[植信投資]“十四五”房地產(chǎn)市場如何有效配置資源（上）

??連平 植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長

??馬泓 植信投資研究院資深研究員

??李曉晴 植信投資研究院研究員

??主要觀點(diǎn)

??1.流動人口已經(jīng)并將繼續(xù)成為城市人口增長主要動力。

??我國人口增速減緩，預(yù)計(jì)在2025年左右進(jìn)入人口負(fù)增長時代，流動人口將成為城市人口增長的主要推手，2010-2020年期間，流動人口對城鎮(zhèn)人口增加的貢獻(xiàn)率高達(dá)61.44%。未來人口流動呈現(xiàn)四個重要趨勢：一是人口持續(xù)向東部集聚，廣東、浙江、江蘇成為最有吸引力的省份；二是一線城市常住人口增速放緩，都市圈人口增速提升；三是中西部地區(qū)省會城市虹吸效應(yīng)較為明顯；四是公共服務(wù)水平將成為人口流動的重要決定因素，公共服務(wù)水平越高的地區(qū)對人口的吸引力越強(qiáng)。

??2. 人地錯配扭曲熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)供求關(guān)系。

??土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場供給的關(guān)鍵因素之一。從城市建設(shè)用地面積看，全國絕大多數(shù)省市土地供應(yīng)是充足的。但從住宅端來看當(dāng)前土地資源配置的情況，全國大多數(shù)省市土地供應(yīng)偏緊。人地錯配問題的長期存在，扭曲了一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，導(dǎo)致其房價持續(xù)上漲，長期處于高位。

??3. 人資錯配導(dǎo)致金融資源配置效率偏低。

??從住房金融資源配置有效性來看，住房需求旺盛，東部沿海地區(qū)貸款價值比偏低，中部、西部和東北地區(qū)偏高，住房金融資源配置的有效性有待提高；從財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的有效性來看，部分人口大規(guī)模流入城市的公共服務(wù)資源沒有充分按照常住人口進(jìn)行合理配置，可能會妨礙未來城市化進(jìn)程。

??政策建議

??一是在進(jìn)一步減少阻礙勞動力自由流動的不合理壁壘的同時，適當(dāng)控制重點(diǎn)城市人口流入的節(jié)奏；

??二是有條件地適度提高大城市人口限制；

??三是盤活存量建設(shè)用地，推動存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住房用地；

??四是鼓勵有條件的農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地流通市場；

??五是增加對保障性租賃住房的金融支持，緩解新市民青年人等群體住房困難；

??六是建立人口流動、土地供給、金融支持與房價變動掛鉤機(jī)制；

??七是提供合理穩(wěn)定的金融支持；八是嘗試土地指標(biāo)跨區(qū)交易，解決重點(diǎn)城市土地指標(biāo)不足問題。

??人口增長和流動是影響房地產(chǎn)市場需求的中長期決定性因素。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人口從農(nóng)村向城市、從小城市向中心城市、從經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)向發(fā)達(dá)地區(qū)集中是世界范圍城市化發(fā)展的普遍規(guī)律，也是中國未來人口流動和城市化發(fā)展的長期趨勢。人口聚集效應(yīng)意味著帶來新的人口紅利，人口向少數(shù)地區(qū)集中會為流入地帶來區(qū)域性的人口紅利，催生流入地的住房需求增長。土地和金融則是決定房地產(chǎn)市場供給的關(guān)鍵因素。目前，我國大多數(shù)熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)和金融資源與人口流動并不相匹配。在新型城鎮(zhèn)化背景下，為了更好地滿足流動人口住房需求、提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量、緩解人口流失地區(qū)財(cái)政支出的壓力，有必要提高土地和金融資源的配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

??一、新型城鎮(zhèn)化下人口流動擴(kuò)大住房需求

??我國人口增速減緩，即將進(jìn)入人口負(fù)增長時代?！捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示，2010-2020年我國人口平均年增長率為0.53%，比2000年~2010年減少0.04個百分點(diǎn)，比1990年~2000年下降0.54個百分點(diǎn)，這意味著雖然我國人口數(shù)仍在增長，但其增速已經(jīng)處于下行通道，并且在不久的將來，我國人口將進(jìn)入負(fù)增長時代。據(jù)預(yù)測，到2025年，我國人口將達(dá)到峰值14.2億人，之后人口總數(shù)將逐年遞減，且很難逆轉(zhuǎn)。在人口總量即將減少的情況下，房地產(chǎn)市場將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

