[世邦魏理仕]城鎮(zhèn)化建設(shè)加速 城市規(guī)劃急待完善

  8月1日，國務(wù)院宣布放開城市落戶限制，允許更多農(nóng)業(yè)人口向城市遷移，以提高城鎮(zhèn)化水平。政府希望此舉能促進(jìn)農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移，擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會，進(jìn)而讓更多人享受到社會福利。世邦魏理仕認(rèn)為該舉措意義深遠(yuǎn)，就房地產(chǎn)行業(yè)來說，其產(chǎn)生的影響或有如下幾點(diǎn)：

  二、三線城市對房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求將長期上揚(yáng)。該政策只放開了人口不足百萬的中小城市的進(jìn)入門檻，但對于人口超百萬的大城市和超大城市，進(jìn)入門檻依然存在。聯(lián)合國數(shù)據(jù)表明，中國約有300座人口不足百萬的中小城市，而人口超過百萬的大城市有86座。

  農(nóng)村土地市場活躍度提升。政府有可能推出更多土地改革政策，如2013年11月安徽省提出要開放農(nóng)村土地市場，在增加農(nóng)民土地所有權(quán)權(quán)益和土地收入方面邁出了重要的一步，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多機(jī)會。

  一、二線城市仍將吸引眾多人口遷入。預(yù)計(jì)在中國的主要城市，對住房和商業(yè)物業(yè)的需求依然強(qiáng)勁。

  低附加值和勞動密集型產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)從沿海城市向內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移。沿海城市的政府逐漸向低端產(chǎn)業(yè)施壓，同時(shí)，內(nèi)陸城市卻通過優(yōu)惠的稅收政策、廉價(jià)的勞動力以及放開落戶限制后更多來自農(nóng)村的勞動力，吸引這些產(chǎn)業(yè)更快的內(nèi)遷。因此，對工業(yè)用地和物業(yè)的重新規(guī)劃和利用將在一、二線城市變得更加頻繁。

  政府對社會保障房的投資將不斷加大。無城市住房但持有暫住證的人口可申請社會保障房。中國將繼續(xù)擴(kuò)大社會保障房建設(shè)，滿足新增城市人口的需求。

  短期內(nèi)或可能出現(xiàn)過度開發(fā)和建設(shè)。盡管長遠(yuǎn)來看，新政策將為二、三線城市的房地產(chǎn)市場帶來增長需求，但要警惕短期內(nèi)供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。

  世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強(qiáng)認(rèn)為：“我們預(yù)計(jì)像武漢、成都、西安和長沙這樣的區(qū)域中心城市將成為吸引投資和人口遷移的‘磁鐵’，這些城市只有在控制生活成本和發(fā)展經(jīng)濟(jì)兩者之間把握好平衡，才能為居民提供良好的生活質(zhì)量。”

  “一線城市擁有可觀的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，城市規(guī)模還會繼續(xù)擴(kuò)大，因此急需完善城市和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。目前，北京和上海的人口已突破2000萬，各種城市綜合癥凸顯，而東京有3500萬人口卻運(yùn)轉(zhuǎn)良好，可見，完善的城市規(guī)劃對于城市生活質(zhì)量至關(guān)重要。同時(shí)，高昂的住房和生活成本將成為‘天然的屏障’，將部分人排除在大城市之外，從而導(dǎo)致勞動力減少。因此在大城市，像保潔和家政之類的勞動密集型行業(yè)的成本將上升更快，這一現(xiàn)象比較接近發(fā)達(dá)國家，也就是藍(lán)領(lǐng)與白領(lǐng)的工資不相上下。”王廣強(qiáng)說。

  王廣強(qiáng)強(qiáng)調(diào)：“近年來，地方政府并非依靠基本需求，而是通過加強(qiáng)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)來拉動當(dāng)?shù)氐腉DP增長。然而，工業(yè)設(shè)施和大量人口遷移都是一個(gè)長期的過程，投資者應(yīng)警惕短期內(nèi)二、三線城市的開發(fā)建設(shè)出現(xiàn)過熱的風(fēng)險(xiǎn)。”