2023年房地產(chǎn)金融方向研究（20230303）

央行定調(diào)“開好局”，2023年房地產(chǎn)金融有9大要點(diǎn)

??3月3日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行了“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會(huì)。此次央行和外管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹了“堅(jiān)定信心、守正創(chuàng)新，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”的有關(guān)情況。發(fā)布會(huì)內(nèi)容豐富，包括貨幣政策總思路、金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作、支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的金融服務(wù)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、房地產(chǎn)金融政策、人民幣匯率政策、人民幣國(guó)際化問題、居民家庭儲(chǔ)蓄情況、M2快速增長(zhǎng)現(xiàn)象、綠色金融改革、國(guó)際金融合作等內(nèi)容。

??我們基于房地產(chǎn)金融的視角，梳理了相關(guān)重要表述，以更好把握2023年房地產(chǎn)金融工作方向和改革要點(diǎn)。我們認(rèn)為，雖然部分表述在去年也有過，但是鑒于今年的市場(chǎng)環(huán)境和去年有了本質(zhì)的區(qū)別，所以系統(tǒng)梳理央行等金融部門的“開好局”政策表述，對(duì)于我們明確今年樓市復(fù)蘇下的房地產(chǎn)金融方向，具有積極的意義。

??1、貨幣政策總基調(diào)

??此次發(fā)布會(huì)對(duì)2023年貨幣政策總方向明確了思路。該方向是指，要精準(zhǔn)有力實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造適宜的貨幣金融環(huán)境?？偨Y(jié)起來即六個(gè)字：穩(wěn)定、充裕、匹配。第一、從穩(wěn)定角度看，主要是幣值穩(wěn)定，即物價(jià)穩(wěn)定和匯率穩(wěn)定兩大目標(biāo)。第二、從流動(dòng)性充裕的角度，主要是指流動(dòng)性要充裕、要合理，同時(shí)和二十大開局之年的工作思路做對(duì)接。第三、從貨幣信貸投放規(guī)模角度看，要和經(jīng)濟(jì)增速基本匹配。此次發(fā)布會(huì)對(duì)于貨幣政策的總基調(diào)，也引導(dǎo)大家要多關(guān)注產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、通貨膨脹、資產(chǎn)價(jià)格、企業(yè)和居民家庭訴求等內(nèi)容。房地產(chǎn)金融工作也要緊貼這一基本思路。

??2、降準(zhǔn)和降息的方向

??關(guān)于降準(zhǔn)和降息的內(nèi)容，一直是目前市場(chǎng)各參與者關(guān)注的內(nèi)容。此次發(fā)布會(huì)對(duì)這兩個(gè)內(nèi)容也做了明確的分析。會(huì)議明確，當(dāng)前具體的政策工具怎么使用，要綜合考慮，相機(jī)抉擇。總的判斷標(biāo)準(zhǔn)是，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)是肯定的，但是也存在一些不確定性因素，所以下一步我們將加強(qiáng)調(diào)研，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的變化和需要，統(tǒng)籌增長(zhǎng)和物價(jià)，適時(shí)適度調(diào)整貨幣政策工具。關(guān)于該表述，我們認(rèn)為，降準(zhǔn)降息工作要基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和不確定性因素而定。比如說，若經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì) 明確，那么政策放松的概率會(huì)減少。若通脹壓力有所增大，則收緊的可能性會(huì)增加。當(dāng)然此次發(fā)布會(huì)明確了一個(gè)重要的思路，即“不大收大放”。就從這個(gè)表述看，延續(xù)2022年的總體思路、創(chuàng)造和維持寬松的貨幣環(huán)境是最根本的。即便降準(zhǔn)降息的概率減少了，但是短期內(nèi)也沒有收緊一說。這是我們理解房地產(chǎn)金融工作要注意的。

??3、結(jié)構(gòu)性貨幣政策的重點(diǎn)

