??導(dǎo)語(yǔ)

??預(yù)期政策推動(dòng)5月將有所改善，商品房銷售同比增速繼續(xù)保持低位但降幅逐步收窄。

??◎ 文 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??5月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，在加大宏觀政策實(shí)施力度之下，工業(yè)、出口、就業(yè)、物價(jià)等主要指標(biāo)總體改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)則繼續(xù)調(diào)整，商品房銷售面積金額、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)降幅擴(kuò)大，新開工、竣工面積降幅雖邊際改善但仍保持低位運(yùn)行。

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??工業(yè)、出口、物價(jià)等指標(biāo)總體改善，但居民短、中長(zhǎng)期貸款接回落仍顯內(nèi)需疲弱

??4月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，雖然部分指標(biāo)增速有所放緩，但工業(yè)、出口、就業(yè)、物價(jià)等主要指標(biāo)總體改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)，積極因素累積增多。

??整體來看，第一，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有增。4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.7%，比上月加快2.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長(zhǎng)0.97%，超過八成的行業(yè)和近六成的產(chǎn)品增速回升。第二，市場(chǎng)需求繼續(xù)擴(kuò)大。4月份，貨物進(jìn)出口增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)8%。累計(jì)看，1-4月份進(jìn)出口規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高，4月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)2.3%，比上月有所回落。1-4月份，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)4.2%，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第三，物價(jià)總體改善。4月份，CPI環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲，同比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，扣除食品和能源的核心CPI上漲0.7%，漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??但4月金融數(shù)據(jù)大幅放緩則在一定程度上體現(xiàn)出內(nèi)需不足、購(gòu)買需求相對(duì)疲弱。

??一方面4月M1增速轉(zhuǎn)負(fù)、M2持續(xù)下降，經(jīng)營(yíng)、投資活躍度偏低，印證了目前市場(chǎng)對(duì)于流動(dòng)性陷阱的擔(dān)憂。4月M2-M1剪刀差較3月擴(kuò)大1.4pcts至8.6%，為近三年次高；另一方面，4月新增社融規(guī)模自2005年10月以來再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，意味著實(shí)體經(jīng)濟(jì)獲得的融資支持正在減弱。此外，自2月以來，新增信貸的持續(xù)同比下降反映出當(dāng)前個(gè)人層面上增加債務(wù)的意愿并不強(qiáng)烈，特別是在住房按揭和信用卡貸款方面，增長(zhǎng)顯得較為疲軟。

??02

??4月商品房面積、金額同比降幅雙雙擴(kuò)大4.6pcts，預(yù)期政策推動(dòng)5月將有所改善

??1—4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米、新建商品房銷售額28067億元，同比分別下降20.2%和28.3%，兩者降幅較1-3月分別擴(kuò)大0.8pcts和0.7pcts。

??由此可見房地產(chǎn)繼續(xù)處于調(diào)整期，“金三銀四”預(yù)期落空，市場(chǎng)處在底部緩慢修復(fù)階段。

??一方面是供應(yīng)緊缺的局面未有明顯緩解，企業(yè)推盤意愿尚處低位。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，4月30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)環(huán)比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以來同期最低值，前四月累計(jì)供應(yīng)降37%；另一方面二手房表現(xiàn)比新房韌性更足，分流部分剛需甚至首改客戶。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)4月重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。前四月累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為2531萬平方米，累計(jì)同比下降18%。

??此外，單月同比自去年4月之后整體下降趨勢(shì)未改。4月新建商品房銷售面積6584萬平方米、新建商品房銷售額6712億元，環(huán)比分別下跌42%和38%，其中4月商品房銷售面積為2015年以來同期新低。單月同比降幅則再度走擴(kuò)，4月面積、金額同比降22.8%和30.4%，均較3月降幅擴(kuò)大窄4.6個(gè)pcts。

??值得注意的是，4月末以來政策密集出臺(tái)，包括核心城市限購(gòu)進(jìn)一步松綁對(duì)市場(chǎng)信心的修復(fù)起到積極作用，部分核心城市品質(zhì)較好的次新樓盤帶看量和成交量都出現(xiàn)較大回暖，體現(xiàn)了政策維穩(wěn)市場(chǎng)的重要作用，預(yù)計(jì)接下來隨著保交流以及以舊換新等政策的全面落地，成交量將逐漸企穩(wěn)。

??03

??一二手商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比皆擴(kuò)大，二手房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)超一手房

??2024年4月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。

??環(huán)比來看，4月份，70城新建商品住宅銷售價(jià)格跌幅為0.6%。其中一線城市下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，僅上海上漲0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格分別下降0.5%和0.6%，降幅均比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??4月份，70城新建商品住宅銷售價(jià)格跌幅為0.9%.一線城市下降1.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.9%，降幅均比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)

