[申銀萬國]對北京自住型商品住房政策的點評

  評論：

  政府以“增加供給”調(diào)控房價的立場明確，但計劃完成難度較大，控房價效果恐有限，對開發(fā)商整體弊大于利。1)供地瓶頸難以 突破，完成計劃存在較大難度，并可能因擠壓了商品房供地而進一步加劇商品房價格上漲的壓力。北京政府要求金年內(nèi)供應2 萬套自住型商品住房土地，明年計劃供應5 萬套。若按此計劃，明年供應的自住型商品住房土地相當于12 年北京商品住宅銷售面積的35%，相當于北京11-12 年住宅用地供應建面的68%。如此大的住宅供應量，單靠政府增加賣地規(guī)模，或在原有賣地指標中騰挪，難度非常大。而若果真實現(xiàn)這一供地規(guī)模，則必將對普通 商品房供地形成嚴重擠壓，進一步加劇商品房價格上漲的壓力。從而在增加自住型商品住房供地與抑制商品房價格上無法兩全。2)分配環(huán)節(jié)存在巨大尋租空間。

  由于房價比市價低30%，建成后定向出售，且5 年后可轉(zhuǎn)讓獲得收益(差價30%交政府)，因此對企業(yè)或個人購買資格獲取的環(huán)節(jié)，存在巨大的尋租空間，具體推行方法有待觀察。3)對開發(fā)商而言，整體是弊 大于利。一方面，自住型商品住房的土地供應增加，由于價格非市場化，必然會壓縮開發(fā)商的利潤空間；另一方面，商品住宅供地受到擠壓，未來商品住宅的地價和 房價均會上升，開發(fā)商利潤率可能變化不大，但銷量將受到土地供應約束，因此整體對開發(fā)商弊大于利。

  亮點在于鼓勵企事業(yè)單位自有用地用于 自住型商品住房開發(fā)建設，一旦成功，則可以切實釋放城市存量土地資源、增加商品房供應、放緩房價漲幅，或代表新土改重要方向，后續(xù)細則和落實情況值得關注 和期待。1)我們認為，這一政策中更值得關注點的是“鼓勵企事業(yè)單位和相關機構將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設”。這種方式一旦成功推行，則意味 著可切實提高土地利用效率、釋放城市存量土地資源，有效增加商品房供應、放緩房價漲幅，這也與我們在10 月14 日報告《土地改革：盤活存量 釋放增量》中提到的盤活城市存量土地是土改重要方向一致，而這可能反而是這一文件的真正良苦用心。2)目前企事業(yè)單位自有用地開發(fā)自住型商品住房，主要困 難一方面是要經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃，改變原有土地性質(zhì)；另一方面是按目前規(guī)定，土地變性需要經(jīng)過招拍掛程序，企業(yè)無法享受其中差價，缺乏參與意愿。3)由于這 一文件在這方面表述比較籠統(tǒng)，后續(xù)政策細則出臺和落實情況將決定新政成敗，值得密切關注。包括：① “在符合相關法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下(將自有用地建設自住型商品住房)”的含義，是否意味著北京大量閑置的工業(yè)用地，和國企、央企、事業(yè)單位的住 宅用地能夠在履行一定手續(xù)(包括補交地價)的情況下，轉(zhuǎn)化為自住型商品住房供地。②如何設計企業(yè)和政府的利益分享機制，保證雙方參與的積極性。③分配環(huán)節(jié) 如何避免造成新的隱形福利和社會不公。

  巨量供地任務與推高商品房價成兩難，對開發(fā)商整體弊大于利，但鼓勵企事業(yè)單位自有用地參與或代表 未來“盤活存量”的土改方向，細則及落實情況值得期待，繼續(xù)關注土改主題。我們認為，自住型商品住房政策表明了政府以“增加供給方式調(diào)節(jié)房價”的堅定立 場，但計劃供地及建設量較大，完成難度高，并可能擠壓商品房供地，控房價效果恐有限，對開發(fā)商整體弊大于利。但亮點在于鼓勵企事業(yè)單位自有用地用于自住型 商品住房開發(fā)建設，意味著盤活城市存量土地或代表新土改方向，若此，則擁有核心城市閑置工業(yè)用地儲備的公司將受益，如電子城、中糧地產(chǎn)、深長城、招商地產(chǎn) 等地產(chǎn)公司值得關注。