[植信投資]“十四五”房地產(chǎn)市場(chǎng)如何有效配置資源（下）

??連平 植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)

??馬泓 植信投資研究院資深研究員

??李曉晴 植信投資研究院研究員

??主要觀點(diǎn)

??01 流動(dòng)人口已經(jīng)并將繼續(xù)成為城市人口增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿Α?/strong>

??我國(guó)人口增速減緩，預(yù)計(jì)在2025年左右進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代，流動(dòng)人口將成為城市人口增長(zhǎng)的主要推手，2010-2020年期間，流動(dòng)人口對(duì)城鎮(zhèn)人口增加的貢獻(xiàn)率高達(dá)61.44%。未來(lái)人口流動(dòng)呈現(xiàn)四個(gè)重要趨勢(shì)：一是人口持續(xù)向東部集聚，廣東、浙江、江蘇成為最有吸引力的省份；二是一線城市常住人口增速放緩，都市圈人口增速提升；三是中西部地區(qū)省會(huì)城市虹吸效應(yīng)較為明顯；四是公共服務(wù)水平將成為人口流動(dòng)的重要決定因素，公共服務(wù)水平越高的地區(qū)對(duì)人口的吸引力越強(qiáng)。

??02 人地錯(cuò)配扭曲熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)供求關(guān)系。

??土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的關(guān)鍵因素之一。從城市建設(shè)用地面積看，全國(guó)絕大多數(shù)省市土地供應(yīng)是充足的。但從住宅端來(lái)看當(dāng)前土地資源配置的情況，全國(guó)大多數(shù)省市土地供應(yīng)偏緊。人地錯(cuò)配問(wèn)題的長(zhǎng)期存在，扭曲了一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，導(dǎo)致其房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，長(zhǎng)期處于高位。

??03 人資錯(cuò)配導(dǎo)致金融資源配置效率偏低。

??從住房金融資源配置有效性來(lái)看，住房需求旺盛，東部沿海地區(qū)貸款價(jià)值比偏低，中部、西部和東北地區(qū)偏高，住房金融資源配置的有效性有待提高；從財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的有效性來(lái)看，部分人口大規(guī)模流入城市的公共服務(wù)資源沒(méi)有充分按照常住人口進(jìn)行合理配置，可能會(huì)妨礙未來(lái)城市化進(jìn)程。

??政策建議

??一、在進(jìn)一步減少阻礙勞動(dòng)力自由流動(dòng)的不合理壁壘的同時(shí)，適當(dāng)控制重點(diǎn)城市人口流入的節(jié)奏；

??二、有條件地適度提高大城市人口限制；

??三、盤活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住房用地；

??四、鼓勵(lì)有條件的農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地流通市場(chǎng)；

??五、增加對(duì)保障性租賃住房的金融支持，緩解新市民青年人等群體住房困難；

??六、建立人口流動(dòng)、土地供給、金融支持與房?jī)r(jià)變動(dòng)掛鉤機(jī)制；

??七、提供合理穩(wěn)定的金融支持；

??八、嘗試土地指標(biāo)跨區(qū)交易，解決重點(diǎn)城市土地指標(biāo)不足問(wèn)題。

??三、人地錯(cuò)配扭曲熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)供求關(guān)系

??土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的關(guān)鍵因素之一。從城市建設(shè)用地面積看，全國(guó)絕大多數(shù)省市土地供應(yīng)是充足的。

??大規(guī)模的人口流動(dòng)給土地資源配置帶來(lái)了不可忽視的影響，人口流出導(dǎo)致土地資源閑置，而人口流入則會(huì)增加土地需求。如果土地供應(yīng)速度跟不上人口流入的速度，就會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)與市場(chǎng)需求不匹配，形成市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局。將2015年和2019年各省市國(guó)有建設(shè)用地和常住人口作為參考指標(biāo)并進(jìn)行指數(shù)化處理，以2015年定基為100，用城市建設(shè)用地面積指數(shù)與常住人口指數(shù)的比值衡量土地供應(yīng)緊張程度，比值小于1表示土地供應(yīng)緊張，大于1表示土地供應(yīng)偏松。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，到2019年全國(guó)地與人的比值（城市建設(shè)用地面積指數(shù)/常住城鎮(zhèn)人口指數(shù)）為1.10，這意味著在2015年至2019年，全國(guó)層面土地供應(yīng)偏松。分省市看，除上海（0.66）和海南（0.77）人—地平衡度（0.66和0.77）低于1，“缺地”問(wèn)題明顯外，其他省市人—地平衡度則都超過(guò)1，土地供應(yīng)比較充足。因此，從城市建設(shè)用地面積來(lái)看，全國(guó)絕大多數(shù)省市土地供應(yīng)是充足的。

