[易居研究院]中國(guó)房企TOP30月報(bào)（2022年1月）

??《中國(guó)房企TOP30月報(bào)》是由上海易居房地產(chǎn)研究院依據(jù)CRIC、Wind等相關(guān)數(shù)據(jù)研發(fā)編撰而成，通過(guò)每月對(duì)TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值動(dòng)態(tài)以及組織變革進(jìn)行跟蹤分析，以期對(duì)頭部房企的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)進(jìn)行深入研判，旨在為企業(yè)發(fā)展提供借鑒啟發(fā)，為行業(yè)發(fā)展提供參考。

??核心觀點(diǎn)

??1月LPR迎來(lái)近21個(gè)月以來(lái)下調(diào)，全國(guó)住建工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”。但1月全國(guó)樓市依舊下行，TOP30 房企銷售金額同環(huán)比下降近四成。1月美元債迎償債小高峰，償債壓力下多家房企評(píng)級(jí)被下調(diào)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)成行業(yè)出清重要路徑，多措并舉加速落地進(jìn)程。受供給偏低、銷售乏力、寬松信貸政策有待傳遞等影響，1月房企投資金額在低位徘徊。TOP30市值延續(xù)上漲，國(guó)企表現(xiàn)優(yōu)于民企，但民企分化較大，龍湖、濱江表現(xiàn)突出，龍湖智創(chuàng)分拆上市，頭部物管企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)亦加劇。降本提效，區(qū)域整合，聚焦精簡(jiǎn)是組織變革的主題。

??【企業(yè)投資】

??第三輪集中土拍收官，房企投資低位徘徊

??近期融資環(huán)境邊際放松，房企并購(gòu)迎來(lái)政策支持，在資金端為促進(jìn)房企良性循環(huán)帶來(lái)積極信號(hào)，但投資信心的真正恢復(fù)有賴于銷售數(shù)據(jù)的企穩(wěn)，加上本月集中供地重點(diǎn)城市僅有鄭州、寧波兩城，供給環(huán)比明顯減少，1月TOP30房企投資金額環(huán)比下降八成，也大幅低于2020年和2021年同期投資額。

??TOP30房企中12家拿地25幅，拿地面積316.7萬(wàn)方，環(huán)比下降75%；成交金額231.9億元，環(huán)比減少83%；成交樓板價(jià)為7321元/平，環(huán)比下降32%；溢價(jià)率維持在4.5%較低水平。保利以拿地面積108.6萬(wàn)方、成交總價(jià)87.2億元位居規(guī)模房企投資力度之首，主要集中在在佛山、鄭州、石家莊。

??繼二輪降溫后，鄭州第三輪土拍持續(xù)降溫，原計(jì)劃集中出讓的25宗土地，終止11宗，TOP 30房企（保利、碧桂園）均為底價(jià)拿地。寧波則逆勢(shì)回溫，受益于勾地政策的回歸、出讓金繳納周期拉長(zhǎng)、起拍價(jià)下調(diào)等規(guī)則調(diào)整，掛牌的38宗涉宅地均成功出讓，甚至有5宗地塊達(dá)到封頂價(jià)轉(zhuǎn)入線下?lián)u號(hào)，整體溢價(jià)率升至7.1%，成為三輪土拍溢價(jià)率最高的城市，TOP30拿地平均溢價(jià)率超11%，濱江、綠城、華潤(rùn)在寧波拿地。

??【企業(yè)融資】

??美元債迎償債高峰，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)貸

??1月央行下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）， 其中，1年期LPR由3.8%下調(diào)至3.7%，5年期以上LPR由4.65%下調(diào)至4.6%，多地房貸利率跟隨下調(diào)，意在有效激活合理住房的消費(fèi)需求。月中，銀保監(jiān)會(huì)在2022 年工作會(huì)議中指出要持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在寬松的信貸政策環(huán)境下，1月TOP30融資總量增加，但呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征，其中流動(dòng)性偏弱民企面臨更大的償債資金困境，因此如何順利處置出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)，對(duì)于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效化解至關(guān)重要。1月國(guó)家對(duì)于項(xiàng)目并購(gòu)的路徑指引也更加明確，并對(duì)并購(gòu)貸款和債券發(fā)行上給予更多優(yōu)惠政策，如針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)等，在優(yōu)惠政策的指引下，招商蛇口也順利完成房地產(chǎn)行業(yè)首筆并購(gòu)票據(jù)注冊(cè)。