??此次發(fā)布會(huì)明確，在結(jié)構(gòu)性貨幣政策的重點(diǎn)上，主要是綠色金融、科技創(chuàng)新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保交樓方面。同時(shí)也明確了2023年將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)這四個(gè)方面的重點(diǎn)。從這里可以看出，保交樓作為結(jié)構(gòu)性貨幣政策的重點(diǎn)領(lǐng)域，去年獲得了較大的資金支持。今年這項(xiàng)工作也會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持下去。各地商業(yè)銀行也會(huì)享受到各類新的政策支持，如此前《2023年廣東金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案》印發(fā)，其中提出，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)并購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)沒有實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)好或突破性的轉(zhuǎn)好情況下，保交樓的金融支持工作依然要繼續(xù)。所以此次發(fā)布會(huì)提及的“對(duì)一些階段性特征比較明顯的工具，要及時(shí)退出”的表述，對(duì)于保交樓方面的工作沒有影響。各地要繼續(xù)用足用好保交樓的金融支持政策。

??4、房企“高血壓”的問題

??此次會(huì)議提及了一個(gè)重要的新名詞，即“高血壓”。會(huì)議明確，2021年下半年以來，部分房企由于長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)，患上了嚴(yán)重的“高血壓”，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。我們比喻，從“高血壓”變成“中風(fēng)”。從這里可以看出，對(duì)于這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到的風(fēng)險(xiǎn)和問題，很大程度上和部分房企的“高血壓”病癥有關(guān)。這也有助于我們理解后續(xù)房地產(chǎn)新發(fā)展模式和工作重點(diǎn)。預(yù)計(jì)在后續(xù)的金融政策方面，除了考慮短期內(nèi)容外，中長(zhǎng)期的工作勢(shì)必會(huì)把解決“高血壓”的毛病作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作去抓。尤其是圍繞資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)解除方面，會(huì)有持續(xù)性的政策內(nèi)容。各地房企也要注意平衡短期和中長(zhǎng)期的金融政策差異點(diǎn)。

??5、金融政策支持租購(gòu)兩需求

??此次發(fā)布會(huì)明確，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍然處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購(gòu)并舉的發(fā)展模式也有很大發(fā)展空間。從該表述基本上能看出后續(xù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展方向。第一、購(gòu)房方面的需求尤其是改善性住房需求的潛力很大，這就意味著后續(xù)金融部門依然要把此類工作作為重點(diǎn)去推。相對(duì)來說，近期關(guān)于購(gòu)房方面的金融支持，側(cè)重在剛需或首套方面。后續(xù)改善型住房需求的金融支持也會(huì)是重點(diǎn)內(nèi)容。第二、租購(gòu)并舉的發(fā)展模式有很大的發(fā)展空間，這也意味著后續(xù)租賃方面的金融服務(wù)會(huì)強(qiáng)化。這一點(diǎn)和此前央行發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》的內(nèi)容是統(tǒng)一的。或者說，后續(xù)信貸政策和資本市場(chǎng)兩個(gè)領(lǐng)域的支持會(huì)明顯加速。

??6、完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度

??此次發(fā)布會(huì)明確，認(rèn)真總結(jié)和吸取中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。同時(shí)也明確，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度和宏觀審慎管理制度，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們認(rèn)為，該表述非常重要，因?yàn)樘峒傲恕拔〗逃?xùn)”一詞，其對(duì)于我們理解后續(xù)房地產(chǎn)金融制度和工具有很多想象空間。第一、教訓(xùn)之一或在于部分政策收緊過嚴(yán)，導(dǎo)致市場(chǎng)各參與主體調(diào)整不及時(shí)，導(dǎo)致了樓市出現(xiàn)過快的降溫或大面積的降溫。第二、教訓(xùn)之二或在于，一些金融機(jī)構(gòu)往往不具備“雪中送炭”的主動(dòng)性和責(zé)任感，進(jìn)而會(huì)加劇民營(yíng)房企等方面的危機(jī)出現(xiàn)。第三、教訓(xùn)之三或在于，在如何處理好房企資金流動(dòng)性、杠桿和債務(wù)問題方面，經(jīng)驗(yàn)不成熟。市場(chǎng)化和法治化的模式還很淺薄。教訓(xùn)之四或在于，銀行在金融產(chǎn)品創(chuàng)新方面缺乏好的服務(wù)，進(jìn)而在應(yīng)對(duì)延期還貸和提前還貸等市場(chǎng)需求方面，缺乏應(yīng)對(duì)措施。類似教訓(xùn)點(diǎn)也會(huì)對(duì)后續(xù)金融工作產(chǎn)生影響。不排除今年下半年類似金融基礎(chǔ)性制度會(huì)加快出臺(tái)，兼顧短期和中長(zhǎng)期的需求。