??流動人口已經(jīng)成為城市人口增長的主要動力。

??就業(yè)機(jī)會、收入水平以及公共設(shè)施建設(shè)的差異是導(dǎo)致人們從農(nóng)村流向城市、從小城市流向大城市的主要原因。隨著人口自然轉(zhuǎn)變的完成，人口自然增長對城市人口數(shù)量的影響越來越小，而流動人口遷入將成為城市人口不斷增長的重要動力。通常，可以用一個地區(qū)流動人口增長量占常住人口增長量的比值，來測量流動人口對城市地區(qū)人口增長的貢獻(xiàn)度。數(shù)據(jù)顯示，1982年~1990年，我國流動人口對城鎮(zhèn)人口增長的貢獻(xiàn)度為15.38%，意味著在這個階段，城鎮(zhèn)人口增加主要依靠自身的人口增長；1990年~2000年，我國流動人口的貢獻(xiàn)度為38.26%；進(jìn)入21世紀(jì)后，出生人口規(guī)模大幅縮減，人口自然增長率持續(xù)下降，城鎮(zhèn)人口增加越來越依賴流動人口遷入。2000~2010年和2010~2020年期間，流動人口貢獻(xiàn)率分別為53.33%和61.44%，流動人口已越來越成為推動城鎮(zhèn)人口增長的主要推手。

??新型城鎮(zhèn)化將推動區(qū)域性住房需求提升。

??2020年，我國城鎮(zhèn)化率為63.89%（戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%），與發(fā)達(dá)國家80%的平均水平相差16.11個百分點(diǎn)，比美國82.7%的水平低將近20個百分點(diǎn)，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展空間較大。根據(jù)實(shí)證分析，在其他條件不變的情況下，城鎮(zhèn)化率每提高1個百分點(diǎn)，我國流動人口規(guī)模將增加0.07億。據(jù)預(yù)測，到2035年，中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%~80%。這意味著，未來14年內(nèi)我國將新增流動人口0.7億~1.1億，城鎮(zhèn)地區(qū)將新增人口1.5億~2.1億。據(jù)國家衛(wèi)健委2017年統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)前流入地?fù)碛凶》康牧鲃尤丝谡急葘⒔?0%，在其余7成租房群體中擁有在流入地長期居留意愿的人占比將近25%。這意味著隨著我國城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，流動人口規(guī)模增加，城市地區(qū)的住房需求也將隨之增加。

??二、未來人口流動可能呈現(xiàn)四個重要趨勢

??結(jié)合七普（2020年）、六普（2010年）和五普（2000年）數(shù)據(jù)可以看出我國人口流動的基本特點(diǎn)，并以此推斷未來人口流動可能形成四個重要的趨勢。

??一是人口持續(xù)向東部集聚，廣東、浙江、江蘇成為最有吸引力的省份。

??七普數(shù)據(jù)顯示，東部地區(qū)占總?cè)丝诒戎剌^2010年上升2.15個百分點(diǎn)，而東部整體屬于人口自然增長率較低甚至部分城市負(fù)增長的地區(qū)，而人口自然增長率較高的中部地區(qū)人口占比從2000年以來不斷下降，東北地區(qū)人口占比下降1.23個百分點(diǎn)。這說明東部地區(qū)是流動人口主要流入的地區(qū)，其人口增長主要得益于大規(guī)模的人口流入。

