[克而瑞]三條紅線推進(jìn)下，現(xiàn)金流管理迎來(lái)“大考”

??行業(yè)整體正逐步減少對(duì)融資的依賴，同時(shí)加強(qiáng)回款，將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理流程進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化。

??◎  作者 / 房玲 易天宇

??自2020年8月三條紅線提出至今，已過(guò)去了快一年的時(shí)間，期間現(xiàn)金流管理的重要性日益凸顯。在2021年中報(bào)披露季后，我們篩選了60家典型樣本房企，分析他們歷年的經(jīng)營(yíng)性、投資性及融資性現(xiàn)金流凈額變化，哪些房企在現(xiàn)金流方面表現(xiàn)突出？哪些房企依舊依靠融資驅(qū)動(dòng)？

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??償債力度加大
2021上半年融資性現(xiàn)金流首次為凈流出

??從歷年60家房企的現(xiàn)金流情況來(lái)看，2017年為主要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2017年融資性現(xiàn)金流凈額達(dá)到峰值8053億元，同比增長(zhǎng)128%；同時(shí)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為緊平衡，為凈流入35億元；在行業(yè)收并購(gòu)現(xiàn)象加劇下，投資性現(xiàn)金流凈額為歷年最高，為凈流出5070億元，整體房地產(chǎn)行業(yè)依靠融資來(lái)驅(qū)動(dòng)投資，對(duì)融資依賴度較高。 

??2017年后，隨著融資環(huán)境不斷收緊，融資性現(xiàn)金流凈額規(guī)模被動(dòng)下滑，2018年、2019年及2020年分別下降了36%、54%及49%。2021上半年融資性現(xiàn)金流凈額首次為負(fù)，凈流出達(dá)657億元，三條紅線政策出臺(tái)后，上半年房企進(jìn)一步加大了債務(wù)償還力度。 

??在此背景下，越來(lái)越多的房企開始重視回款、控制投資。2020年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為凈流入3151億元，為歷年最高，首次超過(guò)了融資性現(xiàn)金流凈額；2021年上半年，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為凈流入1090億元，而上年同期為凈流出503億元，預(yù)計(jì)全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流或?qū)⑦M(jìn)一步增加。

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??過(guò)半企業(yè)加強(qiáng)銷售回款
 3家房企歷年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)

??從2021年上半年60家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)都加大了銷售回款的力度，有35家房企（占比約58%）的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額同比發(fā)生了增長(zhǎng)且為凈流入狀態(tài)，其中同比增長(zhǎng)最多的為碧桂園、綠地、首開三家企業(yè)，分別同比增加了265、245、176億元。有20家房企（占比約34%）的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為凈流出狀態(tài)，其中保利發(fā)展為凈流出248億元，為經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出最多的房企。有30%房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流表現(xiàn)不及去年同期，如萬(wàn)科、禹洲、建業(yè)等等。

??從歷年來(lái)看，自2018年起的三年半中，60家房企中有3家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流歷年均為凈流出狀態(tài)，有17家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流歷年均為凈流入狀態(tài)。此外從經(jīng)營(yíng)性的現(xiàn)金流總和來(lái)看，有20家房企的現(xiàn)金流歷年總和為凈流出狀態(tài)。

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??積極還債型房企擴(kuò)容至35%
融資驅(qū)動(dòng)型仍占40%

??將經(jīng)營(yíng)性與投資性現(xiàn)金流凈額的總和作為房企日常經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流情況，并將其與融資性現(xiàn)金流凈額進(jìn)行比較，可以將房企分為四類。

??第一類房企經(jīng)營(yíng)+投資性現(xiàn)金流凈額大于0，且融資性現(xiàn)金流凈額大于0，這類房企持有相比以往更多現(xiàn)金，歸類為財(cái)務(wù)改善型。2021年上半年以華發(fā)股份為典型案例，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)與投資性現(xiàn)金流凈額總和為凈流入34億元，同時(shí)融資性現(xiàn)金流凈額為凈流入125億元，2021年上半年持有現(xiàn)金達(dá)592億元，較年初增長(zhǎng)36%。

??第二類房企經(jīng)營(yíng)+投資性現(xiàn)金流凈額大于0，但融資性現(xiàn)金流凈額小于0，這類房企為積極還債型。2021上半年有35%的房企為積極還債型，其中典型如綠地控股，2021上半年融資性現(xiàn)金流凈額為凈流出370億元，主要由于期內(nèi)償還債務(wù)支付現(xiàn)金高達(dá)815億元，同比增長(zhǎng)37%。預(yù)計(jì)在三條紅線等新規(guī)下，積極還債型房企的數(shù)量占比在未來(lái)仍有望繼續(xù)擴(kuò)容。

??第三類房企經(jīng)營(yíng)+投資性現(xiàn)金流凈額小于0，但融資性現(xiàn)金流凈額大于0，仍為融資驅(qū)動(dòng)型。2021年上半年，仍有40%的房企為融資驅(qū)動(dòng)型，占較大比重。未來(lái)這類房企更應(yīng)注意不要超融、過(guò)融，或在維持現(xiàn)有債務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上，加快銷售回款，注意現(xiàn)金流的健康。

??此外第四類房企，經(jīng)營(yíng)+投資性現(xiàn)金流凈額，及融資性現(xiàn)金流凈額均小于0，在當(dāng)前環(huán)境下為風(fēng)險(xiǎn)警惕型，2021年上半年該類型房企占比達(dá)18%，這類企業(yè)未來(lái)應(yīng)注意自身投拓力度及財(cái)務(wù)健康。

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??部分房企經(jīng)營(yíng)思維仍未轉(zhuǎn)變
下半年要關(guān)注銷售回款

??具體來(lái)看，融資驅(qū)動(dòng)型房企，其中29%的房企過(guò)去四年歷年經(jīng)營(yíng)及投資性現(xiàn)金流凈額總和均為凈流出，這表示仍有部分房企的經(jīng)營(yíng)策略未有發(fā)生明顯變化，依然采用融資推動(dòng)規(guī)模的方式進(jìn)行拓張。如時(shí)代中國(guó)，2017至2020年的經(jīng)營(yíng)及投資性現(xiàn)金流凈額總和分別為凈流出151、76、135及64億元。這主要由于時(shí)代中國(guó)有一定比例的舊改業(yè)務(wù)，需要一定資金沉淀，類似的企業(yè)還包括有合景泰富。

??此外還需要警惕的是，2021年上半年的融資驅(qū)動(dòng)型房企中，有58%的企業(yè)其融資性現(xiàn)金流無(wú)法完全覆蓋經(jīng)營(yíng)及投資性現(xiàn)金流支出。下半年，這類企業(yè)應(yīng)更加重視銷售回款，做好現(xiàn)金流管理，以減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。

??整體來(lái)看，三條紅線下，房企有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)受限甚至出現(xiàn)減少，行業(yè)融資依賴度將逐步降低，未來(lái)房企將更加重視周轉(zhuǎn)效率，提高對(duì)銷售回款的重視程度，將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理流程進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化。同時(shí)，對(duì)于地塊的選擇，要對(duì)現(xiàn)金流回正周期和相關(guān)利潤(rùn)率提出更嚴(yán)格的要求。