??1月TOP30房企合計(jì)融資規(guī)模254.6億，同比下降59.4%，環(huán)比上升51.2%。其中，新增股權(quán)融資規(guī)模36.8億元人民幣，較上月環(huán)比上升93.7%，僅融創(chuàng)一家參與配股募資；2021年以來(lái)，TOP30中已有多家公司參與過(guò)配股發(fā)行，但民營(yíng)房企參與數(shù)量明顯下降，如旭輝（2021.11）、佳兆業(yè)（2021.5）、新城、龍光（2021.12）、世茂（2021.12）、融創(chuàng)（2021.11）、建發(fā)（2021.6）、奧園（2021.12）。新增債券融資規(guī)模217.8億元，同比下降65.3%，環(huán)比上升45.7%，較去年同期下滑明顯，主因系美元債發(fā)行規(guī)模同比驟減，新增規(guī)模僅57.03億元人民幣，較去年同期同比下滑85.3%。作為傳統(tǒng)發(fā)債高峰月，TOP30房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模較去年均有不同程度下降，美元債信用危機(jī)事件對(duì)一般民企的再融資形成較大沖擊，海外融資渠道修復(fù)緩慢。

??1月TOP30房企加權(quán)發(fā)債成本為3.59%,較上月下降1.03pct，主因系1月發(fā)債主體多屬融資成本較低的國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企。其中美元債融資成本僅3.77%，較上月下降3.6pct，境內(nèi)債融資成本3.48%，較上月下降0.5pct。

??1月TOP30中9家房企參與新債發(fā)行，較上月減少3家，上月參與發(fā)債的民企——碧桂園、龍湖、濱江本月持續(xù)發(fā)債，且合計(jì)融資規(guī)模較上月環(huán)比提升171%。國(guó)企發(fā)債規(guī)模占比有所降低，由上月的70.8%下降至 50.1%，且部分資金為收并購(gòu)所用。有流動(dòng)性壓力的民企仍處于融資劣勢(shì)，本月無(wú)新增發(fā)債，借新償舊已成為過(guò)去時(shí)，而現(xiàn)階段解決流動(dòng)性的方法主要依賴債務(wù)置換/展期、資產(chǎn)處置等，如1月15日，富力地產(chǎn)的一筆本金總額為7.25億美元的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)成功展期半年；祥生通過(guò)要約交換將一筆規(guī)模2.92億元美元債成功延長(zhǎng)至2023年1月17日；榮盛發(fā)展將金額分別為2.92億（票面利率8%）和4.87億（票面利率8.95%）美元債置換為2023年和2024到期的新票據(jù)；世茂集團(tuán)就兩筆合計(jì)金額11.65億元的境內(nèi)ABS成功獲得展期。

??1月TOP30房企償債規(guī)模360.8億元，同比上升14.5%，環(huán)比上升97.9%。共有19家房企參與債券償還，較上月新增4家，其中奧園、旭輝、碧桂園、榮盛、龍光、中梁、陽(yáng)光城、正榮8家涉及美元債償還。疊加美元債償債高峰、融資收緊、銷售下行預(yù)期，部分房企如融創(chuàng)、奧園、雅居樂(lè)、祥生、融信、富力、世茂評(píng)級(jí)被標(biāo)普/穆迪/惠譽(yù)不同程度下調(diào)，19日奧園宣布實(shí)質(zhì)性違約，保留有限現(xiàn)金資源以待債務(wù)重組。房企自救能力凸顯，除聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目處置、優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目處置外，1月房企多元化業(yè)務(wù)處置范圍由物業(yè)管理拓展至康養(yǎng)服務(wù)，如新城控股轉(zhuǎn)讓旗下新城養(yǎng)老服務(wù)有限公司20%予海南恒崧，祥生以3.37億元出售向日葵健康23.8095%股權(quán)予天成宏偉置業(yè)。