??過去十年，廣東、浙江、江蘇成為人口增長量最多的三個省份，分別增長了2171萬、1014萬、609萬人，增速分別為21%、16%、6%，在2000~2010年間的人口增速分別為21%、19%、8%。尤其是廣州、深圳常住人口在過去十年分別增加598萬、714萬，增速高達(dá)47.1%和68.5%，處于快速增長的區(qū)間。在過去20年間，廣東人口保持持續(xù)的高速增長，而浙江和江蘇增速雖有下降，但仍在增長之中。之所以會出現(xiàn)這種狀況，是因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份高新技術(shù)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)持續(xù)聚集，就業(yè)機(jī)會較多，收入水平較高，對各類人員的吸引力較強(qiáng)。國際上通常采用研究與試驗(yàn)發(fā)展（R&D）活動的規(guī)模和強(qiáng)度指標(biāo)反映一國的科技實(shí)力和核心競爭力。2020年全國研究與試驗(yàn)發(fā)展（R&D）經(jīng)費(fèi)為24393億元，東部和南部沿海地區(qū)繼續(xù)保持領(lǐng)先，達(dá)到15968億元，占全社會R&D經(jīng)費(fèi)比重的65.5%，中部、西部和東北地區(qū)占比分別為17.8%、13.2%和3.6%。其中，有7個地區(qū)研究與試驗(yàn)發(fā)展（R&D）經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度超過全國平均水平，分別為北京、上海、天津、廣東、江蘇、浙江和陜西。從產(chǎn)業(yè)集群角度看，近些年六大中高端產(chǎn)業(yè)包括集成電路、汽車及其零部件、顯示面板、醫(yī)藥品、自動數(shù)據(jù)處理設(shè)備及部件和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)中心分布也大體集中在沿海和長江經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域，基本覆蓋了一線城市群、長江中部地區(qū)和成渝地區(qū)。因此，東部和南部沿海省份的優(yōu)勢未來會進(jìn)一步增強(qiáng)，加上當(dāng)?shù)卣砸?guī)劃和政策加以推動，預(yù)計(jì)未來人口會進(jìn)一步向東部、南部沿海城市流動。

??二是京滬兩個特大城市常住人口增速放緩。

??2000年至2010年期間，北京、上海常住人口分別增加579萬、628萬人，而2010至2020年間，兩地僅增加228萬、185萬人，常住人口大幅減少。從增長速度來看，過去十年北京、上海人口增速僅為12%和8%，較六普階段都大幅下降30個百分點(diǎn)。由于中心城市嚴(yán)控人口規(guī)模，老城區(qū)建設(shè)接近飽和，北京疏解非首都功能和上海疏解城市非核心功能任務(wù)的持續(xù)推進(jìn)，京滬兩地對流動人口的吸納能力也將逐漸收縮。數(shù)據(jù)顯示，2021年校招崗位一線城市校招崗位占比25%，同比下降4%，可見，一線城市吸納就業(yè)能力雖然還是較強(qiáng)，但有所減弱。根據(jù)二〇三五遠(yuǎn)景規(guī)劃，屆時北京和上海的常住人口分別要限制在2300萬和2500萬人以內(nèi)，這意味著這兩個特大城市即便具備了很強(qiáng)的吸引力，但在人口門檻限制的規(guī)定下，在未來14年北京和上海的人口增長空間僅有111萬和13萬人。

??中心城市人口增速放緩將給其周邊輔助型城市帶來人口流入的機(jī)會。例如，廊坊、昆山等城市在過去十年人口凈流入規(guī)模分別為110萬和45萬，增速達(dá)到25%和27%。由于北上廣深是全國乃至全球重要的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、科技中心，其較多的工作崗位、較高的收入水平對人們?nèi)跃哂休^強(qiáng)的吸引力。在這樣的背景下，依附于中心城市的次一級城市的“疏困”作用將變得更加突出，中心城市疏解產(chǎn)業(yè)將為周邊城市甚至更多地區(qū)帶來招商引資和產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的巨大機(jī)遇，同時也為周邊城市吸引更多外來人口提供了支撐。預(yù)計(jì)未來中心城市的周邊輔助型城市的人口增速將位于較高的區(qū)間。