??再?gòu)淖≌藖?lái)看當(dāng)前土地資源配置的情況，全國(guó)大多數(shù)省市土地供應(yīng)偏緊。

??長(zhǎng)期以來(lái)，在GDP考核和土地財(cái)政收入的壓力下，地方政府更傾向于將用地指標(biāo)向工業(yè)用地和商業(yè)用地傾斜，而并不是向住宅傾斜，從而導(dǎo)致部分城市住宅用地供應(yīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)住房需求。將2015年和2020年各省市住宅類成交土地建筑面積和常住人口作為參考指標(biāo)并進(jìn)行指數(shù)化處理，以2015年為基期并設(shè)定為100，到2020年全國(guó)地與人的比值為0.87，全國(guó)住宅用地較為緊張。

??分省區(qū)來(lái)看，超過(guò)一半省區(qū)的“土地-人口平衡度”小于1。

??例如北京、上海、廣東、湖北、內(nèi)蒙古、黑龍江、遼寧、江西、江蘇、安徽、重慶、陜西、寧夏、青海等，住宅類土地供應(yīng)增速?zèng)]有跟上人口增速；而山西、新疆等省區(qū)“土地—人口平衡度”遠(yuǎn)超過(guò)1，分別是2.37和1.58，住宅類土地供應(yīng)寬松。分城市來(lái)看，一線城市和重點(diǎn)二線及中西部省會(huì)城市住宅類土地供應(yīng)偏緊。其中，北京、合肥、重慶、濟(jì)南、沈陽(yáng)、遼寧、哈爾濱、成都、西安、珠海、武漢等城市“土地—人口平衡度”低于全國(guó)水平，土地供應(yīng)比較緊張；?？凇⑧嵵荨⒑贾?、深圳、上海等“土地—人口平衡度”雖然略高于全國(guó)水平，但仍然小于1，住宅類土地供應(yīng)增速低于人口增速，供求結(jié)構(gòu)失衡。

??得益于城市群和都市圈的發(fā)展，一些大城市的輔助城市對(duì)人口的吸引力開始不斷增加，相應(yīng)地輔助城市土地供應(yīng)也會(huì)變得緊張起來(lái)。例如，環(huán)京城市廊坊，過(guò)去五年以其地理優(yōu)勢(shì)吸引了90萬(wàn)人流入，人口增速高達(dá)20%，遠(yuǎn)超環(huán)京其他城市，而其成交土地建筑面積卻下降了24個(gè)百分點(diǎn)，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。在監(jiān)測(cè)的32個(gè)城市范圍內(nèi)，土地人口平衡度超過(guò)1的城市有9個(gè)，尤以太原（1.84）、福州（1.40）、石家莊（1.38）排在前列。2015至2020年期間，太原城鎮(zhèn)常住人口累計(jì)增加了22%，城市建設(shè)用地面積增長(zhǎng)了2.3倍；而石家莊在常住人口規(guī)?；静蛔兊那闆r下，土地供給仍然增加了1.37倍。人地錯(cuò)配問(wèn)題的長(zhǎng)期存在，扭曲了一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，導(dǎo)致其房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，長(zhǎng)期處于高位。

??土地價(jià)格上漲推高房?jī)r(jià)，抑制供給能力。

??伴隨著人地錯(cuò)配的持續(xù)存在，在國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)提速的同時(shí)，土地價(jià)值大幅度上升。部分缺乏新增用地指標(biāo)的城市在征地模式中，還將視角逐步從新增用地向存量用地轉(zhuǎn)變，征地拆遷成本水漲船高。2010年-2019年間，征地所涉及的土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等征地補(bǔ)償費(fèi)用支出占全國(guó)政府性基金支出的比例平均為82%，支出規(guī)模從2011年的3.32萬(wàn)億增至2019年的7.58萬(wàn)億，十年間增加了1.3倍。全國(guó)土地價(jià)格均價(jià)從2011年的2006元/平方米增長(zhǎng)到2020年的6763元/平方米，十年間地價(jià)也相應(yīng)增長(zhǎng)了2.4倍。隨著土地價(jià)格的抬升，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例也從2011年的37%左右升至2020年末69%。城市房?jī)r(jià)的高企，背后的重要推手之一是地價(jià)水平的不斷提高，而地價(jià)提高則會(huì)增加開發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本，提高住房銷售價(jià)格，抑制其購(gòu)地投資的積極性。