??【銷售排名】

??1月黯淡開(kāi)局，銷售同環(huán)比下降近四成

??受春節(jié)假期較早的影響及市場(chǎng)下行壓力，2022年1月房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局黯淡。29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴(kuò)至46%。百?gòu)?qiáng)房企1月銷售額同比下跌40.8%。TOP30 房企實(shí)現(xiàn)銷售額3954.7億元，同比下降34%，環(huán)比下降42%，明顯弱于2021年同期及月均水平，也低于2019年1月水平。2月受春節(jié)假期供應(yīng)縮量的影響，且三四線返鄉(xiāng)置業(yè)或弱于往年，房企整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)面臨較大壓力。

??從增速看，僅濱江、華發(fā)、仁恒、中鐵建同比增長(zhǎng)，其他房企均為下降。對(duì)比2021年1月排名，上升最快的是濱江（上升18位）、仁恒（上升17位）、中鐵建（上升20位），世茂、陽(yáng)光城、融信排名下降最為明顯。

??【市值表現(xiàn)】

??TOP30整體市值延續(xù)上漲，民企經(jīng)營(yíng)分化加劇 

??1月TOP30房企市值整體延續(xù)上升趨勢(shì)，市值總額較月初上漲7.4%。具體來(lái)看，1月市值整體呈波動(dòng)上升，期間經(jīng)歷兩輪較為明顯的上漲：1）月初銀行證實(shí)針對(duì)出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)不計(jì)入“三道紅線”，TOP30房企市值首次普漲；2）17日5年期LPR利率時(shí)隔20個(gè)月首次下調(diào)，TOP30房企市值整體再次上漲，月末略有回落。隨著市值提升，1月中國(guó)鐵建入圍千億級(jí)市值房企梯隊(duì)，龍湖躍居TOP30房企市值排名首位。TOP30房企中國(guó)企市值漲幅整體大于民企，但民營(yíng)房企分化明顯。一些優(yōu)質(zhì)民企，如濱江、龍湖1月再獲新增融資，流動(dòng)性步入良性，月度市值漲幅超26%，處于TOP30前兩位；另外一些項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)、土地儲(chǔ)備優(yōu)的民企在并購(gòu)政策支持下，流動(dòng)性預(yù)期回歸理性，市值也取得較大提升，如新城、佳兆業(yè)、世茂等；還有少數(shù)民企持續(xù)深陷流動(dòng)性危機(jī)，市值不增反降。

