[克而瑞]首單購房尾款資產(chǎn)證券化重磅來襲！

??日前,“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項管理計劃”獲上海證券交易所無異議函,并于11月13日完成發(fā)行,國內(nèi)市場上首單購房尾款資產(chǎn)證券化 項目正式出爐。該計劃由世茂房地產(chǎn)聯(lián)合匯添富資本管理有限公司、金杜律師事務(wù)所共同推出，其中匯添富資本擔(dān)任管理人，基礎(chǔ)資產(chǎn)為世茂集團(tuán)旗下位于一、二線 城市的項目公司的購房尾款。

??盤活資產(chǎn)，拓寬融資渠道

??購房尾款資產(chǎn)證券化項目的入市是世茂房地產(chǎn)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的又一創(chuàng)新，對于房企而言，極具戰(zhàn)略意義。不僅為房企拓寬融資渠道提供了新方向，而且能夠盤活資產(chǎn)，提高資金的利用率。

??首選，拓寬融資渠道，為房企融資開拓新思路。世茂房地產(chǎn)本次發(fā)行的購房尾款證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是7.78 億元的購房尾款，約占世茂旗下項目公司所有項目購房尾款90億元的9%。雖然基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模不是很大，目標(biāo)資金募集規(guī)模也僅為6個億，但是作為首次發(fā)行的創(chuàng) 新產(chǎn)品，無疑為世茂拓寬了融資渠道。而同時3倍的超額認(rèn)購反映出該類產(chǎn)品良好的市場前景，增強(qiáng)了房企自主創(chuàng)新融資渠道的信心，也為后期房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類別 的豐富開拓了新方向。

??其次，盤活資產(chǎn)，提高資金利用率。按照央行出臺的121號文件相關(guān)規(guī)定，在正常情況下，如果樓盤未封頂，銀 行不能夠提前將按揭貸款的尾款發(fā)放給開發(fā)商。因此開發(fā)高層及超高層項目，會因為項目較長的開發(fā)周期，導(dǎo)致這部分購房尾款成為企業(yè)的“沉淀資金”。而購房尾 款資產(chǎn)證券化通過將購房尾款打包出售的方式提前將尾款收回，將這部分資金進(jìn)行了盤活，進(jìn)一步提高了資金的利用率。受當(dāng)前市場需求的影響，房企多將剛需產(chǎn)品 作為企業(yè)主打產(chǎn)品之一，而剛需產(chǎn)品多呈現(xiàn)高層及超高層的建筑形態(tài)，這導(dǎo)致大部分大型房企擁有大量的高層及超高層項目。因此購房尾款證券化對于大型房企而 言，是一個不錯的盤活資產(chǎn)方式。

??三重保障確保安全，仍需警惕潛在風(fēng)險

??購房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲得良好市場反響， 最大的原因是安全有保障且收益率不算低。

??基礎(chǔ)資產(chǎn)穩(wěn)定性高為證券化產(chǎn)品提供第一重保障。據(jù)該項目計劃說明書上的數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)資產(chǎn)共涉及世茂旗下項 目的427份購房合同，在專項計劃存續(xù)期內(nèi)，本專項計劃基礎(chǔ)資產(chǎn)每年將產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測的約合6.62億元的資金流入。這足夠覆蓋掉產(chǎn)品所需償付的本息 額，能夠保證投資回報。另外，眾所周知，購房者與開發(fā)商達(dá)成購買意向之后，先要交大定，然后是首付款，最后才是尾款。支付了首付款的購房者很少有違約情 況，這無疑也保證了基礎(chǔ)資產(chǎn)的穩(wěn)定性。項目嚴(yán)格篩選提供第二重保障。能夠進(jìn)入項目池的項目要求均為位于我國公允認(rèn)可的 一、二線城市?；诋?dāng)前樓市情況，一二線城市的項目風(fēng)險性更低?？刂茦?biāo)的項目開發(fā)貸融資規(guī)模及納入資金池的尾款規(guī)模是第三重保障。該項目要求標(biāo)的項目的開 發(fā)貸融資規(guī)模和納入資金池的尾款規(guī)模所占項目整體購房尾款的比例均要低于5%。不足5%的規(guī)模使得開發(fā)貸融資監(jiān)管的銷售回款與該產(chǎn)品購房尾款回款的現(xiàn)金流 即使存在交叉，也能夠因項目較大的體量而將風(fēng)險降到最低。

??當(dāng)然，即使在完美的產(chǎn)品也會有風(fēng)險，世茂購房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也不例外。其中主要的風(fēng)險是項目存續(xù)期間因購房面積或質(zhì)量存在爭議、按揭銀行不予以發(fā)放或不足額發(fā)放按揭貸款或購房者違約未能以自有資金進(jìn)行支付等因素導(dǎo)致應(yīng)收賬款收入不足，這或?qū)⒂绊懙巾椖勘窘鸷褪找娴膬陡叮枰科缶?。但是對于大型房企而言，出現(xiàn)此類風(fēng)險的概率還是比較低。

??綜上，世茂購房尾款資產(chǎn)證券化對于國內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展極具促進(jìn)作用，其良好的市場反響也表明房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化大有可為。還是那句話，只要能夠 產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以證券化。有了物業(yè)費(fèi)和購房尾款的資產(chǎn)證券化，相信如旅游地產(chǎn)投資收益證券化、社區(qū)金融資產(chǎn)證券化等類似產(chǎn)品正在路上。