??四、人資錯(cuò)配降低金融資源配置效率

??與城鎮(zhèn)化相關(guān)的金融資源配置主要涉及住房貸款和財(cái)政轉(zhuǎn)移支付兩個(gè)方面。由于流動(dòng)人口在一定程度上可以催生流入地住房需求的增加，流入地對(duì)住房貸款的需求也隨之增加；相反，流出地對(duì)住房貸款的需求下降。

??目前，住房金融資源配置的有效性有待提高。通常，可以運(yùn)用各省市款價(jià)值比（LTV）即住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款占新增商品房銷售額的比重衡量住房金融資源分配情況。居民部門新增住房貸款價(jià)值比（LTV）分化，東部沿海地區(qū)偏低，中西部地區(qū)較高。截止到2021年二季度末，全國(guó)貸款價(jià)值比LTV為0.37，盡管已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月回落，但該指標(biāo)仍處于歷史高位。

??分省市來(lái)看，北京、上海、天津和江蘇的貸款價(jià)值比LTV低于全國(guó)平均水平，并且近幾年呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)，特別是北京和上海的LTV分別從2017年的0.78和0.84逐年回落至2020年的0.29和0.17。這意味著在嚴(yán)控超大城市人口規(guī)模的同時(shí)，住房貸款額度也被嚴(yán)格控制了，住房貸款分配額度偏低；另一方面，這也側(cè)面反應(yīng)出北京、上海居民的購(gòu)買力較強(qiáng)，貸款風(fēng)險(xiǎn)較低；廣東、浙江作為吸引流動(dòng)人口數(shù)量最多的兩個(gè)省份，其LTV從2017年的0.38和0.41上升到2020年的0.52和0.47，貸款價(jià)值比呈上升趨勢(shì)。

??較大規(guī)模的流動(dòng)人口催生住房需求增加，同時(shí)催生了住房貸款需求增加。遼寧、吉林、黑龍江等作為人口流失最嚴(yán)重的地區(qū)，其貸款價(jià)值比不降反升。截止到2020年年底，遼寧和吉林的LTV比值升到了0.80左右，是全國(guó)水平的2倍；黑龍江地區(qū)的LTV 升到了0.7，是全國(guó)水平的1.5倍。總的來(lái)看，東北地區(qū)貸款價(jià)值比偏高，貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。東北地區(qū)人口流失嚴(yán)重，特別是住房需求旺盛的中青年人口流失較多，而新增住房貸款仍然居高不下。

??財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的有效性同樣有待提高。

??如果不采取跟進(jìn)的措施，人口大規(guī)模的流動(dòng)將導(dǎo)致城市基本公共服務(wù)被稀釋，公共服務(wù)會(huì)供給不足；同時(shí)也會(huì)造成農(nóng)村地區(qū)財(cái)政收入水平下降，醫(yī)療、教育資源匱乏等問(wèn)題。因此，對(duì)于農(nóng)村地區(qū)而言，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付需要精準(zhǔn)投入到能夠真正提高居民生活質(zhì)量的領(lǐng)域；而對(duì)于人口大規(guī)模流入的城市而言，需要進(jìn)一步提高財(cái)政轉(zhuǎn)移支付在公共設(shè)施建設(shè)方面的投入，使得公共設(shè)施配置與常住人口規(guī)模相匹配。例如，濟(jì)南、重慶、福州過(guò)去五年新增了百萬(wàn)級(jí)以上的人口，但其“服務(wù)-人口平衡度”仍然小于1，公共服務(wù)資源沒(méi)有充分地按照常住人口進(jìn)行合理配置，可能會(huì)妨礙未來(lái)城市化進(jìn)程。因此，對(duì)于公共資源配置進(jìn)程落后的城市而言，需要增加財(cái)政轉(zhuǎn)移支付投入，推動(dòng)公共服務(wù)水平與人口凈流入同步，必要時(shí)需要中央政府給予轉(zhuǎn)移支付支持。