??1月TOP30房企市值管理行為以分拆物業(yè)上市、增厚現(xiàn)金流相關(guān)的配股募資、提振信心相關(guān)的增持回購(gòu)為主。（1）龍湖智創(chuàng)計(jì)劃分拆上市： 1月7日，龍湖發(fā)布公告稱建議分拆龍湖智創(chuàng)于港股上市，該平臺(tái)匯聚了龍湖集團(tuán)智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)航道的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是少數(shù)物業(yè)+商管聯(lián)合上市的品牌。目前以龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云為代表的頭部集中化加速，又恰逢一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目被低估并購(gòu)的關(guān)鍵期，此時(shí)分拆上市可為收購(gòu)擴(kuò)張集聚資金實(shí)力，加速規(guī)模化發(fā)展進(jìn)程。在公司原有的規(guī)模、運(yùn)營(yíng)、科技優(yōu)勢(shì)下，本次分拆上市受到資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注，公告前后公司市值均出現(xiàn)正增長(zhǎng)，龍湖集團(tuán)當(dāng)月市值漲幅也位列TOP30之首；（2）融創(chuàng)配股增發(fā)：1月13日融創(chuàng)發(fā)布公告稱將以15.3%折價(jià)配售4.52億股，合計(jì)募資約44.84億元HKD，其中一半用于歸還借款。去年11月融創(chuàng)曾以10.9%的折讓價(jià)配售3.35億股，此次配股折價(jià)力度更大、配售股份數(shù)更多，頻繁折價(jià)配股引發(fā)外界對(duì)公司流動(dòng)性的擔(dān)憂，宣布公告當(dāng)日市值跌幅超22%；（3）增持回購(gòu)：1月保利、中南、佳兆業(yè)均參與高管/股東參與增持，從增持金額看，中南建設(shè)力度最大，在增持公告前后一周內(nèi)市值反饋也最為明顯；相較于增持股份，龍光集團(tuán)選擇回購(gòu)股份以向市場(chǎng)表明公司現(xiàn)金流穩(wěn)定訊息，繼上月配股發(fā)行后，龍光市值一路下跌，龍光對(duì)此陸續(xù)進(jìn)行了7次股票回購(gòu)，1月回購(gòu)力度加碼，兩次合計(jì)回購(gòu)400萬(wàn)股，同時(shí)還積極回購(gòu)了2000萬(wàn)美元票據(jù),多家機(jī)構(gòu)對(duì)此解讀為利好，并給予其買入評(píng)級(jí)，公司市值在一周內(nèi)漲幅超10%。 （4）業(yè)績(jī)預(yù)告：TOP30中綠地、保利、陽(yáng)光城、中南、榮盛陸續(xù)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告/快報(bào)，除保利外，其余幾家凈利潤(rùn)同比均出現(xiàn)較大下滑，陽(yáng)光城預(yù)計(jì)虧損45-58億元，中南建設(shè)、榮盛發(fā)展凈利潤(rùn)下滑約70%-98%。

??【組織變革】

??降本提效，區(qū)域整合，聚焦精簡(jiǎn)是變革的主題

??2021年以來(lái)房企新一輪的組織變革成為常規(guī)事件。2022年開(kāi)年之初，TOP30房企中碧桂園、世茂、保利、中梁均對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。其中，碧桂園為適應(yīng)行業(yè)變革和外部市場(chǎng)環(huán)境，通過(guò)合并強(qiáng)區(qū)周邊區(qū)域，將原有106個(gè)區(qū)域公司縮減至65個(gè)，此輪調(diào)整以推進(jìn)區(qū)域合理布局、確保區(qū)域規(guī)模適度、提升資源配置效率為目標(biāo)，通過(guò)有序推進(jìn)跨區(qū)域整合，提升區(qū)域集中度和資源使用效率，降低運(yùn)營(yíng)成本，是2020年10月開(kāi)啟的“極簡(jiǎn)”行動(dòng)的收官動(dòng)作。1月5日，世茂宣布進(jìn)行新一輪架構(gòu)調(diào)整，一是集團(tuán)職能部門(mén)的整合、集團(tuán)定位的變化，即集團(tuán)定位強(qiáng)控投資、直管審計(jì)和采購(gòu)；二是區(qū)域和地區(qū)公司職能的轉(zhuǎn)變，由11個(gè)職能部門(mén)收縮為7個(gè)；三是區(qū)域范圍的變化，撤銷浙江區(qū)域公司、升級(jí)華東地區(qū)公司、重新劃分滬蘇區(qū)域公司等。

??在人事變動(dòng)方面，萬(wàn)科繼2021年年末密集調(diào)整后，總裁祝九勝將兼任長(zhǎng)租公寓BU首席合伙人，直管長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，至此長(zhǎng)租公寓BU成為萬(wàn)科唯一由總裁直接管轄的事業(yè)部，體現(xiàn)了2021年年中以來(lái)萬(wàn)科全面加速向“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”轉(zhuǎn)型發(fā)展，以及長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)中的重要度。

??數(shù)據(jù)說(shuō)明

??企業(yè)融資中的TOP30按克而瑞2020年全年全口徑銷售額統(tǒng)計(jì)，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計(jì)至當(dāng)月全口徑銷售額榜單統(tǒng)計(jì)。本月報(bào)于次月第一周發(fā)布，由于數(shù)據(jù)整理分析需要時(shí)間，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間為當(dāng)月22-25日左右。