??7、房地產(chǎn)股票的投資問題

??此次發(fā)布會(huì)提及了股票的投資問題。發(fā)布會(huì)明確，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能的恢復(fù)和金融市場(chǎng)進(jìn)一步開放，人民幣資產(chǎn)投資屬性和避險(xiǎn)屬性凸顯。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)估值比較低，中美利差處于穩(wěn)定和收斂狀態(tài)，所以人民幣資產(chǎn)將會(huì)展現(xiàn)出良好的投資價(jià)值。此處對(duì)后續(xù)中國(guó)股票的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)做了闡述。實(shí)際上，在股票領(lǐng)域，地產(chǎn)股價(jià)值低估的現(xiàn)象非常明顯。尤其是在經(jīng)歷了2021-2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景下，以及結(jié)合房企債務(wù)問題等內(nèi)容，地產(chǎn)股明顯被低估了。而今年1-2月份各房企的銷售數(shù)據(jù)其實(shí)也已經(jīng)有了改善的跡象，這也客觀上會(huì)使得市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步向好，地產(chǎn)股有明確的反彈空間。

??8、居民家庭儲(chǔ)蓄和買房的問題

??此次發(fā)布會(huì)對(duì)居民家庭的儲(chǔ)蓄問題做了積極的回應(yīng)。發(fā)布會(huì)認(rèn)為，住戶存款增加比較多，這是去年以來一個(gè)引人注目的金融指標(biāo)變化。其原因之一是，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，投資增長(zhǎng)放緩，相應(yīng)推動(dòng)了存款。我們認(rèn)為，當(dāng)前從居民家庭的儲(chǔ)蓄和投資意愿看，其實(shí)略有改變，至少預(yù)期和行為都朝著好的方向演變。尤其是當(dāng)前住房消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力，各地對(duì)于合理住房消費(fèi)方面的鼓勵(lì)政策也比較多，這就客觀上會(huì)帶動(dòng)此類市場(chǎng)的積極變化。從這個(gè)角度看，后續(xù)儲(chǔ)蓄資金進(jìn)入到購(gòu)房領(lǐng)域的動(dòng)作確實(shí)會(huì)增加。購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的信心在增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易趨于活躍、房?jī)r(jià)逐漸止跌且持續(xù)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)相關(guān)的住房消費(fèi)會(huì)增加。其也客觀上會(huì)改變居民家庭的儲(chǔ)蓄規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

??9、房地產(chǎn)金融體系穩(wěn)定的問題

??此次發(fā)布會(huì)提及了《金融穩(wěn)定法》即將出臺(tái)的內(nèi)容。發(fā)布會(huì)明確，將壓實(shí)各方防范和處置金融風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任。金融穩(wěn)定法已經(jīng)通過了全國(guó)人大的第一次審議，將推動(dòng)金融穩(wěn)定法的出臺(tái)，依法將各類金融活動(dòng)全部納入監(jiān)管，保護(hù)最廣大的老百姓、中小投資者、被保險(xiǎn)人的利益。這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域有較大的啟發(fā)。從這兩年房地產(chǎn)金融穩(wěn)定的概念看，其實(shí)出現(xiàn)了很多事件和新問題，包括房企債務(wù)問題對(duì)銀行貸款和信托等帶來了沖擊、停工斷貸事件對(duì)個(gè)人按揭貸款帶來了沖擊、延期還貸和提前還貸對(duì)金融信貸秩序造成了沖擊、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金依然會(huì)流入購(gòu)房領(lǐng)域、租金貸等對(duì)租客權(quán)益造成較大的傷害、百歲貸和連心貸等產(chǎn)品創(chuàng)新引發(fā)了公眾的質(zhì)疑、樓市下行下金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了過度避險(xiǎn)的情緒等。此類問題都對(duì)金融系統(tǒng)尤其是銀行系統(tǒng)產(chǎn)生了不穩(wěn)定的因素，或者說房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問題開始傳染到金融市場(chǎng)中。我們認(rèn)為，金融穩(wěn)定法的出臺(tái)，必然有一部分會(huì)涉及到房地產(chǎn)金融的內(nèi)容。因此，相關(guān)房地產(chǎn)從業(yè)人員更要熟悉此類法律的相關(guān)內(nèi)容，積極和目前的業(yè)務(wù)進(jìn)行結(jié)合，以更健康和安全的模式推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。