??五、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率的政策建議

??未來(lái)人口流動(dòng)仍將遵循其內(nèi)在規(guī)律，如何處理好土地和金融資源的合理配置將是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題所在，也是房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的重中之重。為了使人口、土地和金融等資源能更好地匹配，有效控制重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，推動(dòng)“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在此提出八點(diǎn)政策建議。

??01 進(jìn)一步減少阻礙勞動(dòng)力自由流動(dòng)的不合理壁壘。

??當(dāng)前中國(guó)依然存在規(guī)模龐大的農(nóng)村勞動(dòng)力，伴隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革和勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)市民的空間依然巨大。有關(guān)文件提出要有序放開放寬城市落戶限制，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市落實(shí)全面取消落戶限制政策，城市落戶政策要對(duì)租購(gòu)房者同等對(duì)待，允許租房常住人口在公共戶口落戶，并推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋未落戶常住人口。

??02 有條件地適度提高大城市人口限制。

??“十三五”期間，上海和北京兩座特大城市紛紛接近或達(dá)到人口上限標(biāo)準(zhǔn)，并在“十四五”時(shí)期基本維持這一標(biāo)準(zhǔn)。而廣州和深圳在最近的“十四五”規(guī)劃中提出的人口上限標(biāo)準(zhǔn)都較“十三五”時(shí)期有所提高，廣州從1550萬(wàn)提高至2000萬(wàn)，深圳則從1480萬(wàn)提升至1900萬(wàn)。但根據(jù)測(cè)算，若按照過(guò)去五年人口流動(dòng)的變化趨勢(shì)來(lái)看，大約在2022年底前后，廣深兩大城市便可能突破當(dāng)前設(shè)置的人口上限，進(jìn)而給周邊城市帶來(lái)較大承載壓力。其他城市相關(guān)指標(biāo)似乎也都不太切合實(shí)際。因此，建議針對(duì)城市群和都市圈的重點(diǎn)城市，采取靈活的思路和方式制定切合實(shí)際的城市人口目標(biāo)，順應(yīng)人口流動(dòng)和城市發(fā)展的需要。

??03 盤活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地。

??新一輪城市土地市場(chǎng)改革過(guò)程中，土地規(guī)劃需要摒棄外延擴(kuò)張和粗放利用的老路，向以結(jié)構(gòu)性調(diào)整促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的道路轉(zhuǎn)型。建議減少城鎮(zhèn)建設(shè)用地審批中工業(yè)用地比重，增加住宅、商服用地比重，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，制定工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅用地權(quán)屬處理及其未來(lái)增值收益分配的切實(shí)可行的辦法。重視現(xiàn)有城市存量土地的再開發(fā)及利用。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善和產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整，大城市產(chǎn)業(yè)迭代后留存下大量低效的土地，諸如老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、“工業(yè)銹帶”等地塊。根據(jù)國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)，相較于對(duì)新增農(nóng)地轉(zhuǎn)城市用地的開發(fā)而言，對(duì)存量土地開發(fā)的成本要更低廉。

??04 鼓勵(lì)有條件的農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地流通市場(chǎng)。

??“十四五”期間，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)農(nóng)村宅基地進(jìn)入流通市場(chǎng)，穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)農(nóng)村空置宅基地約3000萬(wàn)畝，相當(dāng)于目前所有城市建成區(qū)的37%。逐步釋放部分空置宅基地不僅有助于降低地價(jià)，也可激活農(nóng)村居民對(duì)宅基地權(quán)益屬性。有必要加快完成房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)；鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋；推動(dòng)各地制定省內(nèi)統(tǒng)一的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，探索對(duì)增量宅基地實(shí)行集約有獎(jiǎng)、對(duì)存量宅基地實(shí)行退出有償。

??05 嘗試土地指標(biāo)跨區(qū)交易，解決重點(diǎn)城市土地指標(biāo)不足問(wèn)題。

??隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，人口不斷向發(fā)達(dá)地區(qū)聚集，導(dǎo)致我國(guó)重點(diǎn)城市建設(shè)用地指標(biāo)十分緊缺，土地資源供給和空間保障的矛盾、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民住房保障的矛盾突出。對(duì)于重點(diǎn)城市而言，在建設(shè)用地指標(biāo)的約束下，既要保證重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的用地需求又要保證居民的居住需求變得十分困難。相反，對(duì)于中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，土地資源豐富，但由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，土地價(jià)值較低，城市建設(shè)用地指標(biāo)較為充足。建議建立土地指標(biāo)跨區(qū)域交易制度，推動(dòng)土地要素市場(chǎng)化改革。通過(guò)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)資金和欠發(fā)達(dá)地區(qū)資源豐富的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，可以在不增加全國(guó)土地建設(shè)用地指標(biāo)條件下，有效地緩解重點(diǎn)城市工業(yè)用地和住宅用地供給的矛盾，同時(shí)又可以增加欠發(fā)達(dá)地區(qū)的財(cái)政收入，達(dá)到“帕累托改進(jìn)”。