??三是中西部地區(qū)省會城市人口吸引力將會增強(qiáng)。

??隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，內(nèi)陸人口流動除了流動到華東、華南沿海等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)之外，還在向中西部地區(qū)省會城市流動，從而造成省會城市人口大幅增加而非省會城市人口減少的狀況。七普數(shù)據(jù)表明，過去十年成都人口增加580萬，增速為38.5%；西安人口增449萬，增速為53%；重慶、鄭州、長沙等人口增加超過300萬，增速分別為11.1%、 46.1%、42.6%；南寧、昆明、合肥人口增加規(guī)模在200萬左右，增速均超過了25%。但與一線城市群不同，內(nèi)陸重點(diǎn)城市對周邊城市的虹吸效應(yīng)較為明顯。以陜西省為例，西安市人口增加449萬，增速高達(dá)53%，而整個陜西省的人口增速僅為5.9%，同時寶雞、咸陽、渭南、商洛等西安周邊城市人口凈流出39萬、88萬、60萬、30萬人，增速為-10.6%、-17.3%、-11.3%、-12.8%。由于省會城市通常聚集了省內(nèi)金融、交通、教育、醫(yī)療等多方面的優(yōu)質(zhì)資源，同時多個省份在“十四五”規(guī)劃中紛紛提出了“強(qiáng)省會戰(zhàn)略”，預(yù)計(jì)省會城市對人口的吸引力也將變得更強(qiáng)，人口有望持續(xù)向省會城市聚集。

??四是公共服務(wù)水平將成為人口流動的重要決定因素。

??在全國絕大多數(shù)地區(qū)人口緩慢增長情況下，新型城鎮(zhèn)化推動的人口流動已經(jīng)并將繼續(xù)成為重要城市人口持續(xù)增長的主要動力，也將為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新的機(jī)遇。未來我國人口流動是否仍會延續(xù)過去十年的軌跡？研究表明，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期，收入水平是人們做出遷移決定的主要因素，人們會自發(fā)地流動到收入水平較高的地區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，流動人口受教育程度不斷提高，人們對經(jīng)濟(jì)因素以外的公共服務(wù)水平的關(guān)注度開始不斷提高，公共服務(wù)水平逐漸成為人們做出遷移決定的重要因素之一。在此，用“經(jīng)濟(jì)—人口平衡度”即城市經(jīng)濟(jì)集中度與人口集中度的比值和“服務(wù)—人口平衡度”即服務(wù)集中度與人口集中度的比值來衡量該城市對流動人口的吸引力。其中，經(jīng)濟(jì)集中度指該城市當(dāng)年GDP占全國GDP的份額；服務(wù)集中度指該城市地方公共服務(wù)支出占全國的份額；人口集中度指該城市常住人口數(shù)量占全國人口數(shù)量的比重。當(dāng)經(jīng)濟(jì)集中度大于人口集中度時，即“經(jīng)濟(jì)—人口平衡度”大于1，意味著該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入水平較高；當(dāng)服務(wù)集中度大于人口集中度時，意味著公共服務(wù)水平超過了常住人口規(guī)模，公共服務(wù)質(zhì)量較高，有利于吸引人口流入。

??統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：北京、上海、深圳在經(jīng)濟(jì)和服務(wù)兩個維度上都遙遙（更多政策，請查閱中房網(wǎng) corporatebenefitsplanning.com）領(lǐng)先于其它城市，其較高的收入水平和高質(zhì)量的公共服務(wù)對流動人口都具有強(qiáng)大的吸引力；珠海、南京、蘇州、杭州、寧波、武漢、廈門等南方城市較高的收入水平和公共服務(wù)質(zhì)量為其持續(xù)吸引人口流入奠定了基礎(chǔ)，目前這些城市已經(jīng)是主要的人口流入地；濟(jì)南、重慶、福州等城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，但服務(wù)水平較低，如果這些城市依然走“重經(jīng)濟(jì)、輕服務(wù)”的老路，其對流動人口的吸引力將會下降；哈爾濱、石家莊、長春等城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和服務(wù)質(zhì)量都偏低，由于東北和部分內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢甚至停滯，公共服務(wù)設(shè)施落后，其對人口的吸引力也不斷下降，未來這些城市將面臨人口凈流出的壓力。

??結(jié)合七普數(shù)據(jù)以及主要城市人口吸引力的預(yù)測，可以判斷出當(dāng)前以及未來一個時期我國人口流動的基本趨勢：在全國層面上，人口將繼續(xù)從中西部流入東部和南部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)；在區(qū)域?qū)用嫔?，人口將不斷向重點(diǎn)城市群和都市圈流入；在城市層面上，人口將持續(xù)向一線城市、重點(diǎn)省會城市以及依附于大城市的輔助型和節(jié)點(diǎn)型城市或縣域城鎮(zhèn)聚集。從中長期看，新的人口流動趨勢將對房地產(chǎn)市場帶來重要影響。