[克而瑞]就3招！讓公積金新政從“雞肋”變“雞腿”

??8月31日，住建部、財(cái) 政部、央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政：對(duì)擁有1套住房且已結(jié)清貸款的，為改善再次申請(qǐng)住房公積金貸款的，最低首付由30%降低至20%；一線城市可自主決定比 例。政策一出，市場反響不一：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在央行雙降、開放外國人買房之后，央行再度降低公積金二套首付門檻，救市力度超預(yù)期。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，純公積 金貸款二套首付降至二成受益面很小，意義并不大。

??然而，我們用實(shí)際數(shù)據(jù)核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，頗受爭議的公積金新政，影響力不容小覷。當(dāng)然，也有部分城市公積金新政不明顯，這些城市可通過3舉措，讓公積金新政從“雞肋”變成“雞腿”。

??預(yù)期成效：大部分一、二城市將受益，三四線或受制于公積金資金不足

??目前，全國各線城市的公積金貸款額度，個(gè)人普遍在30-60萬元之間，家庭普遍在50-120萬元之間。如果以家庭為單位，按二成首付計(jì)算，純公積金貸款大概可以購買的房子總價(jià)在60-150萬元之間。對(duì)各線城市而言，這意味著什么？

??一線城市中，公積金新政對(duì)廣州的影響最大，北京、上海次之，深圳很微弱。根 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，如果采用純公積金貸款，那么按照各一線城市2015年上半年新房成交均價(jià)，廣州、北京、上海、深圳最大可購面積分別為81平方米、 52平方米、47平方米、38平方米，按成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上述城市新政的影響面分別為50.6%、25.3%、18.7%、5.9%?？梢姡汗e金新政對(duì)一 線城市的影響力并不少。

??二線城市中，大部分城市受益面超過50%。在22個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，按成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近1成的城市受益人群接近9成；逾半的城市受益人群超過50%。當(dāng)然，也有個(gè)別城市如南京、廈門，新政的影響較小，受益面低于30%?？傮w上評(píng)價(jià)，新政對(duì)二線城市購房者的影響巨大。

??連大部分二線城市都受益于公積金新政，三四線城市自然不在話下。但三四線城市公積金余額沒有二線充足，所以從實(shí)際成效看，公積金新政的影響可能沒有二線城市來得明顯。

??影響不大的城市，3招讓新政從“雞肋”變成“雞腿”

??哪些影響不大的城市，可以采取3個(gè)舉措放大新政效果：

??一是將公積金貸款上限提高到與城市房價(jià)水平相一致的水平上。一 個(gè)城市公積金貸款的合理上限=該城市新房成交均價(jià)(元/平米)*100平米/10000*0.8。以上海為例，公積金貸款的合理上限=30765*100 /10000*0.8≈250萬元，即公積金貸款上限由目前的120萬元提升到250萬元，公積金新政才會(huì)顯現(xiàn)巨大成效。

??二是公積金不足的城市，建議采取公積金貼息政策。對(duì)于那些公積金不足的城市，可以借鑒廣州的做法，采取公積金貼息貸款政策。這樣符合公積金貸款條件的人都可以享受到低息公積金貸款。

??三是建議央行出臺(tái)政策允許“分割貸”，讓改善和中高端需求同時(shí)受益。所 謂“分割貸”，是指將公積金貸款和商業(yè)貸款分開，公積金貸款的首付和貸款與商業(yè)貸款的首付和貸款獨(dú)立運(yùn)作。以上海為例，闡釋一下“分割貸”的運(yùn)作：有人買 300萬元的首套住房，那么其中150萬元可以用公積金貸款(30萬元首付+120萬元公積金貸款)，剩下的150萬元可以用商業(yè)貸款(45萬元+105 萬元商業(yè)貸款)，合計(jì)下來首付合計(jì)75萬元，較原來的純商業(yè)貸款或組合貸要少交首付15萬元，降低了購房門檻。