[克而瑞]前2月銷售、投資增速皆為近7年次低但仍好于預(yù)期

??2022年開年房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢(shì)，新房銷售規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)；但從房屋新開工、竣工和土地購(gòu)置等指標(biāo)來看行業(yè)回暖時(shí)刻尚未到來。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??3月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)新房銷售規(guī)模同比下降10%，銷售均價(jià)同比下降11%。土地購(gòu)置面積和房屋新開工、竣工面積分別同比下降42%、12%和10%，僅房屋施工面積在微增2%，受此影響下開發(fā)投資額同比正增4%。盡管銷售與投資增速均已降至近7年次低，仍和百城備案數(shù)據(jù)和百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)乃至市場(chǎng)體感情況有較大差距，尤其是去年四季度以來房地產(chǎn)穩(wěn)定政策頻繁出臺(tái)，可以說政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，但樓市、地市觀望情緒依然濃郁，城市市場(chǎng)銷售、項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)去化分化嚴(yán)重，土地流拍溢價(jià)率尚未明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)底部仍未出現(xiàn)，這種差異為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

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??前2月銷售規(guī)模同比增速近7年次低
銷售均價(jià)同比降11%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。

??2022年1-2月的銷售表現(xiàn)可稱為近年最差開年。雖然在整體信貸寬松、調(diào)控松綁的利好中新房銷售表現(xiàn)并未在短期重現(xiàn)繁榮。從銷售增速來看，2022年1-2月商品房銷售面積和金額同比增速為2016年以來7年次低，僅高于2020年1-2月。結(jié)合對(duì)春節(jié)后長(zhǎng)三角地區(qū)主要城市樓市調(diào)研來看，多數(shù)在售項(xiàng)目在蓄客不足的情況下已失去銷售動(dòng)力，無心無力集中開盤而采取順銷模式。

??1-2月商品房銷售均價(jià)為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%。結(jié)合1-2月商品房銷售面積和金額同比增速較2021年12月分別收窄6.1pcts和擴(kuò)大1.5pcts，不難看出在當(dāng)前低迷市場(chǎng)環(huán)境下存在的兩個(gè)特征：

??房?jī)r(jià)處于短期低點(diǎn)。1-2月商品房銷售均價(jià)同比降達(dá)11%。從CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-2月二線城市沈陽(yáng)、鄭州商品住宅成交均價(jià)分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%?！胺孔〔怀础钡姆结樅统掷m(xù)近6個(gè)月的行業(yè)下行使得全國(guó)城市房?jī)r(jià)已壓降至短期低點(diǎn)。

??商品房銷售均價(jià)環(huán)比反升3%。多數(shù)城市不再“以價(jià)換量”甚至收回了特價(jià)房源。持續(xù)降價(jià)和零星的房企暴雷下購(gòu)房者觀望心態(tài)濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。

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??保交付支撐施工同比增2%
新開工、竣工和土地購(gòu)置降12%、10%和42%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平方米，同比增長(zhǎng)1.8%；房屋新開工面積14967萬平方米，下降12.2%；房屋竣工面積12200萬平方米，下降9.8%。

??1-2月房屋施工、開工和竣工中僅施工仍保持同比正增長(zhǎng)，其余兩項(xiàng)均同比下降。尤其是竣工面積累計(jì)同比增速由2021年末升11%變至降10%，頃刻告別“竣工?！薄?/p>

??我們認(rèn)為施工增長(zhǎng)主要得益于保交付措施落地后復(fù)工復(fù)產(chǎn)、企業(yè)加強(qiáng)在建項(xiàng)目投入重塑市場(chǎng)信心，尤其是強(qiáng)化監(jiān)管之后的充裕的預(yù)售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務(wù)危機(jī)的當(dāng)下多數(shù)已售待售項(xiàng)目得以正常施工。

??但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開工和竣工增速自然無力維持正增。一方面，民營(yíng)房企資金緊缺下項(xiàng)目新開工進(jìn)度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務(wù)。另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項(xiàng)的預(yù)估下，房屋竣工進(jìn)度也曾一再延遲。據(jù)調(diào)研了解，主要城市均有部分項(xiàng)目出現(xiàn)短暫“停工”現(xiàn)象，2022年春節(jié)后恢復(fù)施工但施工力度也已大不如前。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積838萬平方米，比上年下降42.3%；土地成交價(jià)款369億元，下降26.7%。土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)。房地產(chǎn)資金面收到嚴(yán)控下，民營(yíng)開發(fā)企業(yè)多已無力購(gòu)置土地。加之1-2月并非22城集中供地節(jié)點(diǎn)，房企無購(gòu)置土地動(dòng)力。如佛山和蚌埠近各有1宗宅地因故暫停出讓。

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??僅在建施工弱支撐開發(fā)投資規(guī)模同比正增3.7%
但仍是近7年次低

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長(zhǎng)3.7%。對(duì)比往年同期來看，為2016年起7年次低，僅高于2020年。

??亮眼表現(xiàn)是2022年1-2月開發(fā)投資額維持了正增長(zhǎng)，回顧前值和投資結(jié)構(gòu)，主要原因有二：

??一方面是得益于房屋施工面積的弱支撐。1-2月房屋施工面積同比增1.8%，在房屋新開工和土地購(gòu)置雙雙負(fù)增長(zhǎng)下給予開發(fā)投資額正增一部分支撐。

??另一方面得益于前值相對(duì)較低。2021年1-2月開發(fā)投資額為13986億元，雖創(chuàng)新高且同比高增。但從結(jié)構(gòu)上來看，彼時(shí)房屋新開工和土地購(gòu)置均已低于2019年同期?？梢?021年1-2月雖有數(shù)據(jù)繁榮，但實(shí)際投資已進(jìn)入下行軌道。這一因素也給予開發(fā)投資額正增一部分解釋。

??投資和施工同比微增、開工和拿地同比負(fù)增長(zhǎng)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期，房地產(chǎn)業(yè)還未到達(dá)回暖時(shí)刻，開發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動(dòng)力仍處于歷史低點(diǎn)。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

??2022年開年房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢(shì)，新房銷售規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)。但投資增速正增長(zhǎng)則表明在各方面的共同努力下，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況出現(xiàn)了積極變化。但從房屋新開工、竣工和土地購(gòu)置等指標(biāo)來看行業(yè)回暖時(shí)刻尚未到來。

??新房銷售方面，層出不窮的調(diào)控政策寬松并未立刻見效。短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購(gòu)房信心的博弈之中。同時(shí)基于2021年上半年較高基數(shù)，新房銷售表現(xiàn)仍將維持負(fù)增長(zhǎng)。房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。

??重點(diǎn)城市已經(jīng)開始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，如東莞2022年首輪供地已取消新房銷售限價(jià)。但房企資金面未改善前市場(chǎng)熱度難有實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工持謹(jǐn)慎態(tài)度。新開工將進(jìn)一步放緩。

??房企暴雷引發(fā)的關(guān)聯(lián)行業(yè)波動(dòng)下，施工強(qiáng)度的下降使得整體建安投資規(guī)模難以維持。土拓投資有限且建安投資乏力下開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落。