多城市取消限購 “限貸”能否接力放松成關注重點

  三省會同日全面取消樓市限購

  8月28日，杭州房管局稱，從8月29日零時起，購買杭州主城區(qū)140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情況查詢記錄。自此杭州限購全面放開。(7月28日晚，杭州市房管局官方發(fā)布稱，從7月29日零時起，購買蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。

  西安市住房保障和房屋管理局也發(fā)布通知，自9月1日起，凡在該市區(qū)域內(nèi)購買商品住房和二手住房的，不再申報戶籍和原有住房情況，這也意味著西安全面取消房產(chǎn)限購政策。

  同日，貴陽市政府宣布，自9月1日起，貴陽市將停止執(zhí)行一環(huán)內(nèi)住房限購措施。屆時，無論是本地戶籍或外地戶籍，在貴陽購房都將不再受房屋套數(shù)的限制，也不再需要提供房屋套數(shù)證明和納稅證明等文件。

  僅在8月28日一天，杭州、西安、貴陽等三個省會城市宣布全面取消樓市限購。截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京、西寧和蘭州等9個 城市限購尚未松綁。在樓市降溫的情況下，土地財政的存在使得各地的救市政策頻出，力度也越來越大，救市政策出臺的底線越來越低。如果樓市繼續(xù)降溫，預計救 市的政策將繼續(xù)升級，且從目前市場看，因為經(jīng)濟漲幅放緩，導致各地方政府對房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，在這種情況下，預計各地的救市熱情將持續(xù)上漲，年內(nèi)市 場出現(xiàn)反彈的可能性較大。特別是已經(jīng)開始的信貸松動，一旦銀行實施執(zhí)行，預計將有更多的購房者入市。

  多重因素促各地調(diào)控政策爭先松綁

  國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份，我國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市達到64個，比上月增加了9個。房地產(chǎn)市場的低迷，不僅僅表現(xiàn)在房價大幅度下降上。此前國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%；商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17824萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1-6月份收窄1個百分點。

  一 系列房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，隨著樓市的低迷，傳導到土地市場表現(xiàn)為企業(yè)拿地熱情消退。從而進一步影響了地方財政收入，導致地方經(jīng)濟半年報卻未達預期。在年初住房 城鄉(xiāng)建設部明確樓市調(diào)控的主基調(diào)為“分類調(diào)控”的精神下，這些庫存量大、供過于求的城市，逐步放開調(diào)控政策成為地方政府拉動經(jīng)濟的常用措施，也是短期效果 最明顯的措施。

  是否有必要松綁？業(yè)內(nèi)人士各持己見

  部 分業(yè)內(nèi)人士仍持反對取消限購觀點，他們認為，一方面政策底線不能突破，另一方面，限購政策依然有繼續(xù)發(fā)揮效用的土壤和空間。住建部政策研究中心主任秦虹認 為，抑制投資和投機性需求，保護合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。秦虹表示，不贊成一些中心城市沒有底線、沒有條件地放開限購，放任無限制地買 房。

  一 些贊成取消限購政策的業(yè)內(nèi)人士認為，限購是行政手段，房地產(chǎn)需要市場化調(diào)控，需要長效機制，以避免對改善型需求者的誤殺。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，從 中長期來看，本屆政府倡導的是讓市場代替行政進行調(diào)節(jié)，因此取消所有城市的限購將是大勢所趨。雖然一線城市限購政策短期內(nèi)很難松動，但最終退出也只是時間 問題。

  綜 合各方利弊來看，限購松綁不宜擴大，也并不應該一刀切。調(diào)控不是說可以不存在，而是說我們現(xiàn)在不必刻意針對房價去強調(diào)“調(diào)控”這兩個字。而國家是否出臺調(diào) 控政策，要觀察房地產(chǎn)形勢變化，預防暴漲暴跌。財政部財政科學研究所所長賈康表示，在市場出現(xiàn)分化后，地方政府應該把原來不得已而為之的行政手段趁此機會 淡出、收斂下來，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計退出歷史舞臺。

  信貸會不會成為救市的最后稻草？

  從調(diào)整限購政策城市的去化效果來看，限購政策的松綁并沒有改變當?shù)胤康禺a(chǎn)市場基本面下行的大勢，也沒有明顯起到“去庫存”促進市場成交量回升的作用。在業(yè)內(nèi)看來，在樓市膠著時期信貸依然是市場能否復蘇的關鍵。信貸政策的一舉一動，將會改變市場預期。

  央行數(shù)據(jù)也進一步證實了這種觀點。中國人民銀行近日發(fā)布的2014年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，截至上半年年末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額4.04萬億元，同比增長23.7%，增速比上季末高5.4個百分點。地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.16 萬億元，同比增長9.7%，，增速比上季末高2.1個百分點。此外，值得注意的是，央行數(shù)據(jù)同時顯示，上半年個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7個百分點；上半年增加9389億元，同比少增239億元。

  種 種跡象顯示，地方政府救市的重點，正在從取消限購轉(zhuǎn)移至放松信貸。近日，部分地方政府開始在已有權(quán)限下，從信貸政策上做文章。事實上，房地產(chǎn)市場激活的關 鍵還是要看信貸政策的轉(zhuǎn)變，一旦信貸政策緊隨限購政策松動，必將再次刺激樓市成交量的上漲，從而帶動房價上漲預期。前幾年房地產(chǎn)調(diào)控失控的一幕有可能將再 次上演，不但將此前調(diào)控成果功虧一簣，還有可能給處于恢復期的宏觀經(jīng)濟帶來巨大波動。然而，保持對首套房貸政策的支持成為行業(yè)研究者的共識。

  (本文根據(jù)網(wǎng)絡公開資料整理)