??同比來看，4月份，70城中有63個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格整體下跌，整體跌幅達(dá)到3%。其中，一線城市價(jià)格同比下降2.5%，降幅比上月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)，僅上海同比上漲4.2%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.9%和4.2%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.9個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??4月份，70城中二手商品住宅價(jià)格整體下跌6.8%，所有城市價(jià)格均下降。一線城市下降8.5%，降幅比上月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市分別下降6.8%和6.6%，降幅均比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??值得注意的是，無論是環(huán)比或是同比，二手房?jī)r(jià)格跌幅均高于新房，且下跌城市數(shù)量也遠(yuǎn)多于新房。而二手房的價(jià)格持續(xù)走低，無疑將進(jìn)一步擠壓新房規(guī)模，分流新房剛需客戶。

??04

??新開工、竣工同比跌幅雙雙收窄，4月新開工跌14%、竣工跌19.1%

??1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積687544萬平方米，同比下降10.8%。房屋新開工面積23510萬平方米，下降24.6%。其中，住宅新開工面積17006萬平方米，下降25.6%。房屋竣工面積18860萬平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面積13746萬平方米，下降21.0%。

??今年以來，新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，降幅始終保持在低位運(yùn)行，但有逐步企穩(wěn)之勢(shì)。

??新開工面積累計(jì)降幅連續(xù)兩個(gè)月收窄，1-4月降幅較1-3月繼續(xù)收窄3.2個(gè)pcts，-24.6%的降幅與去年下半年相近，比2023年全年降幅高出4.2個(gè)pcts。4月新開工面積6227萬平方米，環(huán)比下降20.7%，同比降幅則較3月大幅收窄11.4個(gè)pcts至14%，單月同比降幅僅高于2023年1-2月、11月和12月。但絕對(duì)量上看，企業(yè)新開工的意愿受到市場(chǎng)走弱影響頗大，4月新開工量是2014年以來單月新低，較2023年月均新開工量下降22%。

??受到去年高基數(shù)的影響，竣工面積增速在2024年跌入負(fù)區(qū)間，但無論是從單月亦或是累計(jì)增速來看，均有邊際企穩(wěn)的跡象。1-4月竣工面積跌幅較1-3月小幅收窄0.3個(gè)pcts至-20.4%。其中，4月新開工面積3601萬平方米，環(huán)比下跌26%，同比下降19.1%，較3月份降幅收窄2.7個(gè)pcts。單月竣工絕對(duì)量與新開工量走勢(shì)一致，處于2012年以來新低?？紤]到保交樓仍是化解當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，隨著未來配套政策落地，竣工面積增速有望企穩(wěn)。

??05

??新開工與土地投資走弱拖累開發(fā)投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，4月同、環(huán)比分別降10.5%和14%

??1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.3個(gè)pcts，累計(jì)增速為2020年3月以來新低。住宅開發(fā)投資23392億元，下降10.5%，降幅與1-3月相持平。

??開發(fā)投資沒有延續(xù)年初回暖趨勢(shì)，累計(jì)降幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大，一方面是新開工增速仍然保持在低位，對(duì)開發(fā)投資的拉動(dòng)影響有限，另一方面，土地市場(chǎng)的走弱甚至核心城市土拍降溫也對(duì)開發(fā)投資形成拖累。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年1-4月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交金額同比下降16%，作為房企重點(diǎn)關(guān)注的一線城市降幅達(dá)到29%。其中，4月份300城經(jīng)營(yíng)性土地成交金額同比下降40%，各能級(jí)城市均同比跌幅較大。

??單月來看，4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額8846億元，環(huán)比下降14%，絕對(duì)量與2023年月均下降3.2%。同期來看，4月全國(guó)開發(fā)投資同比跌10.5%，跌幅較3月擴(kuò)大0.4個(gè)pcts。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??預(yù)判5月，我們認(rèn)為，在限購(gòu)逐步解除、“以舊換新”、首付比例下降、貸款利率下限的取消等多重政策利好下，購(gòu)房信心及預(yù)期正逐步恢復(fù)，隨著月內(nèi)新推盤“提質(zhì)縮量”，整體成交或?qū)⑿》帕浚^對(duì)量預(yù)期將與本月持平或微增10%以內(nèi)。

??不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。分能級(jí)來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面預(yù)期延續(xù)：以上海、北京、西安、杭州等核心一二線城市，市場(chǎng)熱度居前，受新政利好刺激，去化率或?qū)h(huán)比持增；以深圳、蘇州、武漢、南京等或因供應(yīng)放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)熱度有望低位復(fù)蘇；以剛需主導(dǎo)型城市，諸如天津、青島、鄭州、重慶等，雖然整體推盤仍以剛需產(chǎn)品為主，但因二手房低價(jià)分流影響，去化率或?qū)⒌臀慌腔病?/p>

??在撿漏“低價(jià)房”的背景下，二手房5月成交或?qū)⑴c4月持平或小幅微增，回暖程度預(yù)期好于新房，其中京滬寧廬廈目前二手房成交占比已超7成，二手房份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。

??綜合而言，商品房銷售面積、金額、累計(jì)同比增速繼續(xù)保持低位但降幅逐步收窄。而在“保交樓”政策的推動(dòng)下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。在去庫(kù)存的大背景下土地供求規(guī)模的收縮將影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速，預(yù)計(jì)仍將延續(xù)3-6個(gè)月的筑底震蕩走勢(shì)。