??06 增加對(duì)保障性租賃住房的金融支持，緩解新市民青年人等群體住房困難。

??當(dāng)前大城市高房?jī)r(jià)對(duì)年輕人進(jìn)城設(shè)置了較高的門檻，如果不加以調(diào)整，則可能出現(xiàn)階段性“逆城鎮(zhèn)化”的情形，對(duì)城市的就業(yè)、生產(chǎn)、消費(fèi)等領(lǐng)域都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面沖擊。要解決大城市住房、租房的問(wèn)題，還是要先從土地市場(chǎng)（供給）進(jìn)行優(yōu)先考慮，增加大城市租賃住房的土地供給，同時(shí)住房金融支持是必不可少的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)適齡的租房年輕人大約在1.5（億）-2億左右，假設(shè)每年能夠解決1000萬(wàn)年輕人的租房問(wèn)題，每人每年提供1萬(wàn)元信貸支持，即每年需要新增1000億元租賃住房信貸支持，以保障年輕人在大城市的住房基本需求。這對(duì)抑制房?jī)r(jià)較快上漲、拉動(dòng)城市居民消費(fèi)等領(lǐng)域都將起到積極作用。

??07 提供合理穩(wěn)定的金融支持。

??為保障市場(chǎng)供給能力，有效控制大城市房?jī)r(jià)上漲壓力，銀行信貸應(yīng)避免大起大落，保持按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行。近五年來(lái)的按揭貸款增速波動(dòng)較大，2021年上半年，居民中長(zhǎng)期貸款新增4.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.3%，遠(yuǎn)不及2016年下半年同比超過(guò)90%的水平?？紤]到大城市住房需求依舊龐大，有些地區(qū)階段性管控壓力過(guò)大，導(dǎo)致信貸增速快速回落，金融資源與實(shí)際需求未能有效匹配，部分剛需群體和改善型群體被“誤傷”。開放貸增速則持續(xù)大幅放緩，2021年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.3萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)2.8%，為歷史最低水平。與此同時(shí)，非銀行的融資形勢(shì)也不容樂(lè)觀，近兩年房地產(chǎn)信托余額持續(xù)壓縮，年內(nèi)房企債券融資余額也小幅下降。

??金融政策持續(xù)收緊導(dǎo)致房企融資難度不斷加大，房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。與首次土拍相比，2021年第二次土拍重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度出現(xiàn)明顯降溫，土地拍賣溢價(jià)率受到嚴(yán)控，部分城市出現(xiàn)不少流拍。這種狀況將會(huì)影響下一階段的市場(chǎng)供給能力，形成新的房?jī)r(jià)上漲的壓力。建議提供合理穩(wěn)定的金融支持，落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸和住房按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行。這將有利于支持剛性居住需求，抑制投機(jī)炒房行為；有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力；有利于防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??08 建立人口流動(dòng)、土地供給、金融支持與房?jī)r(jià)變動(dòng)掛鉤機(jī)制。

??越來(lái)越多的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，僅僅針對(duì)需求側(cè)調(diào)控應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，大量的流動(dòng)人口將轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍人口，為滿足這部分龐大的住宅需求，城市住宅用地指標(biāo)需要相機(jī)而動(dòng)，而非以固定的、較長(zhǎng)年份周期作為政策調(diào)整的周期。相應(yīng)地，住房金融政策不僅要在開發(fā)貸、按揭貸方面給予一定的支持，還應(yīng)當(dāng)增加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程建設(shè)方面的信貸支持，增加對(duì)有困難的購(gòu)房群體的財(cái)政、金融支持。從而使得住房市場(chǎng)供需達(dá)到或趨于基本平衡的狀態(tài)，起到抑制局部地區(qū)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲較快的問(wèn)題。