)域。

??典型如保利發(fā)展，其總土儲重倉珠三角的房企，上半年新增土儲建面有40%位于中西部，但僅有25%位于珠三角。一方面中西部的大量省會城市仍有一定的購買力，且城市未來發(fā)展?jié)摿Σ坏?；另一方面中西部城市的土地相較珠三角而言價格較低，房企投資壓力更小，且供地量充足，房企選擇更廣。

??值得一提的是，部分房企上半年新增土儲的結構較以往有較大的改變，如中南在上半年避開了“兩集中供地”的熱點城市，拿地以三四線和中西部為主，與以往重倉長三角的思路有所不同，可見在審慎的投資態(tài)度下，中南選擇了輪動下沉的投資策略。

??另外旭輝上半年則增大了環(huán)渤海區(qū)域的投資力度，拿地占比達到27%，較2020年提升15個百分點，一邊鞏固大本營一邊繼續(xù)推進全國化布局，在保持穩(wěn)定增長的同時分散市場風險。

??整體地房比近0.4，部分房企需警惕未來利潤率下降

??在目前的行業(yè)環(huán)境下，房企盈利難度日益提升成為不爭的事實，從上半年上市房企的銷售均價與平均拿地成本來看，整體仍能保持拿地成本占售價的40%以下，盡管仍保持一定安全性之下，但利潤空間持續(xù)被壓縮。

??從售價和土地成本來看，區(qū)域深耕型的房企優(yōu)勢尤為明顯，新力、中南、建業(yè)作為典型的區(qū)域深耕型房企，上半年新增土儲的平均成本僅占銷售均價的30%以下，其中建業(yè)由于深耕河南，且深度布局部分省內三四線城市，平均新增土地成本僅有1488元/平方米，占售價的19%。

??另一類控成本表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)則主要是通過舊改等拿地方式降低成本，如合景泰富以舊改作為主要項目，雖然上半年拿地總量不多，但平均土地成本僅有2549元/平方米，與近2萬元的銷售單價相比，中間有較大的利潤空間。

??但也有部分房企新增土地成本高達售價的50%以上，弘陽、大發(fā)、融信等，未來需要警惕利潤率的走低。

??七成房企表態(tài)下半年謹慎投資，“以銷定投”、“多渠道投資”和“嚴控利潤率”是三大關鍵詞

??在公布上半年投資情況的同時，企業(yè)也公開了下半年的市場預期及投資策略。整體來看公開業(yè)績發(fā)布會的40余家房企中，近3成左右呈現(xiàn)較為積極的投資態(tài)度。主要是由于第二輪集中供地的大范圍延期、規(guī)則調整給企業(yè)帶來了一定的正面情緒。部分企業(yè)認為這樣的調整將帶來一定的投資窗口期，且溢價率受到控制，拿地安全性得以提高。如金輝、碧桂園、大悅城等均表示將密切關注下半年土地市場的機會，認為下半年窗口期比上半年好一些。而金輝、碧桂園上半年拿地銷售比不足0.3，為下半年預留了較多的投資額度，因此更有積極參拍的底氣。

??但多數(shù)房企仍表示下半年將保持謹慎的投資態(tài)度，主要在于控制投資金額與銷售金額的比例，以銷定投，下半年的投資將與銷售牢牢掛鉤。例如中梁這樣上半年已經積極拿地的房企，由于上半年拿地銷售比已經高于0.4，將在下半年收緊投資，以保證全年拿地銷售比低于0.4；榮盛也提出將土地款支付額控制在回款額的40%以內，放棄規(guī)模，審慎投資。

??從投資策略來看，下半年房企的投資策略主要圍繞“以銷定投”、“多渠道拿地”和“嚴控利潤率”三大關鍵詞。

??首先，在投資金額不得超過銷售額40%的監(jiān)管紅線下，房企不得不“以銷定投”，如榮盛、金科、越秀等提到的嚴控投資金額占比低于40%，堅決不觸碰紅線；

??其次，多渠道拿地成為部分區(qū)域深耕型房企的主要策略，例如弘陽、時代中國、奧園、佳兆業(yè)等區(qū)域深耕型房企。一方面將堅持謹慎的投資態(tài)度，例如奧園提出全年拿地銷售比將控制在0.2以下，另一方面將資金重點投向勾地或收并購項目，例如弘陽、時代中國、三盛均表示更傾向于通過勾地、收并購、城市更新等渠道獲取新項目。

??最后，在當前市場環(huán)境下，房企盈利難度越來越大，部分房企希望通過從投資端嚴控利潤率的方式，保證企業(yè)的盈利空間。如融信就要求拿地毛利率控制在15-20%、IRR達到30%左右，萬科、旭輝提出的嚴控投資質量也體現(xiàn)了相同的策略。

??整體來看，上半年上市房企的平均拿地銷售比高于行業(yè)平均水平，但內部也存在明顯差異：部分房企在第一輪集中供地的熱度帶動下，積極補貨，尤其以規(guī)模房企拿地積極性高、拿地規(guī)模更大；反之一些中小規(guī)模房企不但投資規(guī)模小，且拿地銷售比也更低，行業(yè)整體投資態(tài)度兩極分化明顯。

??從投資偏好和投資安全性來看，主要體現(xiàn)了2大特征：投資偏好上，中西部已經取代珠三角，成為第二受關注的區(qū)域；投資安全性上，上市房企拿地成本占銷售成本40%左右，部分房企拿地成本甚至占比達到50%或60%，未來有利潤滑坡的風險。

??對于下半年的投資預期，仍然以謹慎為主，在拿地金額不得超過銷售額40%的紅線范圍下，房企首要工作仍是促進銷售、回款，既為自身爭取到了更大的拿地空間，也提升了財務穩(wěn)健性。對于現(xiàn)階段房企投資來說，“安全”、“穩(wěn)健”成為最重要關鍵詞。