[易居研究院]6月熱點(diǎn)城市二手住宅成交量整體仍在復(fù)蘇初期

??點(diǎn)擊下載完整報(bào)告：2022年6月熱點(diǎn)城市二手住宅市場報(bào)告

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報(bào)之

【熱點(diǎn)城市二手住宅市場報(bào)告】

??核心觀點(diǎn)

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅市場迎來明顯反彈，但整體仍在復(fù)蘇初期。6月易居研究院監(jiān)測的14個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比大增33.8%，同比下降9.1%，同比降幅收窄25.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，青島、成都、南京等二線城市表現(xiàn)搶眼?？紤]到去年下半年市場急速降溫，熱點(diǎn)城市二手住宅成交量總體基數(shù)較低，預(yù)計(jì)下半年成交量同比降幅將呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢。

??6月成都量能度創(chuàng)近9年新高，青島量能度強(qiáng)勢回升8成。6月成都二手住宅成交量能度高達(dá)162.5%，創(chuàng)下2013年4月以來的最高記錄。青島的二手住宅成交量能度從上月的-55.3%強(qiáng)勁反彈至23.3%。主要原因是疫情結(jié)束后青島積壓的二手房需求集中釋放，6月成交量環(huán)比暴增260%。

??深圳6月量能度再次墊底，單月成交量僅2274套。若今年下半年深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策繼續(xù)從嚴(yán)，深圳二手住宅市場活躍度可能年內(nèi)都將難有較大起色。

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)至-0.1%。參考?xì)v史階段低點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及本輪周期中，二手住宅成交量價(jià)高點(diǎn)都明顯低于上一周期高點(diǎn)，且成交量的回落速度明顯更快等因素，我們認(rèn)為未來兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比降幅還將繼續(xù)擴(kuò)大。

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅市場迎來明顯反彈，

??但整體仍在復(fù)蘇初期

??2022年6月，易居研究院監(jiān)測的14個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為7.4萬套，環(huán)比大增33.8%，同比下降9.1%，同比降幅收窄25.9個(gè)百分點(diǎn)。主要原因是4-5月北京、杭州、蘇州、無錫等城市受疫情影響較大，其二手住宅成交量偏低。6月隨著各地疫情結(jié)束，政策發(fā)力效果初顯，熱點(diǎn)城市二手住宅市場迎來明顯反彈。其中，6月青島二手住宅成交表現(xiàn)尤為搶眼，單月暴增近4000套。剔除青島后的剩余13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量6月環(huán)比大增27.5%。

??較去年同期來看，6月市場整體尚處復(fù)蘇初期。考慮到去年下半年市場急速降溫，熱點(diǎn)城市二手住宅成交量總體基數(shù)較低，預(yù)計(jì)下半年成交量同比降幅將呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢。尤其是核心一二線城市，二手住宅市場成交有望保持回暖趨勢。

??6月成都量能度創(chuàng)近9年新高，

??青島量能度強(qiáng)勢回升8成

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房價(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??根據(jù)計(jì)算結(jié)果，6月14個(gè)熱點(diǎn)城市中，成都、青島量能度為正，其余12城依舊為負(fù)。其中，6月成都二手住宅成交量能度高達(dá)162.5%，創(chuàng)下2013年4月以來的最高記錄。主要原因是成都前2年新房紅盤較多，二手房市場受新房市場的沖擊比較大。隨著新房紅盤減少以及今年以來大量房企暴雷，部分新房甚至停工等因素沖擊，購房者重新理性看待新房和二手房的市場關(guān)系。因此今年整個(gè)二季度成都二手住宅成交量較去年同期明顯增長。

??6月青島的二手住宅成交量能度從上月的-55.3%強(qiáng)勁反彈至23.3%。大連、揚(yáng)州、蘇州量能度也較上月大幅回升，目前均已收窄至-5%以內(nèi)。深圳由于去年出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià)至今未松動(dòng)，二手住宅市場持續(xù)低位運(yùn)行，6月量能度再次墊底。

??青島積壓的二手房需求集中釋放，

??6月成交量環(huán)比暴增260%

??6月青島二手住宅成交5462套，較上月的1517套增長260.1%，但與去年同期相比依舊下降7.0%。主要原因是今年1-5月青島由于疫情頻繁封區(qū)，市場成交受到了極大的限制，6月市場放開，前幾個(gè)月積壓的需求集中釋放。加上截至6月底青島西海岸新區(qū)的契稅打六折政策，進(jìn)一步推動(dòng)了購房者積極地在6月完成網(wǎng)簽。目前青島二手住宅市場僅表現(xiàn)出了成交量的大幅反彈，價(jià)格尚未受到明顯影響。需要注意的是，近期青島政府部門頻出利好新政：5月31日，青島西海岸放松親屬投靠落戶政策，同時(shí)，商辦用房可落戶。6月3日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布調(diào)整限購區(qū)域，青島市城陽區(qū)和高新區(qū)全面取消住房限購政策。此外，新政還大力支持合理的改善性住房需求，即在青島中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購買1套住房。我們有理由推斷，下半年青島二手住宅成交量將迎來一定的回暖，但能否順利回升至榮枯線以上還要看當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)恢復(fù)和市場信心修復(fù)情況。

??自去年8月深圳二手住宅成交量跌破2500套大關(guān)后，近1年里成交規(guī)模徘徊在2000套附近。6月深圳二手住宅成交2274套，較5月的2318套下滑-1.9%，較去年6月下滑11.7%。我們認(rèn)為，若今年下半年深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策繼續(xù)從嚴(yán)，深圳二手住宅市場活躍度可能年內(nèi)都將難有較大起色。

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比漲幅

??自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)

??國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的11個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對這11個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手住宅價(jià)格指數(shù)，與14城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對比。這里取近6個(gè)月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價(jià)格曲線調(diào) 整。2013年6月至今，二手住宅成交量共經(jīng)歷了3個(gè)階段低點(diǎn)，分別為2014年6月、2017年11月和2022年2月（需要注意的是，2020年2-6月曲線下行為疫情影響下的異動(dòng)）。當(dāng)前二手住宅成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速曲線位置和形態(tài)類似2014年二季度的筑底盤整，在政策加速轉(zhuǎn)暖與疫情緩解背景下，預(yù)計(jì)下半年二手住宅成交量將復(fù)蘇。

??二手住宅價(jià)格同比漲幅經(jīng)歷了2015年3月的階段低點(diǎn)和2018年的偏低位運(yùn)行后，當(dāng)前正在構(gòu)筑新的底部。6月二手住宅價(jià)格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)至-0.1%。參考?xì)v史階段低點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及本輪周期中，二手住宅成交量價(jià)高點(diǎn)都明顯低于上一周期高點(diǎn)，且成交量的回落速度明顯更快等因素，我們認(rèn)為未來兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比降幅還將繼續(xù)擴(kuò)大。