[中房研協]9月市場繼續(xù)回調 核心指標短期難以走出負增長區(qū)間

??商品房銷售面積和銷售金額累計漲幅繼續(xù)回調，單月同比連續(xù)三個月負增長

??1—9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1—9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1—9月份增長20.9%，兩年平均增長10.0%。

??1-9月商品房銷售面積和銷售金額同比漲幅持續(xù)回調，較1-8月分別減少4.6個和6.2個百分點。在嚴格的政策指導下，市場信心不足，整體市場降溫趨勢不改。

??9月房地產政策仍然以“維穩(wěn)”為主，本月底央行召開的房地產金融座談會指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。金融政策對企業(yè)資金面造成的壓力，有望逐步得到緩解。隨著市場的不斷降溫，行業(yè)主要訴求為在堅持“房住不炒”的前提下調控政策能夠適當放松。

??9月商品房銷售面積較上月有所回升，但明顯低于往年同期水平。9月銷售面積16139萬平方米，同比下降13.2%，較2019年9月下降6.9%。9月為傳統(tǒng)銷售旺季，今年由于多方因素造成市場相對冷清。近期部分房企違約爆雷事件引發(fā)行業(yè)系統(tǒng)風險擔憂，將導致未來市場預期繼續(xù)下行。金融信貸政策能否有所放松是行業(yè)企穩(wěn)與否的關鍵。

??分類物業(yè)銷售看,住宅同比漲幅最高，商業(yè)營業(yè)用房趨于與去年同期持平。各物業(yè)類型兩項指標同比漲幅均持續(xù)收窄，銷售金額的回調幅度更大，住宅回落幅度最明顯。

??從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比漲幅處于相對較高區(qū)間，東北地區(qū)則出現量價齊跌。各地區(qū)兩項指標同比增速均處于回調區(qū)間，銷售面積回調幅度趨近，東部和中部地區(qū)銷售金額回調幅度空間更大也更明顯。

??房地產開發(fā)投資同比增速繼續(xù)回落，單月低于去年同期

??1—9月份，全國房地產開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%；比2019年1—9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長10.9%。

??1-9月全國房地產開發(fā)投資同比增幅回落至個位數，較1-8月減少2.1個百分點。值得關注的是，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資開始轉向，同比呈現負增長，商業(yè)項目的投資環(huán)境需要得到進一步改善。在住宅投資上也存在壓力，企業(yè)拿地動力和項目開工進度都明顯受到信貸融資環(huán)境影響。

??月度數據方面，9月新增房地產開發(fā)投資額14508億元，環(huán)比增加10.2%，同比減少3.5%?？v向看，年內開發(fā)投資單月同比持續(xù)回落，9月首次進入負增長區(qū)間。三道紅線政策要求下，踩線企業(yè)不得不收縮債務規(guī)模，提前歸還融資貸款，導致現金流極其緊張。金融機構收緊對房地產企業(yè)放款，直接導致了企業(yè)在土地購置和項目施工、開工上的投資力度明顯降低。

??從物業(yè)類別投資上看，僅住宅投資同比增長，與上月相比漲幅收窄2.1個百分點；辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房均進入負增長區(qū)間。

??從地區(qū)來看，中部地區(qū)領漲全國，同比上漲14.3%，與上月相比漲幅回調幅度也是最大，收窄2.8個百分點，其次西部地區(qū)收窄2.5個百分點。投資規(guī)模上，東部地區(qū)以59381億元高于其他三區(qū)域的總和。

??房屋新開工面積同比跌幅持續(xù)擴大

??1—9月份，房屋新開工面積152944萬平方米，下降4.5%。其中，住宅新開工面積113374萬平方米，下降3.3%；辦公樓新開工面積3847萬平方米，下降20.3%；商業(yè)營業(yè)用房新開工10778萬平方米，下降17.5%。

??1-9月，商品房新開工面積跌幅持續(xù)擴大，較1-8月擴大1.3個百分點，其中住宅和商業(yè)營業(yè)用房跌幅擴大，辦公樓跌幅略有收窄。9月房屋新開工面積17442萬平方米，較上月增長5.4%，較去年同期少13.5%，較2019年9月減少15.2%。

??新開工面積持續(xù)下滑，一方面是商品房銷售和投資進入區(qū)間，企業(yè)新開工意愿不強；另一方面在金融政策限制下，房地產開發(fā)貸款增速出現較大幅度下滑，新開工項目得不到合理的貸款支持，導致部分企業(yè)項目暫緩開工或停工停建。隨著市場和信貸政策的調整，項目未來將獲得較好的金融支持，促進新開工規(guī)模逐步恢復。

??房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落

??1—9月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長11.1%；比2019年1—9月份增長16.0%，兩年平均增長7.7%。其中，國內貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長6.1%；定金及預收款56689億元，增長25.6%；個人按揭貸款24124億元，增長10.7%。

??1-9月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速較上月回落3.7個百分點。從企業(yè)到位資金結構來看，定金及預收款和個人按揭貸款是企業(yè)主要的資金來源，占全部資金的53.3%；自籌資金占31.2%，占比較上月提高了0.9個百分點。從資金增幅看，定金及預售款漲幅最大，但漲幅回調幅度也最明顯，較上月收窄5.7個百分點，商品房銷售市場的不景氣產生直接影響。9月銀行對企業(yè)放貸仍未放松，國內貸款降幅持續(xù)擴大，較1-8月擴大2.3個百分點。四季度房地產信貸政策可能迎來“糾偏”，房貸投放“平穩(wěn)有序”，額度也將更加充足，企業(yè)資金周轉壓力將得到一定程度緩解。

??土地購置面積持續(xù)負增長，土地成交均價漲幅擴大

??1—9月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%；土地成交價款9347億元，增長0.3%；土地成交均價6808元/平方米，上漲9.7%。

??1-9月土地購置面積保持負增長，跌幅收窄1.7個百分點，土地成交價款重回上漲區(qū)間；土地價格逐月上漲，同比漲幅擴大。9月重點城市第二批集中供地，優(yōu)質地塊集中成交也一定程度拉高了土地成交均價，但在土拍規(guī)則限制下，整體溢價率處于低位。土地市場低熱之下，現金流穩(wěn)健的房企，可以把握住較低成本增加優(yōu)質土儲的機會。

??商品房待售面積持續(xù)減少

??9月末，商品房待售面積50285萬平方米，比8月末減少296萬平方米。其中，住宅待售面積減少185萬平方米，辦公樓待售面積減少39萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少61萬平方米。

??9月末商品房待售面積較上月末繼續(xù)小幅減少，同比增加1.4%。其中住宅待待售面積與去年同期持平，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別同比減少2.8%和1.7%。